Si vous possédez un bien immobilier en Espagne et que vous n’y résidez pas, l’administration fiscale attend une déclaration de votre part, même si le logement reste vide. De plus, depuis le 23 juin, le calendrier des échéances a été modifié.
Le formulaire 210 est la déclaration d’auto-évaluation de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) en Espagne. Il doit être souscrit par toute personne percevant des revenus en Espagne sans y disposer d’un établissement stable. Pour un propriétaire à Benalmádena, trois situations distinctes se présentent : le logement vacant, le logement loué et le logement vendu. Chacune répond à ses propres règles de calcul et à ses propres délais.
Cette démarche est totalement indépendante de l’IBI : le paiement de cette taxe foncière municipale ne vous dispense en aucun cas de souscrire le formulaire 210.
Cas 1 : Le logement est vacant ou réservé à votre usage personnel
Même si vous ne tirez aucun revenu du bien, l’administration fiscale calcule un revenu fictif pour la simple jouissance du logement. Ce montant est calculé sur la valeur cadastrale du bien, et non sur son prix d’achat ou sa valeur actuelle sur le marché :
- 1,1 % de la valeur cadastrale si la municipalité a procédé à una révision cadastrale au cours de l’exercice fiscal ou des dix années précédentes.
- 2 % dans tous les autres cas.
Pour les exercices fiscaux 2023, 2024 et 2025, une règle plus souple s’applique : il suffit que la révision cadastrale soit entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2012. C’est cette règle qui régit la déclaration à déposer avant le 31 décembre, permettant à de nombreux propriétaires de bénéficier du taux réduit de 1,1 % au lieu de 2 %.
Le taux d’imposition est ensuite appliqué à cette base : 19 % si vous résidez dans l’UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, et 24 % pour tous les autres non-résidents.
Exemple : Pour un appartement dont la valeur cadastrale révisée s’élève à 90 000 euros, la base imposable est de 990 euros, soit un impôt annuel de 188,10 euros pour un résident de l’UE. Bien que ce montant puisse sembler modeste, l’absence de déclaration pendant plusieurs années peut générer une dette fiscale significative lors d’un contrôle de l’administration, assortie de pénalités et d’intérêts de retard.
Remarque : Aucune charge ne peut être déduite de ce revenu imputé.
Cas 2 : Le logement est loué
Dans cette situation, vous devez déclarer les revenus locatifs tirés du bien sur la base des montants bruts perçus, en déduisant les charges imputables le cas échéant. Une différence majeure existe selon votre pays de résidence :
- Résidents de l’UE, d’Islande, de Norvège ou du Liechtenstein : Vous pouvez déduire les charges directement liées à la location, conformément à la législation espagnole relative à l’impôt sur le revenu.
- Résidents hors UE/EEE : Aucune charge n’est déductible. Vous êtes imposé sur le revenu brut au taux fixe de 24 %.
Pour un propriétaire britannique après le Brexit, l’impact est considérable : pour un même loyer et un même bien, l’impôt à payer est nettement plus élevé.
Les échéances ont changé en juin
L’arrêté HAC/623/2026 du 12 juin, publié au Journal Officiel de l’État (BOE) le 23 juin, a modifié le calendrier de dépôt du formulaire 210.
Échéances actuelles :
- Revenu imputé pour 2025 : Au plus tard le 31 décembre 2026 (l’ancienne date limite reste inchangée).
- Revenus locatifs de juillet à septembre 2026 (déclaration trimestrielle) : Du 1er au 20 octobre 2026.
Modifications à venir :
- Revenus locatifs d’octobre à décembre 2026 (et regroupement annuel des revenus locatifs 2026) : Du 1er au 20 avril 2027.
- Revenu imputé pour 2026 : Du 1er avril au 31 décembre 2027. La période de dépôt ne s’ouvre plus au 1er janvier.
L’administration fiscale a publié une note précisant que les revenus locatifs courus entre avril et septembre 2026 et déclarés sans regroupement conservent leurs échéances d’origine. Si vous déclarez trimestre par trimestre, le mois d’octobre reste votre échéance.
Cas 3 : Vous vendez le logement
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier, l’acquéreur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les reverser au Trésor public au moyen du formulaire 211. Ces 3 % constituent un acompte et non l’impôt définitif.
Le vendeur doit ensuite souscrire le formulaire 210 afin de déclarer la plus-value réalisée (correspondant à la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition, déduction faite des frais et taxes applicables). Le taux d’imposition est de 19 %. Si la retenue à la source de 3 % excède l’impôt réel dû, vous pouvez demander le remboursement du trop-perçu ; si elle est inférieure, vous devez acquitter le solde.
Délai de dépôt : Trois mois, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de la vente.
Ce sujet est abordé aux côtés des autres taxes liées aux transactions dans notre guide : Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident.
Trois erreurs fréquentes à éviter
- Penser que le paiement de l’IBI remplace le formulaire 210 : Il s’agit de deux impôts distincts, l’un étant municipal et l’autre national.
- Ne pas déclarer de revenu imputé au prétexte que le logement est vide : C’est précisément la vacance du bien qui déclenche cette obligation fiscale.
- Attendre la revente pour régulariser sa situation : En règle générale, le droit de l’administration à fixer la dette fiscale se prescrit par quatre ans, bien que le décompte exacte dépende de la situation particulière de chaque dossier.
Ce même arrêté ministériel crée également une nouvelle annexe exigeant le détail des charges déductibles pour les biens mis en location. Tout bailleur devra désormais justifier de manière plus précise les montants déduits.
Ce document présente une synthèse explicative des mécanismes fiscaux et ne remplace en aucun cas les conseils d’un conseiller fiscal. Le montant exact de vos impôts dépend de la valeur cadastrale de votre bien, de votre pays de résidence et de la convention de double imposition applicable.
Si vous envisagez de vendre un logement à Benalmádena et que vous ne résidez pas en Espagne, il est vivement recommandé d’évaluer vos charges fiscales et les démarches requises avant d’arrêter un prix de vente. Notre questionnaire destiné aux vendeurs vous permet de clarifier ces points en quelques minutes. Vous pouvez également nous contacter directement au +34 692 62 19 19.
