Lo prometido es deuda. En el post anterior hablamos de los pasos de la compra de una vivienda y adelantamos este tema. Hoy te contamos algunas cuestiones básicas que tienes que saber sobre las hipotecas.
El común denominador es que una hipoteca es un contrato que se firma para conseguir financiación bancaria cuando compramos una vivienda. La particularidad es que la garantía del préstamo es el propio inmueble, que queda en manos del deudor mientras pagas la deuda.
¿Hipoteca o préstamo hipotecario?
Muchas veces utilizamos ambos términos como si fueran lo mismo, pero no lo son.
La hipoteca es un derecho real de garantía: asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. Si no lo hace, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para satisfacer las cantidades adeudadas.
El préstamo hipotecario es el dinero que el banco presta al comprador para adquirir la vivienda y que tiene que devolver en un plazo determinado y por el que pagará unos intereses determinados.
El préstamo hipotecario es la deuda y la hipoteca constituida sobre la vivienda la que asegura la devolución del préstamo.
Los tres elementos principales de una hipoteca
Capital
Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la vivienda. Oscila entre el 80% y el 100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita un porcentaje similar del valor de venta, si este es inferior al de tasación.
Interés
Es el porcentaje que el deudor paga al banco por el capital prestado. En función del tipo de hipoteca, puede ser fijo, variable o mixto.
Plazo
Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas, pero mayores los intereses.
Tipos de hipotecas
Se pueden clasificar según diferentes criterios. El más utilizado es según el tipo de interés.Según este criterio tenemos:
Hipoteca fija
Las cuotas no varia durante todo el periodo de duración de la hipoteca. Son estables y no se ven afectados por las subidas y bajadas del euríbor (índice principal de referencia de las hipotecas).
El tipo de interés en el momento de contratar la hipoteca es más elevado y el plazo máximo de amortización es más corto que en las hipotecas de interés variable.
Hipoteca variable
La cuota varía en función del tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión, que generalmente está referenciado al euríbor. Si el tipo de interés baja, las cuotas también se reducirán, pero si sube, se encarecerán.
Tienen periodos de amortización más amplios, llegando a los 40 años, y comisiones más bajas que otros tipos de hipotecas.
Hipoteca mixta
Aquí se combina un periodo inicial con un interés fijo, en el que las cuotas son estables, generalmente en los primeros 5 a 10 años del plazo de amortización, y un tipo de interés variable, en el que las cuotas adicionales según la evolución del índice de referencia.
¿Cuál elegir?
Es importante mirar si la hipoteca que elijas tiene vinculaciones. Es decir, condiciones que, si no las cumples, te penalizan con la quita de descuentos en el interés. Este tema lo veremos en otro post, pues es necesario plantearte varios ejemplos. No existe un tipo de hipoteca mejor o peor. La elección depende de tus preferencias personales. Lo importante estudiar bien las ofertas antes de firmar ya que es un compromiso a largo plazo.
¿Cuáles son los requisitos para obtener una hipoteca?
Antes de buscar una vivienda, es importante que valores que necesitarás para la hipoteca y que busques aquella que aseguró las mejores condiciones para tus necesidades.
Para empezar, ten en cuenta estos requisitos mínimos:
Estabilidad laboral
El banco te solicitará toda la documentación relacionada con tu situación laboral para estudiarla, ya que esto tienen que ver con los riesgos mínimos que asumirá la entidad bancaria. Es importante tener un contrato laboral, preferiblemente indefinido y con antigüedad.
Ingresos mensuales
Según el Banco de España lo recomendado es destinar un máximo del 35% de los ingresos mensuales a pagar préstamos tanto personales como hipotecarios. Esto es lo que estudiará el banco teniendo en cuenta si tienes otros préstamos y otros factores como la nómina, el tipo de financiación y el precio del inmueble.
Crediticio histórico impecable
Esto es no tener deudas pendientes ni estar en ninguna lista de morosos. En ese caso, se rechazará automáticamente la solicitud.
Ahorros
Por lo general, se necesita contar con un 30% -33% ahorrado para dar un 20% como adelanto, y un 10% -13% en concepto de gastos de cierre (impuestos, gestoría, notaría, registro de la propiedad, y otros trámites que tienen que ver con la inscripción de la propiedad a tu nombre).
Información importante
Las entidades bancarias están obligadas a darnos toda la información relacionada con el préstamo hipotecario.
FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada: en este documento el banco debe contener las principales condiciones del préstamo que te van a conceder.
FAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas: es el documento a través del cual el banco debe informarte de las principales cláusulas que se utilizan para tu préstamo.
Por lo general recibimos mucha información y quizás no conozcamos el alcance de toda. Por eso, muchas veces es importante buscar una persona experta en la materia para que nos asesore y evitar así problemas futuros.
En Comprarcasa Hernán Bustos colaboramos con las Principales Entidades financieras e hipotecarias, y podemos recomendar aquellas que mejor se adecuen a tus necesidades.