Si vives y tributas en España, tu reto al comprar no suele ser entender el sistema, sino financiarlo. Y muchas veces, vender antes para poder comprar después.

En Hernán Bustos – Real Estate Experts llevamos desde 2008 viendo cómo el mercado de la Costa del Sol se mueve al ritmo de los tipos de interés y de la capacidad de ahorro de las familias. Si eres residente en España y estás planteándote comprar en esta zona de la provincia de Málaga, este post va al grano sobre las tres preguntas que importan: cuánto puedes pedir, cuánto te van a dar, y cómo encajar la venta de tu vivienda actual con la compra de la siguiente.

Tipos de interés y Euríbor: el contexto que mueve tu cuota

El Euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España, ha vivido años de auténtica montaña rusa. Tras una década en negativo, despegó con fuerza en 2022 hasta superar el 4% en 2023, y desde entonces ha ido moderándose conforme el BCE ha ajustado su política monetaria.

Esto importa porque condiciona dos cosas:

• El precio que pagarás cada mes si firmas hipoteca variable.
• La oferta de los bancos, que tienden a empujar productos de tipo fijo, mixto o variable según les convenga en cada momento.

Como referencia general: una hipoteca a 25 años, con Euríbor en torno al 2,5% y un diferencial de 0,75 puntos, supone una cuota mensual de aproximadamente 600 € por cada 100.000 € financiados. Cambia el Euríbor un punto, y esa cuota se mueve unos 50 € arriba o abajo. Sobre 200.000 € de hipoteca y 25 años, hablamos de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.

Conclusión práctica: pide ofertas a al menos tres bancos, y compara fijo, variable y mixto. La diferencia entre la primera oferta que te hagan y la tercera puede ser sustancial.

Cuánto te van a prestar: ratios de endeudamiento

Los bancos en España aplican dos límites principales a la hora de aprobar una hipoteca:

1. La cuota no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.

Si entre tú y tu pareja ingresáis 3.500 € netos al mes, la cuota máxima que el banco aceptará rondará los 1.150 €. Y atención: en ese cálculo computan también otros préstamos (coche, personales, tarjetas).

2. La financiación máxima es del 80% del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos.

Esto significa que necesitas aportar al menos el 20% del precio como entrada. Si compras una vivienda de 300.000 €, necesitas 60.000 € de entrada. A esto súmale los gastos de compraventa (10-13%), es decir, otros 30.000-39.000 € adicionales.

En total, ahorro previo necesario: alrededor del 30-33% del precio.

Si la vivienda es segunda residencia o inversión, los bancos suelen bajar la financiación al 60-70%, lo que eleva la entrada al 30-40% del precio.

Antigüedad laboral, perfil y avales

Más allá de los números, el banco mirará tu antigüedad laboral (idealmente más de dos años en el mismo empleo o sector), si eres funcionario o asalariado fijo, autónomo, y tu historial crediticio. Los autónomos, en igualdad de ingresos, tienen condiciones algo menos favorables: les piden más documentación y a veces avales adicionales.

Venta encadenada: comprar y vender al mismo tiempo

Este es el escenario que vemos con más frecuencia en compradores locales que ya tienen una vivienda: necesitan venderla para financiar la siguiente. Y es uno de los procesos más delicados del mercado, porque exige sincronizar dos operaciones que dependen de terceros.

Las tres opciones reales

1. Vender primero, comprar después. Es la opción más segura financieramente: ya tienes el dinero en la cuenta cuando firmas la nueva compra. El problema es el «limbo»: entre que entregas tu casa y entras en la nueva pueden pasar semanas o meses. Mucha gente recurre a alquiler temporal o a vivir con familia. Conviene si el mercado está volátil o si tu margen económico es justo.

2. Comprar primero, vender después. Solo es viable si tienes liquidez suficiente para la entrada de la nueva sin necesidad de vender la actual, o si el banco te da una hipoteca puente. Más cómodo logísticamente, pero financieramente más arriesgado: si tu vivienda actual tarda en venderse, te quedas con dos hipotecas y dos IBIs.

3. Coordinar ambas firmas el mismo día (o con pocos días de diferencia). Es lo ideal pero también lo más complejo. Implica encadenar fechas de notaría, sincronizar bancos, gestionar las arras de ambas operaciones con plazos compatibles. Cuando funciona, es perfecto. Cuando algo falla en una de las puntas, se cae todo el castillo.

Hipoteca puente: qué es y cuándo merece la pena

Algunos bancos ofrecen hipoteca puente para venta encadenada: una hipoteca temporal sobre las dos viviendas que se transforma en hipoteca normal sobre la nueva una vez vendes la antigua. Suele tener un plazo de 6 a 24 meses para vender la primera. Cuidado: si no consigues vender en plazo, las condiciones empeoran. Solo es buena idea si tu vivienda actual es realista de vender al precio que esperas y en el tiempo previsto.

Subrogación, novación y portabilidad de tu hipoteca actual

Si ya tienes una hipoteca sobre tu vivienda actual, hay tres caminos cuando vendes y compras:

• Cancelarla con el dinero de la venta y firmar una nueva sobre la siguiente vivienda.
• Subrogarla al comprador de tu vivienda (si le interesa quedarse con tus condiciones).
• Portarla a la nueva vivienda con tu mismo banco, ajustando capital y condiciones.

Cada opción tiene comisiones, gastos notariales y consecuencias fiscales distintas. La decisión depende de cuánto te queda por pagar, de las condiciones actuales y de las que te ofrezcan los bancos en este momento.

Errores que vemos repetidos en compradores locales

• Calcular la cuota máxima al límite. Si el banco te aprueba 1.200 € y la cuota va a quedar en 1.150 €, no estás dejando margen para imprevistos. Apunta al 80% de tu capacidad teórica, no al 100%.
• Olvidar los gastos de la nueva vivienda. Comunidad alta, derramas, IBI elevado en zona costera, seguros… Pesan en el presupuesto mensual.
• Asumir que tu casa actual se venderá rápido y al precio que tú quieres. Pide una valoración realista antes de planificar la operación encadenada.
• No pedir al banco una pre-aprobación antes de firmar arras. Las arras son un compromiso firme. Si después el banco no te da lo que esperabas, pierdes la señal.

¿Hablamos?

Cada compraventa entre residentes tiene sus propios números: tus ingresos, tu hipoteca actual si la tienes, el precio al que puedes vender tu vivienda, las condiciones que te ofrecen los bancos hoy. No hay receta única, hay que sentarse a hacer cuentas.

Te ofrecemos una primera consulta gratuita y sin compromiso para revisar tu caso, hacer números reales, y decirte con honestidad si la operación que tienes en mente es viable y cómo plantearla. Llevamos desde 2008 acompañando a compradores en la Costa del Sol, y conocemos los bancos, los plazos y los riesgos.

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