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Es mucho más frecuente de lo que creemos, decidir vender una propiedad que aún tiene una hipoteca pendiente. Por ello te contamos qué debes tener en cuenta.

Lo primero que tienes que saber parece obvio: puedes vender una vivienda hipotecada en las mismas condiciones que si no lo estuviera. Es más, muchas veces, son vistas como una oportunidad.
El segundo paso es tener claro cuánto te ha costado la vivienda, la cuantía de la hipoteca que queda por pagar y el precio al que puedes vender la propiedad. Con las cuentas claras es más fácil decidir por las diferentes opciones. Veamos cuales son.

Cancelar la hipoteca por venta de vivienda
Suele ser la opción más habitual. Tendrás que pedir al banco un certificado de deuda pendiente (incluye los pagos, la hipoteca pendiente y los gastos de cancelación), y cumplimentar el formulario de Actos Jurídicos Documentados.
Si vendes la propiedad por un valor superior a la deuda pendiente con el banco, podrás cancelar la hipoteca ante notario en el mismo acto de escritura. Así el comprador tiene la certeza de que está comprando un inmueble libre

de cargas hipotecarias.
El valor que recibas irá destinado a cancelar la deuda pendiente más la comisión por cancelación. El resto se denomina ganancia patrimonial y está sujeta a impuestos. Este dinero restante es tuyo. El comprador es el que debe registrar la cancelación de la deuda en el registro de la propiedad.

En el caso de que vendas por un valor inferior a tu deuda hipotecaria, el importe total irá destinado a cancelar la hipoteca. El monto que falte pasará a ser un préstamo bancario con sus propias condiciones y cláusulas.
Ten en cuenta que si quien compra lo hace con hipoteca, la gestoría de su banco se hará cargo de la cancelación de tu hipoteca, y te cobrará un gasto de gestión bastante más alto que el de una gestoría convencional.

Transmisión de la hipoteca al comprador
En esta opción transmites la deuda pendiente al comprador de la vivienda. Esta operación se denomina subrogación de la hipoteca. Para ello, la operación tiene que contar con la aprobación del banco una vez hayan evaluado el perfil de riesgo del nuevo comprador. Los gastos que cobre el banco por el estudio y la subrogación correrán a cargo del vendedor.
Las ventajas de esta opción es que el comprador se ahorra los gastos de apertura y el vendedor los de cancelación. En este caso no hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El comprador no podrá negociar las condiciones de la hipoteca asumiendo las que ya estaban pactadas. Tampoco es necesario tasar la vivienda, algo que se ahorra el comprador.

La hipoteca puente
Esta opción se puede utilizar cuando necesitamos, por un lado, comprar una vivienda con hipoteca y vender otra que ya está hipotecada. En este caso, el banco ofrece la posibilidad de unificarlas pagando una sola cuota mensual menor que la suma por separado. Eso sí, existe la obligación de vender el primer inmueble en un plazo que puede ir de los 6 meses a los 5 años.

Una vez vendida la vivienda, se procede a cancelar la hipoteca puente y la primera hipoteca, y se formaliza una nueva hipoteca para el nuevo inmueble. El riesgo es que la venta se demore y no podamos asumir los gastos de la hipoteca unificada.

Como puedes ver hay diferentes opciones. Lo más importante es que tengas las cuentas claras para poder decidir la mejor opción. Esto es: cuánto nos queda por pagar de nuestro préstamo, qué precio pagamos por la compra y cuánto obtendremos por la venta.

Y recuerda que, para saber elegir el momento adecuado para vender, el valor adecuado de compra y de venta, nada mejor que una persona profesional y de confianza que te ayude a tomar la mejor decisión. En Comprarcasa Hernán Bustos te asesoramos siempre para que encuentres la mejor opción.

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