18 mois sans Golden Visa : la part des acheteurs étrangers à Malaga n’a pas bougé

Hernan Bustos - Real Estate Experts|3 octobre 2026|0 commentaire

Depuis le 3 avril 2025, l’achat d’un bien immobilier d’un montant de 500 000 euros ne permet plus d’obtenir une résidence par investissement immobilier. Un an et demi plus tard, les données foncières permettent d’évaluer ce qui a changé — et ce qui est resté intact.

Le 3 octobre a marqué les 18 mois écoulés depuis que l’Espagne a supprimé le Golden Visa. Le ministère du Logement a justifié cette suppression par son impact dans les zones soumises à une forte tension sur les prix et à une pénurie d’offre résidentielle, la province de Malaga figurant parmi celles qui enregistraient le plus grand nombre d’autorisations. Bien que le Golden Visa ait disparu, la présence des acheteurs étrangers à Malaga ne s’est pas éteinte pour autant. Ce qui a évolué, c’est le profil de ceux pour qui l’acquisition d’un logement constituait également une passerelle vers la résidence.

Qu’est-ce qui a disparu exactement ?

La loi organique 1/2025, publiée au Bulletin officiel de l’État (BOE) le 3 janvier 2025, a abrogé les articles 63 à 67 de la loi 14/2013, lesquels régissaient la résidence pour les investisseurs. Cette suppression a pris effet le 3 avril 2025. Les demandes déposées avant cette date sont instruites selon l’ancienne réglementation, tandis que les autorisations déjà accordées conservent leur validité pour la durée initiale pour laquelle elles ont été délivrées.

Tout ressortissant étranger, qu’il soit citoyen de l’UE ou non, conserve la possibilité d’acheter un logement exactement comme auparavant. Seul le lien direct entre l’achat immobilier et l’obtention du titre de séjour a été rompu.

Un programme très médiatisé, mais marginal sur le marché des ventes

Entre 2013 et 2023, 14 576 Golden Visas ont été accordés au titre d’investissements immobiliers, d’après les chiffres présentés par le ministère du Logement. Les principales nationalités représentées étaient la Chine, la Russie, le Royaume-Uni, les États-Unis, l’Ukraine, l’Iran, le Venezuela et le Mexique. Six provinces, dont Malaga, concentraient 90 % des autorisations délivrées.

Le rythme des demandes s’était accéléré : 2 017 visas en 2022 et 3 273 en 2023. Le gouvernement a lui-même attribué ce rebond aux acheteurs britanniques au lendemain du Brexit, ainsi qu’aux investisseurs américains.

Le portail immobilier Idealista a estimé qu’en douze ans, le dispositif a généré environ 16 000 visas, soit à peine 0,3 % de l’ensemble des transactions immobilières de la période. Son poids s’est en revanche fait sentir sur le marché du luxe : à Marbella, les acquisitions liées au programme ont représenté jusqu’à 7,1 % des ventes de logements au cours d’une même année.

Les données de 2026 : la part des acquéreurs étrangers au plus haut

En août, le Collège des conservateurs des hypothèques a publié ses statistiques pour le deuxième trimestre 2026. Les acheteurs étrangers ont réalisé 15,98 % des transactions résidentielles en Espagne, établissant ainsi un record historique, avec un peu plus de 26 800 opérations en trois mois.

Dans la province de Malaga, les achats effectués par des étrangers ont atteint 37,01 % sur ce trimestre, ce qui la place juste derrière Alicante. Plus révélateur encore est le cumul sur douze mois glissants, qui permet de lisser les variations ponctuelles d’un trimestre isolé :

Jusqu’au T2 2023 : 33,31 %
Jusqu’au T2 2024 : 32,95 %
Jusqu’au T2 2025 : 33,79 %
Jusqu’au T2 2026 : 33,56 %

En quatre ans, la proportion reste pratiquement identique. Avec ou sans Golden Visa.

Une nuance importante s’impose : le Registre foncier classe les acheteurs selon leur nationalité et non selon leur résidence effective. La catégorie « étranger » englobe donc aussi bien la personne achetant depuis son pays d’origine que celle résidant déjà en Espagne. De plus, ce pourcentage mesure la part dans les ventes enregistrées, et non le volume de demandes ou de simples renseignements.

Mon analyse : ces statistiques ne distinguent pas les acquisitions qui étaient liées à un visa et ne démontrent donc pas que la suppression du dispositif n’a eu aucun impact. Ce qu’elles révèlent, c’est que si effet il y a eu, il n’a en rien altéré le poids global des acheteurs étrangers dans les transactions de la province.

À l’échelle nationale, le deuxième trimestre a été mené par les Britanniques (6,99 % des achats étrangers), suivis par les Néerlandais (6,94 %) et les Allemands (6,11 %). Les citoyens de l’UE, qui n’ont jamais eu besoin du Golden Visa, ont représenté 57,39 % des opérations. Les acheteurs d’Amérique du Nord ont enregistré le prix moyen le plus élevé : 4 311 €/m² au cours des douze derniers mois. La différence entre l’acquéreur étranger et celui qui dépend d’un prêt immobilier fait l’objet de notre analyse dans Deux marchés en un.

L’impact réel : l’acheteur hors UE souhaitant s’installer en Espagne

Pour un Britannique ou un Américain cherchant un bien à Benalmádena, l’acquisition reste tout aussi accessible qu’avant. C’est l’après-vente qui a changé : sans titre de séjour, tout ressortissant d’un pays tiers ne peut séjourner dans l’espace Schengen que 90 jours par période de 180 jours. Cette règle n’est pas nouvelle ; ce qui l’est, c’est qu’un achat de 500 000 euros ne donne plus droit à un permis permettant de s’en affranchir. Il lui faut désormais solliciter un visa spécifique : le visa de résidence non lucrative, qui exige de justifier de ressources financières suffisantes sans autoriser l’exercice d’une activité professionnelle sur place, ou le visa pour nomade numérique, destiné aux travailleurs à distance.

La logique de décision s’en trouve inversée : quiconque souhaite vivre ici doit d’abord régler son statut migratoire avant de choisir son logement.

Ce que cela implique si vous vendez un bien à Benalmádena à un futur résident étranger

Si la valeur de votre logement dépasse 500 000 euros et que votre acheteur réside hors de l’UE, la transaction ne lui garantit plus, à elle seule, l’accès à un titre de séjour par investissement immobilier.

Cependant, les données de vente sur la Costa del Sol montrent que les propriétés de plus de 500 000 euros conservent de bien meilleures chances de trouver preneur auprès d’un public international que local. Il est donc crucial de positionner efficacement votre bien auprès de cette clientèle pour mener votre projet à bien.

Si vous envisagez de vendre, ou si la démarche est déjà engagée, remplissez notre questionnaire destiné aux vendeurs : vous y verrez plus clair sur les étapes à suivre pour atteindre votre objectif plus rapidement et dans les meilleures conditions.

Si vous êtes un vendeur non-résident fiscal en Espagne, ne manquez pas notre article sur la Vente d’un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident fiscal.

N’hésitez pas à nous contacter au +34 661 41 01 38 (disponible également sur WhatsApp) ou à nous rendre visite dans notre agence située Av. de la Paz, 1, C.P. 29631, Benalmádena.