El Ministerio de Vivienda publicó el 1 de octubre los datos del segundo trimestre. La provincia de Málaga aparece entre las que mejor aguantan la oferta, mientras Málaga capital está entre las ciudades donde más vendedores bajan el precio.

El mercado español lleva medio año vendiendo menos. Eso ya no es una impresión, es una serie. Lo que no está haciendo es abaratarse. Y en Málaga esa contradicción se nota más que en casi ningún sitio.

Menos operaciones, dos trimestres seguidos

Según los datos del Ministerio de Vivienda publicados el 1 de octubre, las compraventas de vivienda cayeron un 7% interanual en el segundo trimestre. El primero ya había caído un 11,2%. En el conjunto del semestre, el descenso es del 7,1%.

Dentro de esa caída hay dos mercados que van en direcciones opuestas:

• Segunda mano: -10,5% interanual en el segundo trimestre.
• Obra nueva: +25,2% en el mismo periodo.

El que se frena es el mercado de segunda mano. La obra nueva crece con fuerza, aunque parte de un volumen de operaciones mucho menor.

El precio no ha recibido el mensaje

Aquí está la parte que descoloca a muchos vendedores. El Índice de Precios de Vivienda del INE, que mide precios de compraventas reales y no de anuncios, subió un 12,2% interanual en el segundo trimestre.

Menos operaciones y precios más altos no es una contradicción estadística. Una explicación posible es que la oferta disponible esté cayendo más deprisa que la demanda: se vendería menos porque hay menos que vender, no porque nadie quiera comprar. Lo explicamos con detalle en Si estás esperando que el mercado de Benalmádena se enfríe para negociar mejor.

Málaga aguanta la oferta mejor que la media

Idealista calculó que el stock de vivienda en venta cayó un 7% interanual en España durante el segundo trimestre. En la provincia de Málaga la caída fue del 6%, una de las más suaves del país y cercana a las registradas en Barcelona y Baleares, ambas del 5%. Muy lejos de provincias donde el stock se ha desplomado por encima del 25%.

Traducido: en la Costa del Sol sigue entrando producto. Obra nueva, segunda mano que rota, propietarios que venden. En otras provincias el problema es que no hay nada que comprar. Aquí hay menos que antes, pero hay.

Y aun así, aquí se rebaja más

Este es el dato que no encaja con el relato de mercado tensionado. Según Idealista, el 16% de las viviendas anunciadas en España bajó su precio durante el segundo trimestre, frente al 13% del año anterior. En la capital malagueña fue el 21%, uno de los porcentajes más altos del país, empatada con Sevilla y Zaragoza y solo por detrás de Madrid.

Una de cada cinco viviendas anunciadas en Málaga capital terminó abaratándose respecto a lo que pedía al principio.

Mi lectura: no es que el mercado se esté enfriando. Es que una parte de los vendedores salió al mercado con un precio que no correspondía. Cuando el precio de partida es demasiado alto, el ajuste llega igual, solo que más tarde y después de semanas sin visitas. La diferencia entre ajustar al salir y ajustar a los dos meses es el tiempo perdido.

Qué se ve desde Benalmádena

Los datos del municipio encajan con esa foto. El precio medio de oferta en Benalmádena era de 4.183 €/m² en agosto, según Idealista, frente a los 4.293 €/m² de la provincia.

Hay un segundo factor que no aparece en las estadísticas nacionales. En el segundo trimestre, el 37,01% de las compraventas de vivienda en la provincia de Málaga fueron protagonizadas por compradores extranjeros, según el Colegio de Registradores. Solo Alicante está por delante. Ese comprador no tiene necesariamente el mismo perfil financiero ni la misma dependencia de la financiación hipotecaria que el comprador nacional, así que no reacciona igual a la subida de tipos. Esa doble velocidad la analizamos en Dos mercados en uno.

Qué hacer con esto si vendes

Tres conclusiones prácticas.

1. La caída del 7% no es tu caída. Es un agregado nacional que mezcla Soria con Marbella. En Málaga el mercado se mueve, con menos operaciones pero con oferta rotando.
2. El precio de salida sigue decidiendo el resultado. Con una de cada cinco viviendas rebajando precio en la capital, salir alto ya no es una estrategia de negociación: es una forma de perder las primeras semanas, que son las de más visitas. Si no tienes claro cómo sacar el máximo por tu vivienda, empieza por el cuestionario para vendedores.
3. Tu comprador puede no ser español. Casi cuatro de cada diez compraventas en la provincia son de extranjeros, y ese perfil llega con otro calendario y otras preguntas.

Si quieres saber a qué precio se están vendiendo las casas como la tuya en tu zona, y no a qué precio se anuncian, llámanos: +34 661 41 01 38.

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