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Antes de hablar de la cancelación de la hipoteca es conveniente hacer una pequeña distinción ya que no es lo mismo hablar de préstamo hipotecario que de hipoteca.

Un préstamo hipotecario es un contrato a través del cual una entidad, por ejemplo, el banco, presta una cantidad de dinero determinada a una empresa o particular para la adquisición de un inmueble, en este caso una vivienda, a cambio de unos intereses determinados y durante un plazo establecido para ello.
La hipoteca es el derecho real de que el pago del préstamo se llevará a cabo. En este caso, como existe una obligación garantizada, en caso de impago, la garantía de devolución del préstamo sería el propio inmueble.
Es por eso por lo que la hipoteca, junto con la obligación cuyo cumplimiento garantiza, se eleva a escritura pública y, en el caso de los bienes inmuebles, se incorpora al Registro de la Propiedad.

La cancelación de la hipoteca se puede dar, básicamente por tres motivos. Veamos cada uno de ellos:
1- Cuando se han pagado todas las cuotas:
Muchas veces creemos que tras haber pagado la última cuota ya nos hemos liberado de la hipoteca, pero no es tan así. La hipoteca estará cancelada económicamente, pero hay que hacer la cancelación en el Registro de la Propiedad.
Para ello debes solicitar a tu banco el certificado de deuda cero. Este documento será entregado de manera gratuita. Luego en una notaría deberás presentar dicho certificado para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
Solicita y cumplimenta, en una delegación de hacienda de tu comunidad autónoma, el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (modelo 600). Este documento hay que presentarlo y está exento de pago.
Ya tienes la copia el impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura. Ahora puedes acudir al Registro de la Propiedad y proceder a la cancelación de la hipoteca. Deberás pagar los aranceles registrales que dependerán del valor de tu hipoteca.
Es aconsejable pedir una nota simple inmediatamente después de haber hecho el trámite para tener constancia de que efectivamente se ha procedido a la cancelación.
Ten en cuenta que, si decides solicitar una nueva hipoteca o vender la propiedad, esto aparecerá pendiente en el Registro.
b) Cuando decides cancelar antes de finalizar el plazo
En este caso, la cancelación anticipada de la deuda pendiente se puede producir básicamente por dos motivos:
-Cuando contamos con el dinero suficiente para pagar el capital pendiente
-Cuando vendemos la propiedad
En el primero de los casos, tendremos que solicitar al banco el saldo a ingresar a una fecha determinada. Una vez hecho el ingreso en esa fecha, solicitamos el certificado dónde conste que la deuda es cero y procedemos igual que en el caso anterior para hacer la cancelación en el Registro de la Propiedad.
Cuando la cancelación se produce por la venta de la vivienda, lo habitual es que se produzca en el mismo acto de la venta. Se pedirá al banco el saldo de la hipoteca a la fecha de venta y se ingresará al banco la cantidad adeudada y, el resto, al vendedor. A partir de aquí, los pasos serán exactamente los mismos que en los casos anteriores.
En algunas hipotecas nos encontraremos con una comisión de cancelación del préstamo. Si la hipoteca se cancela anticipadamente y en tu escritura de préstamo se incluye esta cláusula, tendremos que abonar esta comisión. El máximo que pueden cobrar es el 1% del capital pendiente.

Pues si estás por llegar a ese momento soñado, en el que la hipoteca desaparece de tu vida, baja los pies un momento a tierra y ten en cuenta los pasos que te contamos. En Comprarcasa Hernán Bustos queremos que tus sueños se hagan realidad, sin sobresaltos.

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