Desde el 3 de abril de 2025, comprar una casa por 500.000 euros dejó de permitir obtener la residencia por inversión inmobiliaria. Un año y medio después, los datos registrales permiten medir qué cambió y qué no.
El 3 de octubre se cumplieron 18 meses desde que España cerró la Golden Visa. El Ministerio de Vivienda justificó la supresión por su impacto en lugares con tensión de precios y falta de oferta residencial, y Málaga figuraba entre las provincias con más autorizaciones. La Golden Visa desapareció, pero la presencia del comprador extranjero en Málaga no desapareció con ella. Lo que cambió es el perfil para el que comprar una vivienda servía, además, como vía de residencia.
Qué desapareció exactamente
La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, que regulaban la residencia para inversores. La supresión se hizo efectiva el 3 de abril de 2025. Las solicitudes presentadas antes se tramitan con la norma anterior, y las autorizaciones ya concedidas conservan su validez durante el tiempo para el que se expidieron.
Cualquier extranjero, comunitario o no, puede seguir comprando vivienda igual que antes. Lo que se rompió es el vínculo entre comprar y obtener la residencia.
Un programa enorme en titulares y pequeño en compraventas
Entre 2013 y 2023 se concedieron 14.576 Golden Visa por inversión inmobiliaria, según los datos presentados por el Ministerio de Vivienda. Las principales nacionalidades fueron China, Rusia, Reino Unido, Estados Unidos, Ucrania, Irán, Venezuela y México. Seis provincias, entre ellas Málaga, concentraban el 90% de las autorizaciones.
El ritmo se aceleró: 2.017 visados en 2022 y 3.273 en 2023. El propio Gobierno atribuyó ese repunte a compradores británicos tras el Brexit y a estadounidenses.
El portal inmobiliario, Idealista, estimó que en doce años el programa rondó los 16.000 visados, en torno al 0,3% de las compraventas del periodo. Donde sí pesaba era en el lujo: en Marbella, las compras ligadas al programa llegaron a representar el 7,1% de las compraventas de vivienda en un mismo año.
Los datos de 2026: el peso extranjero, en máximos
El Colegio de Registradores publicó en agosto su estadística del segundo trimestre de 2026. Los compradores extranjeros protagonizaron el 15,98% de las compraventas de vivienda en España, máximo de la serie histórica, con algo más de 26.800 operaciones en tres meses.
Málaga registró un 37,01% de compras por extranjeros en ese trimestre, sólo por detrás de Alicante. Más revelador es el acumulado de doce meses de la provincia, que elimina el ruido de un trimestre aislado:
- Hasta el segundo trimestre de 2023: 33,31%
- Hasta el segundo trimestre de 2024: 32,95%
- Hasta el segundo trimestre de 2025: 33,79%
- Hasta el segundo trimestre de 2026: 33,56%
Cuatro años, prácticamente el mismo peso. Con Golden Visa y sin ella.
Un matiz importante. Registradores clasifica al comprador por nacionalidad, no por residencia: «extranjero» incluye tanto a quien compra desde su país como a quien ya vive en España. Y la cuota mide el peso en las compraventas registradas, no el número de interesados ni de consultas.
Mi lectura: la estadística no distingue qué compras estaban ligadas a un visado, así que no demuestra que la supresión no tuviera efecto. Lo que muestra es que, si lo tuvo, no alteró el peso de los compradores extranjeros en las compraventas de la provincia.
En el conjunto de España, en el segundo trimestre lideraron británicos (6,99% de las compras extranjeras), neerlandeses (6,94%) y alemanes (6,11%). El 57,39% correspondió a ciudadanos de la UE, que nunca necesitaron la Golden Visa. Los compradores de América del Norte registraron el precio medio más alto: 4.311 €/m² en los últimos doce meses. La diferencia entre el comprador extranjero y el que depende de la hipoteca la analizamos en Dos mercados en uno.
Dónde sí se nota: el comprador de fuera de la UE que quiere vivir aquí
Para un británico o un estadounidense que busca casa en Benalmádena, comprar sigue siendo igual de sencillo. Lo que cambió es lo que viene después: sin permiso de residencia, como cualquier nacional de un país tercero, solo puede permanecer en el espacio Schengen hasta 90 días dentro de cualquier periodo de 180. La regla no es nueva; lo nuevo es que una compra de 500.000 euros ya no da acceso a un permiso que la deje sin efecto. Hoy necesita una vía propia: la visa no lucrativa, que exige acreditar medios económicos suficientes y no permite trabajar en España, o la de nómada digital, para quien trabaja en remoto.
El orden de decisión cambia: quien quiere vivir aquí debe resolver primero su estatus migratorio y después elegir la vivienda.
Qué significa si vendes en Benalmádena a un futuro residente extranjero
Si tu casa supera los 500.000 euros y tu comprador es de fuera de la UE, la compra ya no le proporciona, por sí misma, una vía de residencia por inversión inmobiliaria.
Sin embargo, las estadísticas de venta en la Costa del Sol indican que las propiedades de más de 500 000 euros tienen más posibilidades de venderse al público extranjero que al local, por lo que un buen posicionamiento de tu vivienda frente a este público es vital para lograr el objetivo.
Si estás pensando en vender o, incluso, si ya lo estás haciendo, completa el cuestionario para vendedores y tendrás más claridad sobre los pasos a seguir para llegar antes y mejor a tu objetivo.
Y si eres un vendedor no residente fiscal en España, no te pierdas este artículo sobre Vender una propiedad en España siendo no residente fiscal.
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