Impuestos, retención del 3%, Modelo 210, NIE, poder notarial y plazos para propietarios que venden desde el extranjero

Actualizado: septiembre de 2026

En más de 18 años trabajando con vendedores internacionales en Benalmádena, he visto un patrón que se repite con independencia del país de origen: la mayoría de los propietarios que venden desde el extranjero llegan al proceso con información incompleta o directamente equivocada sobre lo que les toca pagar y lo que necesitan gestionar. No es un problema de un país en particular. Lo he visto con clientes británicos, nórdicos, franceses, entre otras nacionalidades: cada uno llega con una versión distinta de la misma confusión.

Esta guía reúne, en un solo sitio, lo esencial de la parte fiscal y la parte logística de vender un inmueble en España sin residir en el país. Es un punto de partida, no el detalle completo de cada trámite: en próximas notas vamos a profundizar en cada uno de estos pasos por separado.

La retención del 3%: lo primero que hay que entender

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta y de ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria, mediante el Modelo 211, dentro del mes siguiente a la firma. Se trata de un pago a cuenta del impuesto real que le corresponde al vendedor, el llamado Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), no de un cargo adicional.

Ese 3% casi nunca coincide exactamente con lo que el vendedor debe pagar de verdad. Puede ser más, puede ser menos. La diferencia se ajusta después, cuando el vendedor presenta su propia declaración: el Modelo 210.

Cuánto se paga realmente: el mito del 24% y la regla del 19%

Aquí es donde encontramos la confusión más frecuente, sobre todo entre vendedores británicos desde el Brexit. Es fácil encontrar en internet la afirmación de que, al dejar de ser residentes de la Unión Europea, los británicos pagan un 24% sobre todo lo que generan en España. Es cierto para algunas rentas, pero no para la venta de un inmueble.

El artículo 25.1.f de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004) establece un tipo único del 19% para las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble, sin distinguir entre residentes de la Unión Europea y de fuera de ella. El 24% (regulado en el artículo 25.1.a) se aplica a otro tipo de rentas, como los alquileres o la renta imputada de una vivienda no alquilada, y ahí sí hay diferencia: 19% para residentes de la UE o el Espacio Económico Europeo, 24% para el resto, sin poder deducir gastos.

En resumen: un contribuyente no residente sujeto al IRNR paga el mismo 19% sobre la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, sea de la Unión Europea o de fuera de ella. La diferencia que trajo el Brexit para un propietario británico afecta a cómo tributó el alquiler mientras fue dueño de la vivienda, un asunto distinto de cómo tributa la venta en sí.

Según las instrucciones oficiales del Modelo 210 de la Agencia Tributaria, la ganancia se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, teniendo en cuenta los conceptos que la normativa permite incorporar a cada uno de esos valores. Sobre esa ganancia se aplica el 19%, y de ese resultado se resta lo que ya se retuvo con el Modelo 211. Si la retención fue mayor que el impuesto real, hay derecho a devolución.

Un ejemplo sencillo, solo para entender la lógica: un propietario compró su vivienda por 250.000 € y la vende por 350.000 €. Calcular la ganancia fiscal exige algo más que restar esas dos cifras: al valor de transmisión se le restan los gastos y tributos de la venta que haya asumido quien vende, y al valor de adquisición se le suman los gastos y tributos que pagó al comprar. Sobre la diferencia resultante se aplica el 19%, y del resultado se descuenta el 3% que ya retuvo el comprador al firmar. Esa diferencia, a favor o en contra del propietario, es la que se liquida con el Modelo 210.

Los plazos: un mes para la retención, tres meses adicionales para el Modelo 210

El comprador tiene un mes desde la fecha de la transmisión para ingresar la retención del 3% mediante el Modelo 211. Según las mismas instrucciones de la AEAT, quien vende dispone de tres meses adicionales una vez transcurrido ese primer mes (en la práctica, hasta cuatro meses desde la venta) para presentar su Modelo 210 y liquidar su situación real, ya sea para pagar una diferencia o para solicitar la devolución de lo retenido de más.

Es habitual que quien vende no tenga certificado digital español ni acceso sencillo a la sede electrónica de la Agencia Tributaria desde su país. Por eso, en la práctica, la mayoría de estas gestiones se hacen a través de un representante fiscal o un asesor en España, que actúa en su nombre dentro de esos plazos.

Lo logístico: qué hace falta para vender sin estar físicamente en España

Además de la parte fiscal, vender a distancia tiene una capa práctica que conviene resolver con tiempo:

• NIE e identificación fiscal: en una transmisión inmobiliaria, el vendedor extranjero debe tener resuelta su identificación fiscal en España, y esta debe constar en la documentación de la operación. En el caso de los extranjeros que disponen de NIE, este es su número de identificación habitual en España. Conviene comprobar este requisito con suficiente antelación, especialmente cuando la venta se gestiona desde el extranjero.
• Poder notarial: si quien vende no puede o no quiere viajar a España para la firma, puede otorgar un poder notarial a otra persona (habitualmente un abogado o gestor de confianza) para que firme en su nombre. Este poder puede otorgarse ante notario en su país de residencia.
• Apostilla o legalización: si el poder notarial u otros documentos se firman fuera de España, generalmente necesitan la Apostilla de La Haya (para países firmantes del convenio) o legalización consular (para el resto), antes de tener validez legal en España.
• Referencia catastral y documentación de la propiedad: la referencia catastral debe figurar en el Modelo 210 y suele solicitarse también para tramitar el Modelo 211, junto con el resto de documentación de la propiedad necesaria para la escritura.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar el 24% por ser británico tras el Brexit? No en la venta. El 24% se aplica a alquileres y renta imputada para no residentes fuera de la UE/EEE. La ganancia por venta de un inmueble tributa al 19% para todos los no residentes, sin distinción de nacionalidad.

¿Puedo vender sin viajar a España? Sí, mediante un poder notarial otorgado a otra persona, habitualmente ante notario en tu país de residencia, con la apostilla o legalización correspondiente.

¿Qué pasa si el 3% retenido es mayor que lo que realmente debo pagar? Tienes derecho a la devolución de la diferencia, que se solicita en el propio Modelo 210.

¿Necesito un NIE para vender aunque no tenga residencia fiscal en España? Si eres extranjero, necesitas tener resuelta tu identificación fiscal en España antes de formalizar la operación. En la práctica, para quien vende sin residencia fiscal aquí, esto normalmente implica disponer de NIE. Conviene gestionarlo con antelación para evitar problemas con la escritura, la inscripción y las obligaciones fiscales posteriores.

¿Puedo presentar el Modelo 210 desde el extranjero sin viajar a España? Sí, existen procedimientos de presentación telemática y de pago mediante transferencia desde el extranjero. En la práctica, muchos propietarios delegan esta gestión en un representante fiscal o asesor en España.

Qué significa esto en la práctica

Ninguno de estos trámites es, por separado, especialmente complicado. Lo que suele generar problemas es la combinación de plazos ajustados, documentación que hay que preparar desde otro país y, sobre todo, la falta de claridad sobre cuánto se va a pagar realmente.

Y esto último importa mucho. Antes de fijar el precio de una propiedad, un propietario no residente debería tener una idea razonablemente clara de cuánto puede recibir finalmente después de impuestos, gastos y retenciones.

En las próximas notas vamos a desarrollar en detalle el proceso del poder notarial paso a paso y cómo se calcula exactamente la ganancia patrimonial en el Modelo 210, con un caso práctico completo.

Esta información tiene carácter general y divulgativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado. La tributación puede variar según las circunstancias concretas de cada propietario, su país de residencia y los convenios de doble imposición aplicables.

Si estás pensando en vender una propiedad en Benalmádena y no resides en España, hablemos antes de ponerla en el mercado: +34 692 62 19 19.