La date limite importante n’est pas le 31 décembre, mais le moment où il faut lancer la démarche
Il reste aujourd’hui un peu moins de quatre mois avant la fin de l’année. Cela peut sembler long, mais les délais se réduisent rapidement si l’objectif est de conclure une vente chez le notaire avant le 31 décembre.
Le véritable calendrier d’une transaction immobilière est dicté par le financement de l’acheteur plutôt que par la seule volonté du propriétaire. Et ce processus obéit à des délais que la bonne volonté ne suffit pas à accélérer.
De l’offre acceptée à la signature : entre 30 et 45 jours, si tout se passe bien
Lorsqu’un acheteur recourant à un prêt immobilier fait une offre et que le propriétaire l’accepte, la phase la plus longue reste à venir. L’expertise immobilière, obligatoire pour que la banque accorde le prêt, prend généralement entre 5 et 10 jours ouvrés selon les professionnels du secteur. Une fois l’expertise en main, la banque étudie l’ensemble du dossier (revenus, taux d’endettement, historique de crédit), une analyse qui peut demander une à deux semaines supplémentaires. Une fois le prêt accordé, l’établissement émet la FEIN (Fiche Européenne d’Information Normalisée), qui détaille les conditions définitives du crédit. Conformément à la loi 5/2019 régissant les contrats de crédit immobilier, un délai minimal de dix jours calendaires doit s’écouler entre la remise de cette fiche et la signature devant notaire — un délai de réflexion que la loi ne permet pas de raccourcir.
Au total, il s’écoule généralement entre 30 et 45 jours entre l’acceptation d’une offre et la signature chez le notaire. Et ce, en l’absence de tout impondérable : un dossier incomplet, une expertise inférieure au prix convenu ou la présence de plusieurs co-emprunteurs constituent les motifs de retard les plus fréquents.
Il s’agit du délai nécessaire après avoir trouvé un acheteur. Auparavant s’intercale la phase de mise en vente proprement dite, qui dépend presque exclusivement d’une seule variable : le prix de départ.
Deux vitesses de vente coexistent dans une même commune
Comme nous l’avons expliqué en détail dans un autre article, deux marchés se côtoient aujourd’hui au sein même de Benalmádena. Un bien positionné au juste prix se vend en quelques semaines, avec des marges de négociation réduites. À l’inverse, un bien dont le prix affiché s’éloigne de la réalité du marché peut accumuler les visites pendant des mois sans recevoir la moindre offre, pour finir par subir une baisse de prix bien plus marquée que si la valeur initiale avait été correctement fixée dès le départ. Le ralentissement qui touche désormais certaines zones du marché résidentiel accentue cette dynamique : plus le marché est lent, plus un prix mal ajusté est sanctionné.
La variable qui détermine si une transaction se conclut en 2026 ou se reporte en 2027 ne dépend donc pas du mois de publication de l’annonce, mais de la capacité à fixer le prix de départ à partir de données réelles de ventes concrétisées plutôt qu’en se fondant sur les exigences de la concurrence sur les portails immobiliers.
Novembre et décembre ne sont pas des mois neutres
Même avec une offre acceptée et un financement en cours, novembre et décembre présentent une difficulté supplémentaire : ce sont les mois qui comptent le plus de jours fériés et durant lesquels l’activité bancaire et notariale tourne au ralenti. Un dossier soumis au comité de crédit la première semaine de décembre entre en concurrence avec la clôture de l’exercice annuel des banques et la réduction d’effectifs propre aux vacances de fin d’année. Une signature prévue le 20 décembre peut ainsi se retrouver décalée à la deuxième semaine de janvier sans qu’aucune des parties n’ait commis d’erreur, simplement en raison du calendrier.
Ce que cela signifie en pratique
En ajoutant les 30 à 45 jours nécessaires entre l’offre acceptée et l’étude notariale au temps réel qu’il faut pour trouver un acquéreur lorsque le prix est ajusté, la période utile pour publier une annonce avec un espoir réaliste de signer en 2026 se compte désormais en semaines. Attendre le mois d’octobre ou de novembre en se disant qu’il « reste du temps » constitue précisément l’erreur qui reporte la majorité des transactions sur l’année suivante.
Si vous envisagez de vendre avant la fin de l’année, échangeons dès à présent sur la base des données réelles de vente dans votre secteur : +34 692 62 19 19.
