Le tribunal de première instance n° 2 de Vigo a validé une clause statutaire qui interdisait la présence de tout animal dans l’ensemble d’un immeuble. Bien qu’il s’agisse d’un cas particulier et non d’une règle générale, cette décision illustre parfaitement pourquoi il est essentiel de lire attentivement les statuts de la copropriété avant de signer un compromis de vente.
À Benalmádena, une grande partie des logements en vente situés dans des immeubles ou des résidences disposent d’espaces communs : piscine, jardins, ascenseurs. Les propriétaires y cohabitent avec des chiens et des chats, mais aussi avec des oiseaux, des tortues, des hamsters ou des poissons. Les questions restent souvent les mêmes : la copropriété peut-elle interdire la présence d’un animal chez soi ? Peut-elle réglementer l’accès à l’ascenseur ou à la piscine ? Que se passe-t-il en cas de nuisances ? La loi espagnole sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) répond à presque toutes ces interrogations, et les réponses se trouvent dans trois documents clés.
La règle générale : aucune interdiction dans la loi
La loi sur la propriété horizontale ne fixe aucune interdiction générale concernant la possession d’animaux de compagnie au sein d’un logement. De plus, une copropriété ne peut pas introduire une telle interdiction à la majorité si cela implique de modifier les statuts ou le titre constitutif (título constitutivo) : l’article 17.6 exige, en règle générale, l’unanimité.
Il convient toutefois de ne pas déformer cette règle. L’unanimité est requise pour modifier les statuts eux-mêmes, mais pas pour tous les accords concernant les animaux. Les règles de vie commune et l’usage des parties communes sont adoptés à la majorité simple, ce qui laisse une marge de manœuvre à l’assemblée générale. Les administrateurs de biens mettent néanmoins en garde : une interdiction générale figurant uniquement dans le règlement intérieur, sans être intégrée aux statuts, s’expose directement à des litiges.
C’est pourquoi, dans la majorité des copropriétés, détenir un animal chez soi ne nécessite l’autorisation de personne.
L’exception : ce que prévoient les statuts
L’interdiction est possible lorsqu’elle figure expressément dans les statuts de la copropriété.
Le tribunal de première instance n° 2 de Vigo a jugé valide une interdiction de ce type dans un jugement rendu public en avril 2026. La clause avait initialement vu le jour en 2010 sous la forme d’un règlement intérieur approuvé à l’unanimité, puis avait été intégrée aux statuts en 2011, toujours à l’unanimité, avant d’être ratifiée par l’assemblée générale en 2023. Elle proscrivait tout animal, à l’exception des chiens guides. Le tribunal a débouté le propriétaire de sa demande et l’a condamné aux dépens.
Cette décision doit toutefois être analysée pour ce qu’elle est : un jugement de première instance et non un arrêt de la Cour suprême. Elle ne fait pas jurisprudence, n’engage aucune autre copropriété et rien n’indique qu’elle soit définitive. Elle démontre néanmoins qu’une interdiction statutaire antérieure, adoptée à l’unanimité, peut résister devant un tribunal malgré la loi sur le bien-être animal.
Ce que peut décider l’assemblée générale : l’usage des parties communes
La copropriété a le pouvoir d’établir des règles concernant l’utilisation des parties communes et, dans le respect du cadre légal, d’encadrer l’accès des animaux aux espaces partagés comme les jardins ou la piscine.
Avec une limite majeure : une restriction qui empêcherait en pratique d’entrer ou de sortir de chez soi avec son animal serait particulièrement difficile à soutenir sur le plan juridique.
Quand le problème réside dans la nuisance et non dans l’animal
La copropriété n’a pas besoin de statuts spécifiques pour agir contre un chien qui aboie sans discontinuer ou un perroquet qui crie au lever du jour. Elle peut intervenir sur le fondement de l’article 7.2 de la loi sur la propriété horizontale, relatif aux activités gênantes, insalubres, nocives, dangereuses ou illicites.
La procédure à suivre est la suivante : le président adresse une mise en demeure au responsable pour qu’il cesse le trouble. Si la nuisance persiste, l’assemblée générale autorise l’engagement d’une action en cessation (acción de cesación) devant les tribunaux. Le jugement peut ordonner l’arrêt définitif des nuisances, accorder des dommages-intérêts et, dans les cas les plus graves, priver le contrevenant de l’usage du logement pour une durée maximale de trois ans. Si l’occupant est locataire, le tribunal peut également prononcer la résiliation de son bail et son expulsion.
L’assurance responsabilité civile
L’article 30.3 de la loi 7/2023 sur le bien-être animal impose de souscrire une assurance responsabilité civile pour les chiens, dont le montant de couverture doit être défini par voie réglementaire. Selon la Direction générale des assurances, cette obligation n’est pas exigible tant que ce règlement n’a pas été promulgué, sauf si la réglementation régionale ou locale en dispose autrement. En octobre 2026, cette disposition réglementaire n’a toujours pas été adoptée au niveau national.
Pour les chiens dits potentiellement dangereux, l’obligation reste en revanche pleinement effective. En Andalousie, elle est régie par le décret 42/2008, qui exige une assurance avec une couverture minimale de 175 000 euros par sinistre pour l’obtention du permis de détention. À cela s’ajoute un troisième niveau réglementaire, le niveau municipal : veillez à vérifier les arrêtés de la mairie où se situe le logement, car certaines communes ajoutent leurs propres exigences.
L’article 30.3 concerne exclusivement les chiens. Pour un chat, un oiseau ou une tortue, il n’existe aucune obligation nationale équivalente, bien que le propriétaire reste pleinement responsable des dommages causés par son animal.
Notre analyse : avec ou sans obligation légale générale, souscrire une assurance responsabilité civile au sein d’une résidence disposant de parties communes relève d’une précaution élémentaire.
Les éléments à vérifier avant d’acheter si vous vivez avec un animal
Si vous faites l’acquisition d’un bien situé dans un immeuble ou une résidence, demandez impérativement ces trois documents avant de signer le compromis de vente (contrato de arras) :
- Les statuts de la copropriété : pour vérifier s’ils contiennent des interdictions ou des limitations concernant les animaux.
- Le règlement intérieur en vigueur : afin de connaître les règles d’accès à l’ascenseur, aux jardins et à la piscine.
- Les procès-verbaux récents d’assemblée générale : pour savoir si des litiges sont en cours ou si des accords relatifs aux animaux de compagnie sont en discussion.
Il s’agit des mêmes documents que nous recommandons de consulter dans notre article [La copropriété avant d’acheter](URL en attente de publication). Lorsque l’on vit avec un animal, ils s’avèrent déterminants pour identifier les logements qui correspondent à votre mode de vie.
Si vous cherchez à acheter un bien à Benalmádena et que vous vivez avec un animal, indiquez-le-nous avant d’organiser une visite. Définissez à nos côtés les immeubles adaptés à vos critères et ceux qu’il convient d’écarter. Nous examinerons les statuts, le règlement intérieur et les procès-verbaux d’assemblée générale avant le versement de tout acompte, afin que la moindre incompatibilité avec votre quotidien soit identifiée sur le papier et non le jour du déménagement. Contactez-nous au +34 661 41 01 38.
