À l’occasion de la Journée mondiale du tourisme, un regard sur ce qui soutient la demande de logement dans la commune, au-delà du bilan de chaque été
La Journée mondiale du tourisme se célèbre le 27 septembre. Il est tentant de profiter de la date pour dresser le bilan de la saison qui se termine, mais ce bilan n’est pas encore clos, et les données partielles d’un été précis en disent moins qu’il n’y paraît.
Ce qui aide vraiment à comprendre pourquoi le marché immobilier de Benalmádena se comporte ainsi, ce n’est pas seulement la façon dont s’est déroulé l’été 2026. C’est une structure de demande qui se construit depuis des années et qui ne dépend pas du fait que juillet ait été meilleur ou moins bon que l’année précédente.
Une connectivité qui ne dépend pas d’une saison
L’aéroport de Málaga-Costa del Sol a clôturé 2025 avec 26 760 549 passagers, soit 7,4% de plus que l’année précédente et le chiffre le plus élevé de son histoire. Au premier semestre 2026, il a de nouveau progressé : 13 226 525 passagers, soit 6,7% de plus qu’à la même période en 2025. Parmi eux, 11,01 millions correspondaient à des liaisons internationales, en hausse de 6,9%.
La donnée la plus importante pour Benalmádena n’est pas seulement le volume total, mais la provenance de ce trafic. Au premier semestre 2026, le Royaume-Uni a été le principal marché international de l’aéroport, suivi de l’Allemagne, des Pays-Bas et de l’Italie. Ce sont des marchés européens avec une présence historique très importante sur la Costa del Sol.
Cette connectivité n’est pas une donnée touristique isolée. Pour une commune comme Benalmádena, cela signifie qu’une part importante de sa demande internationale peut arriver facilement toute l’année. Et cette facilité d’accès est l’un des facteurs qui permet à une visite occasionnelle de se transformer, avec le temps, en décision d’investissement ou de résidence.
L’occupation de Benalmádena n’est pas seulement un pic estival
Les données de Benalmádena montrent aussi que l’activité touristique ne se concentre pas exclusivement sur les mois de haute saison.
En 2023, la commune a enregistré 3 306 674 nuitées hôtelières, soit 11,3% de plus qu’en 2022.
Trois ans plus tard, au premier trimestre 2026, Benalmádena a enregistré 122 968 voyageurs hôteliers et 638 221 nuitées hôtelières, avec un séjour moyen de 5,25 jours et un taux d’occupation hôtelière moyen de 73,3%. Sur cette même période, les nuitées en appartements touristiques ont dépassé 121 500.
L’offre touristique continue elle aussi de croître. La commune compte actuellement 61 453 lits touristiques répartis dans 8 606 établissements, deux chiffres légèrement supérieurs à ceux de l’année précédente.
Un taux d’occupation hôtelière moyen de 73,3% entre janvier et mars n’est pas le résultat d’une bonne campagne estivale. C’est le signe qu’une demande significative existe aussi hors haute saison.
C’est important pour comprendre le marché immobilier.
L’acheteur étranger peut d’abord arriver comme touriste
Dans une commune touristique comme Benalmádena, le lien entre tourisme et logement ne commence pas nécessairement par une recherche immobilière.
Pour de nombreux acheteurs internationaux, le premier contact avec la région est un séjour de vacances. Peuvent suivre de nouvelles visites, une relation plus durable avec la commune et, enfin, la décision d’acheter un logement pour un usage personnel ou comme investissement.
Tous les touristes ne deviennent pas acheteurs, bien sûr. Mais l’existence d’un flux international constant élargit chaque année le nombre de personnes qui connaissent la commune, ses lotissements, ses services et sa qualité de vie.
C’est pourquoi, lorsqu’on analyse le marché immobilier de Benalmádena en ne regardant que le prix au mètre carré, une partie importante du tableau manque.
Il faut aussi regarder qui arrive, à quelle fréquence, et si la connectivité qui l’amène se maintient.
Et il y a de nouveaux marchés qui méritent d’être observés
Le cas de la Pologne est particulièrement intéressant.
Au premier trimestre 2026, Benalmádena a enregistré 12 462 voyageurs et 62 929 nuitées en provenance du marché polonais, entre hôtels et appartements touristiques. La mairie elle-même désigne la Pologne comme l’un des marchés internationaux les plus stratégiques pour la commune.
Cela ne signifie pas qu’une hausse des touristes polonais se traduira automatiquement par une hausse équivalente d’acheteurs polonais. Mais cela montre comment les évolutions des marchés émetteurs peuvent annoncer de nouvelles sources de demande, qu’il vaut la peine de suivre aussi du point de vue immobilier.
Le tourisme peut ainsi fonctionner comme un signal avancé : d’abord, ceux qui visitent la commune changent ; ensuite, si cette relation avec la destination se consolide, ceux qui veulent y vivre ou y investir peuvent changer aussi.
Ce que cela signifie pour le marché immobilier, pas seulement pour le tourisme
Une commune dotée d’une base touristique internationale solide entretient plusieurs liens avec son marché du logement.
Le premier est la demande de location touristique et saisonnière, qui peut soutenir une partie de la demande d’achat à des fins d’investissement.
Le deuxième est la capacité à attirer de nouveaux résidents et propriétaires étrangers. Une personne qui connaît déjà la commune, dispose de liaisons aériennes simples avec son pays et y revient périodiquement se trouve dans une position très différente de quelqu’un qui n’y a jamais mis les pieds.
Et le troisième, peut-être le plus important à long terme, est la continuité de cette demande internationale. Si chaque année arrivent des centaines de milliers de visiteurs de marchés différents, et qu’une partie d’entre eux revient, prolonge son séjour ou commence à envisager Benalmádena comme un lieu de vie ou d’investissement, le marché immobilier dispose d’une base de demande bien plus large que ce que montrent les chiffres de ventes d’un seul trimestre.
Cela ne signifie pas que le prix du logement à Benalmádena va toujours augmenter, ni qu’il n’existe pas de cycles. Cela ne signifie pas non plus que le tourisme soit la seule explication du marché immobilier : c’est l’un de ses fondements structurels, aux côtés de la population, de la résidence secondaire, de l’investissement, de l’emploi et de l’offre disponible.
Cela signifie en revanche que la demande internationale de fond ne ressemble pas à un phénomène passager. La connectivité de l’aéroport de Málaga continue de croître, et Benalmádena maintient une activité touristique élevée même en dehors des mois centraux de l’été.
C’est pourquoi, quand paraîtra le prochain bilan de saison et que quelqu’un dira que le marché immobilier dépend du fait que cet été ait été meilleur ou moins bon que le précédent, il vaut la peine de regarder un peu plus loin.
Une saison peut changer. Une structure de demande met de nombreuses années à se construire.
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