Las cargas de una vivienda son las obligaciones económicas o pagos pendientes que pesan sobre ella y que se transmiten al comprador en el momento en que se convierte en su dueño.
Por su misma definición, está claro que es importante comprobar si hay cargas pendientes antes de comprar y establecer con claridad quién se hará cargo y cuando.
Si bien ya hemos hablado de la importancia de la Nota Simple, te recordamos que sirve para comprobar la titularidad del inmueble, sus características y el estado de la casa en cuanto a hipotecas, embargos, usufructo o afecciones fiscales. Por eso, obtener una nota simple actualizada (de menos de 3 meses) es uno de los primeros pasos para saber si existen cargas y, en caso afirmativo, de qué tipo. Y, un comentario que parece obvio, pero no lo es tanto, “no sólo hay que tener la nota simple actualizada, sino que también hay que leerla y entenderla”.
¿Cuáles son las cargas que pueden afectar a una propiedad?
A continuación, te contamos los tipos de cargas más frecuentes:
1 Hipoteca
Es una de las cargas más frecuentes ya que se puede vender una propiedad antes de terminar de pagarla. Lo habitual es que se cancele la hipoteca antes de venderla o en el mismo momento de la compraventa. Encontrarás un post con más detalles sobre las posibilidades al respecto.
2 Nota marginal de ejecución hipotecaria
Esto significa que el banco va a proceder a quedarse con la hipoteca por impago. En este caso hay que solicitar una cancelación de la ejecución, que a posteriori tendrá que ser aprobada por un juez, para que el vendedor pague lo que adeuda y así luego poder realizar el contrato de compraventa.
3 Embargos judiciales
Esto significa que el vendedor tiene sus bienes embargados como garantía para hacer frente a una deuda, por ejemplo, un concurso de acreedores. Es importante que se cancele el embargo por parte del vendedor o que el comprador descuente esa deuda del precio de la casa para poder cancelarlo. En este último caso es importante consultar con el administrador concursal, que suele ser un juzgado, o la delegación de hacienda, para hacerlo de manera legal.
Esto quiere decir que, si la deuda y dicho embargo está inscrito en el Registro de la Propiedad y antes de vender la casa no se cancela, este impago quedaría vinculado a los futuros propietarios, es decir, al comprador.
También, cabe aclarar que hay embargos civiles (por deudas comunes, como IBI, comunidad o hipotecas) y embargos penales, por delitos (manutención infantil, estafas, etc.).
La principal diferencia entre ambas es que las civiles se suelen levantar pagando al acreedor, directamente, y obteniendo un certificado de deuda cero, mientras que las penales se deben resolver en el juzgado que las tramitó, y suelen ser más complicadas para levantar, por toda la burocracia que rodea a cualquier trámite en sede judicial.
4 Arrendamientos
En el caso de que la vivienda se encuentre alquilada, el comprador se verá obligado a mantener el alquiler y las condiciones en las que se pactó durante el plazo de tiempo establecido. Por ley los alquileres se firman por un plazo máximo de cinco años.
5 Usufructo
En este caso, afecta al derecho de hacer uso de la vivienda. El propietario puede vender la nuda propiedad, pero el usufructo, o sea el derecho a disfrutarla, es de otra persona. Para mayores detalles consulta el post que hemos dedicado especialmente a este tema.
6 Cargas municipales
La más habitual es el IBI, esto es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que se paga anualmente. Las cargas municipales que se adeuden pasarán de vendedores a compradores.
Para saber si la vivienda que queremos comprar está al corriente de los pagos que le corresponden, deberás pedir al vendedor los recibos correspondientes o solicitar la información en el mismo Ayuntamiento. También pueden informar al comprador si existe alguna carga urbanística a causa de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización.
7 La plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
También se deben comprobar que estén pagos en los casos en que corresponda para que no redunde en un problema para el comprador.
8 La comunidad de vecinos
Las deudas con la comunidad son de la propiedad y no del propietario. Por eso, es importante acudir a la Comunidad de vecinos para verificar que no haya deudas pendientes antes de adquirir la vivienda.
Debes solicitar un certificado al administrador de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Es importante que se especifiquen también las posibles derramas acordadas por la comunidad de vecinos que deberán ser pagadas en el momento de la ejecución de las mismas.
9 Suministros del hogar
Cuando adquieres una propiedad y haces el cambio de titularidad de los servicios, te puedes encontrar con sorpresas. Por eso también es importante pedir los recibos dónde consten los pagos o verificar con las empresas correspondientes que no existen deudas pendientes. Aunque, en teoría, los servicios son personales, es decir, si hay deudas, no son de la propiedad sino del contratante, te puedes encontrar más de un dolor de cabeza si deseas contratar el agua, la luz o el gas en una vivienda en la que el anterior propietario ha dejado una deuda.
Muchas veces, la ilusión de comprar una casa hace que nos olvidemos de cuestiones fundamentales como las cargas que puedan existir sobre la propiedad. En Comprarcasa Hernán Bustos trabajamos para que tu compra sea segura y sin contratiempos. Llámanos y te contamos nuestros servicios.