Impôts, retenue à la source de 3 %, Formulaire 210, NIE, procuration notariale et délais pour les propriétaires résidant à l’étranger

Mis à jour : septembre 2026

Après neuf ans passés à accompagner des vendeurs internationaux à Benalmádena, j’ai constaté un schéma récurrent, quelle que soit la nationalité d’origine : la plupart des propriétaires résidant à l’étranger abordent la vente avec des informations incomplètes ou erronées concernant leurs obligations fiscales et les démarches à effectuer. Ce constat ne concerne pas un pays en particulier. Je l’ai observé chez des clients britanniques, scandinaves ou français : chacun arrive avec sa propre interprétation des mêmes incertitudes.

Ce guide rassemble en un seul document l’essentiel des aspects fiscaux et logistiques liés à la vente d’un bien immobilier en Espagne sans y résider. Il s’agit d’une vue d’ensemble et non d’un détail exhaustif de chaque démarche ; de prochains articles analyseront chacune de ces étapes plus en profondeur.

La retenue à la source de 3 % : le concept fondamental

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, l’acquéreur a l’obligation légale de retenir 3 % du prix de vente et de verser cette somme directement à l’Administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria), au moyen du Formulaire 211, dans le mois suivant la signature de l’acte. Il s’agit d’un acompte sur l’impôt réel dû par le vendeur — l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes ou IRNR) — et non d’une taxe supplémentaire.

Ces 3 % correspondent rarement au montant exact de l’impôt final. Le solde peut être supérieur ou inférieur. L’ajustement s’effectue ultérieurement, lorsque le vendeur présente sa propre déclaration au moyen du Formulaire 210.

Le montant réel de l’impôt : le mythe des 24 % et la règle des 19 %

C’est sur ce point que réside la confusion la plus fréquente, notamment chez les vendeurs britanniques depuis le Brexit. On lit souvent sur Internet que les résidents hors Union européenne sont imposés à hauteur de 24 % sur l’ensemble de leurs revenus générés en Espagne. Cela est exact pour certains types de revenus, mais pas pour la plus-value issue de la vente d’un bien immobilier.

L’article 25.1.f de la loi relative à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Décret législatif royal 5/2004) fixe un taux unique de 19 % sur les plus-values patrimoniales issues de la vente d’un bien immobilier, sans distinction entre résidents de l’Union européenne et ressortissants de pays tiers. Le taux de 24 % (régi par l’article 25.1.a) s’applique à d’autres revenus, tels que les loyers ou le revenu fictif issu d’un logement non loué. Dans ces cas précis, une distinction existe : 19 % pour les résidents de l’UE ou de l’Espace économique européen (avec déduction possible des charges) et 24 % pour les autres (sans déduction de frais).

En résumé : un contribuable non-résident assujetti à l’IRNR paie le même taux de 19 % sur la plus-value immobilière, qu’il réside dans l’UE ou en dehors. Pour un propriétaire britannique, l’impact du Brexit concerne la fiscalité appliquée aux loyers perçus pendant la période de détention du bien, ce qui est distinct du régime fiscal applicable à la revente.

Selon les instructions officielles de l’Administration fiscale espagnole relatives au Formulaire 210, la plus-value se détermine par la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition, en tenant compte des éléments que la réglementation permet d’intégrer à chacune de ces valeurs. Le taux de 19 % s’applique à cette plus-value nette, puis les 3 % retenus au moment de la signature (Formulaire 211) sont déduits du résultat. Si la retenue initiale excède l’impôt réellement dû, le vendeur a droit à un remboursement.

À titre d’exemple illustratif : un propriétaire a acheté son bien 250 000 € et le revend 350 000 €. Le calcul de la plus-value imposable implique plus qu’une simple soustraction entre ces deux montants. Les frais et taxes liés à la vente supportés par le vendeur sont déduits du prix de cession, tandis que les frais et taxes acquittés lors de l’achat sont ajoutés au prix d’acquisition initial. Le taux de 19 % s’applique sur la différence nette obtenue, de laquelle on soustrait la retenue de 3 % effectuée par l’acheteur. Le solde restant, qu’il s’agisse d’un complément à payer ou d’un remboursement en faveur du propriétaire, est régularisé via le Formulaire 210.

Les délais : un mois pour la retenue, trois mois supplémentaires pour le Formulaire 210

L’acheteur dispose d’un mois à compter de la date de vente pour verser la retenue de 3 % au moyen du Formulaire 211. Conformément aux directives de l’Administration fiscale, le vendeur dispose ensuite de trois mois supplémentaires à compter de l’expiration de ce premier mois (soit, en pratique, jusqu’à quatre mois après la vente) pour déposer son Formulaire 210 et régulariser sa situation, qu’il s’agisse d’acquitter un solde débiteur ou de demander la restitution du surplus retenu.

Il est fréquent que le vendeur ne dispose ni d’un certificat numérique espagnol ni d’un accès simple à la plateforme en ligne de l’Administration fiscale depuis l’étranger. C’est pourquoi, en pratique, ces démarches sont généralement confiées à un représentant fiscal ou à un conseiller basé en Espagne, qui intervient en son nom dans les délais impartis.

Aspects logistiques : les prérequis pour vendre à distance

Outre le volet fiscal, la vente à distance comporte des exigences pratiques qu’il convient d’anticiper :

• NIE et identification fiscale : Lors d’une transaction immobilière, le vendeur étranger doit disposer d’un identifiant fiscal valide en Espagne, qui doit figurer dans les actes de la vente. Pour les ressortissants étrangers, il s’agit du numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero). Il est recommandé de vérifier ce point suffisamment tôt, en particulier lorsque la vente est gérée depuis l’étranger.

• Procuration notariale : Si le vendeur ne peut ou ne souhaite pas se déplacer en Espagne pour la signature de l’acte authentique, il peut accorder une procuration notariale (poder notarial) à un tiers (généralement un avocat ou un gestionnaire de confiance) afin qu’il signe en son nom. Cet acte peut être établi devant un notaire dans son pays de résidence.

• Apostille ou légalisation : Si la procuration ou d’autres documents sont signés hors d’Espagne, ils nécessitent généralement l’Apostille de La Haye (pour les pays signataires de la convention) ou une légalisation consulaire (pour les autres) afin de produire leurs effets juridiques en Espagne.

• Référence cadastrale et documentation du bien : La référence cadastrale doit obligatoirement figurer sur le Formulaire 210 et est également requise pour l’établissement du Formulaire 211, aux côtés de l’ensemble de la documentation relative au bien nécessaire à la rédaction de l’acte authentique (escritura).

Foire aux questions

Dois-je payer 24 % d’impôt en tant que citoyen britannique suite au Brexit ?

Pas sur la vente. Le taux de 24 % s’applique aux revenus fonciers et à la valeur locative théorique pour les non-résidents hors UE/EEE. La plus-value issue de la vente d’un bien immobilier est imposée au taux de 19 % pour l’ensemble des non-résidents, sans distinction de nationalité.

Puis-je vendre sans me rendre en Espagne ?

Oui, au moyen d’une procuration notariale accordée à un représentant, généralement établie devant notaire dans votre pays de résidence et munie de l’apostille ou de la légalisation requise.

Que se passe-t-il si la retenue de 3 % est supérieure à l’impôt réellement dû ?

Vous avez droit au remboursement de la différence, lequel doit être sollicité directement lors du dépôt du Formulaire 210.

Un NIE est-il nécessaire pour vendre si je ne suis pas résident fiscal en Espagne ?

Oui. En tant qu’étranger, vous devez impérativement formaliser votre identification fiscale en Espagne avant la réalisation de l’opération. En pratique, pour un vendeur non-résident, cela implique l’obtention d’un NIE. Il est vivement conseillé de procéder à cette démarche à l’avance afin d’éviter tout blocage lors de la signature de l’acte, de l’enregistrement du bien ou du respect des obligations fiscales ultérieures.

Est-il possible de déposer le Formulaire 210 depuis l’étranger sans se déplacer ?

Oui, il existe des procédures de télé-déclaration ainsi que des modalités de paiement par virement bancaire international. En pratique, de nombreux propriétaires délèguent cette gestion à un représentant fiscal ou à un conseiller situé en Espagne.

Ce que cela implique en pratique

Prise séparément, aucune de ces démarches n’est particulièrement complexe. Les difficultés proviennent généralement de la conjonction de délais stricts, de documents à réunir depuis l’étranger et, surtout, du manque de clarté quant au montant net final qui sera perçu.

Ce dernier point est crucial. Avant de fixer le prix de mise en vente d’un bien, tout propriétaire non-résident devrait établir une estimation précise de son produit net de vente, une fois déduits les impôts, frais généraux et retenues légales.

Dans nos prochains articles, nous détaillerons pas à pas la procédure d’obtention d’une procuration notariale depuis l’étranger et présenterons un cas pratique complet sur le calcul de la plus-value immobilière dans le Formulaire 210.

Ces informations sont fournies à titre purement indicatif et d’information générale ; elles ne remplacent en aucun cas un conseil fiscal personnalisé. La fiscalité applicable dépend des circonstances propres à chaque propriétaire, de son pays de résidence et des conventions de double imposition en vigueur.

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier à Benalmádena tout en résidant à l’étranger, n’hésitez pas à nous contacter avant de le mettre sur le marché : +34 692 62 19 19.