Les ventes de logements baissent de 7 % et les prix montent de 12 % : ce que cela signifie à Benalmádena

Natalí Carattoli|27 octobre 2026|0 commentaire

Le ministère du Logement a publié le 1er octobre les chiffres du deuxième trimestre. La province de Málaga figure parmi celles qui conservent le mieux leur offre, tandis que la ville de Málaga est parmi celles où le plus de vendeurs baissent leur prix.

Le marché espagnol vend moins depuis six mois. Ce n’est plus une impression, c’est une série. Ce qu’il ne fait pas, c’est baisser. Et à Málaga cette contradiction se voit plus qu’ailleurs.

Moins d’opérations, deux trimestres de suite

Selon les chiffres du ministère du Logement publiés le 1er octobre, les ventes de logements ont reculé de 7 % sur un an au deuxième trimestre. Le premier trimestre avait déjà baissé de 11,2 %. Sur l’ensemble du semestre, le recul est de 7,1 %.

Au sein de cette baisse, deux marchés vont en sens contraire :

Ancien : -10,5 % sur un an au deuxième trimestre.
Neuf : +25,2 % sur la même période.

C’est le marché de l’ancien qui ralentit. Le neuf progresse fortement, même s’il part d’un volume d’opérations bien inférieur.

Le prix n’a pas reçu le message

C’est la partie qui déroute beaucoup de vendeurs. L’indice des prix du logement de l’Institut national de la statistique, qui mesure les prix des ventes réelles et non des annonces, a progressé de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre.

Moins d’opérations et des prix plus élevés n’est pas une contradiction statistique. Une explication possible est que l’offre disponible baisse plus vite que la demande : on vendrait moins parce qu’il y a moins à vendre, non parce que personne ne veut acheter. Nous développons cet argument dans Si vous attendez que le marché de Benalmádena se refroidisse pour mieux négocier [URL pendiente].

Málaga conserve son offre mieux que la moyenne

Selon Idealista, le stock de logements en vente a reculé de 7 % sur un an en Espagne au deuxième trimestre. Dans la province de Málaga la baisse a été de 6 %, l’une des plus douces du pays et proche de celles de Barcelone et des Baléares, toutes deux à 5 %. Loin des provinces où le stock s’est effondré de plus de 25 %.

Autrement dit : du produit continue d’arriver sur le marché de la Costa del Sol. Du neuf, de l’ancien qui tourne, des propriétaires qui vendent. Dans d’autres provinces, le problème est qu’il n’y a rien à acheter. Ici il y en a moins qu’avant, mais il y en a.

Et pourtant, c’est ici qu’on baisse le plus

Voici le chiffre qui ne colle pas avec le récit d’un marché sous tension. Selon Idealista, 16 % des logements annoncés en Espagne ont baissé leur prix au deuxième trimestre, contre 13 % un an plus tôt. Dans la ville de Málaga, ce fut 21 %, l’un des taux les plus élevés du pays, à égalité avec Séville et Saragosse et derrière Madrid seulement.

Un logement sur cinq annoncé dans la ville de Málaga a fini moins cher que le prix affiché au départ.

Mon analyse : ce n’est pas que le marché se refroidit. C’est qu’une partie des vendeurs est arrivée sur le marché avec un prix qui ne correspondait pas. Quand le prix de départ est trop élevé, l’ajustement arrive quand même, seulement plus tard et après des semaines sans visites. La différence entre ajuster au départ et ajuster deux mois plus tard, c’est le temps perdu.

Ce que l’on voit depuis Benalmádena

Les chiffres de la commune collent à cette photo. Le prix moyen affiché à Benalmádena était de 4 183 €/m² en août, selon Idealista, contre 4 293 €/m² pour la province.

Un second facteur n’apparaît pas dans les statistiques nationales. Au deuxième trimestre, 37,01 % des ventes de logements dans la province de Málaga ont été réalisées par des acheteurs étrangers, selon le Collège des registraires. Seule Alicante fait mieux. Cet acheteur n’a pas nécessairement le même profil financier ni la même dépendance au crédit immobilier que l’acheteur national, et ne réagit donc pas de la même façon à la hausse des taux. Nous analysons ce marché à deux vitesses dans Deux marchés en un.

Que faire de tout cela si vous vendez

Trois conclusions pratiques.

La baisse de 7 % n’est pas la vôtre. C’est un agrégat national qui mélange Soria et Marbella. À Málaga le marché bouge, avec moins d’opérations mais avec une offre qui tourne.
Le prix de départ décide toujours du résultat. Avec un logement sur cinq qui baisse son prix dans la ville, partir haut n’est plus une stratégie de négociation : c’est une façon de perdre les premières semaines, celles où il y a le plus de visites. Si vous ne savez pas où se situe votre logement, commencez par le [questionnaire pour les vendeurs](URL FR pendiente).
Votre acheteur peut ne pas être espagnol. Près de quatre ventes sur dix dans la province sont le fait d’étrangers, et ce profil arrive avec un autre calendrier et d’autres questions.

Si vous voulez savoir à quel prix se vendent réellement les logements comme le vôtre dans votre secteur, et non à quel prix ils sont annoncés, appelez-nous : +34 692 62 19 19.