Deux personnes peuvent détenir des droits totalement différents sur un même bien, et cela change du tout au tout ce qu’il est possible d’en faire.

Il est courant d’entendre « mes parents m’ont donné la nue-propriété de la maison » ou « ma mère en a l’usufruit », sans que l’on comprenne toujours très bien ce que cela implique dans la pratique. Ce sont deux droits distincts sur un même bien immobilier, et en saisir la différence est essentiel, que vous soyez en train d’hériter, de recevoir une donation, d’acheter une nue-propriété en guise d’investissement ou simplement d’organiser le patrimoine familial.

Que sont exactement la nue-propriété et l’usufruit ?

Lorsque la pleine propriété d’un logement est divisée, une personne (l’usufruitier) a le droit d’utiliser le bien et d’en jouir — ce qui inclut le droit de le louer et d’en percevoir les loyers —, sa vie durant ou pendant la durée convenue. Une autre personne (le nu-propriétaire) détient le titre de propriété du bien, mais sans le droit de l’utiliser ni d’y habiter tant que dure l’usufruit. Aucun des deux ne détient, à lui seul, la pleine propriété : c’est la réunion de ces deux droits qui reconstitue la propriété complète.

Ce dispositif est régi par les articles 467 et suivants du Code civil espagnol et apparaît très fréquemment dans deux contextes :

• Les donations : les parents donnent la nue-propriété aux enfants et se réservent l’usufruit viager (usufructo vitalicio) pour continuer à habiter la maison.
• Les successions : le conjoint survivant reçoit l’usufruit du logement familial, et les enfants la nue-propriété.

Qui peut faire quoi : droits, obligations et charges

L’usufruitier peut habiter le logement, le louer et en conserver les revenus, mais il a l’obligation de le maintenir en bon état. Il ne peut pas vendre la pleine propriété puisqu’il ne la détient pas : il peut uniquement céder son droit d’usufruit.

Le nu-propriétaire peut vendre sa part (la nue-propriété) sans l’accord de l’usufruitier. Cependant, l’acquéreur de cette nue-propriété ne pourra pas non plus occuper ni utiliser le logement tant que l’usufruit ne sera pas éteint.

Concernant les dépenses, le cadre légal de référence est fixé par les articles 500 et 501 du Code civil :

• Les réparations d’entretien courant sont à la charge de l’usufruitier.
• Les grosses réparations (travaux structuraux) incombent au nu-propriétaire.

Pour la taxe foncière locale (IBI), la situation est un peu plus subtile qu’on ne le croit : la réglementation fiscale locale désigne l’usufruitier comme le redevable légal, mais cela ne signifie pas que la charge financière lui incombe toujours et sans exception. Les avis d’imposition ne reflètent pas toujours ce partage avec précision, et rien n’empêche l’usufruitier et le nu-propriétaire de convenir d’une répartition différente dans l’acte notarié.

Il en va de même pour les charges de copropriété (cuotas de comunidad) : l’usage veut que les charges courantes soient attribuées à l’usufruitier et les travaux exceptionnels (derramas) au nu-propriétaire. Toutefois, vis-à-vis de la copropriété, c’est le propriétaire inscrit au registre qui répond formellement de la dette, et la répartition interne peut varier selon ce qui a été convenu. C’est pourquoi il est préférable de le préciser clairement par écrit dans l’acte constitutif plutôt que de supposer que la loi réglera automatiquement tout litige futur.

Comment calcule-t-on la valeur de chaque droit ?

La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété se calcule selon une formule fixée à l’article 26 de la loi espagnole relative aux droits de mutation à titre gratuit et de succession (Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Pour un usufruit viager (le cas le plus fréquent), la valeur de l’usufruit, exprimée en pourcentage de la valeur totale du bien, est égale à 89 moins l’âge de l’usufruitier, avec un minimum légal de 10 % et un maximum de 70 %. La nue-propriété représente le pourcentage restant pour atteindre 100 %.

• Usufruitier de 60 ans : l’usufruit vaut 29 % ($89 – 60$), et la nue-propriété 71 %.
• Usufruitier de 75 ans : l’usufruit vaut 14 % ($89 – 75$), et la nue-propriété 86 %.
• Usufruitier de 82 ans ou plus : le résultat de la soustraction étant inférieur à 10, le minimum légal de 10 % s’applique pour l’usufruit, et 90 % pour la nue-propriété.

Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de l’usufruit diminue et plus celle de la nue-propriété augmente, car statistiquement, l’usufruit durera moins longtemps.

Un exemple chiffré pour bien comprendre

Prenons l’exemple d’un logement estimé à 300 000 €, pour lequel un parent de 70 ans donne la nue-propriété à sa fille tout en se réservant l’usufruit viager.

• Le pourcentage de l’usufruit est de 19 % ($89 – 70$), soit une valeur de 57 000 €.
• La nue-propriété représente les 81 % restants, soit 243 000 €.

Ce calcul détermine la base imposable sur laquelle la fille sera taxée au titre des droits de donation au moment d’en recevoir la nue-propriété, sous réserve des abattements et exonérations applicables selon la communauté autonome concernée.

L’exonération en Andalousie qui change la donne dans la pratique

Si le calcul ci-dessus permet de fixer la base imposable, en Andalousie, le montant effectif de l’impôt à payer est souvent bien plus bas. Depuis 2021 (loi 5/2021 sur les impôts transférés, qui a pérennisé une exonération introduite en 2019), l’Andalousie applique une bonification de 99 % sur le montant des droits de succession et de donation pour les membres des groupes I et II (conjoint, enfants, petits-enfants, parents et grands-parents), que ce soit pour des héritages ou des donations en ligne directe.

Dans la pratique, cela signifie qu’une donation de nue-propriété entre parents et enfants en Andalousie — même si la base imposable atteint 243 000 € comme dans l’exemple précédent — débouchera sur un impôt final proche de zéro. Attention : cette bonification n’est pas automatique. Il est impératif de déposer la déclaration fiscale (autoliquidación) dans les délais légaux pour pouvoir en bénéficier.

Cette même bonification pourra également profiter au nu-propriétaire plus tard, au moment où l’usufruit prendra fin et qu’il recouvrera la pleine propriété (voir chapitre suivant). Cependant, la règle exacte applicable à ce moment-là dépendra de la manière dont l’usufruit a été constitué et de la législation en vigueur au moment des faits : il conviendra donc de faire le point avec un conseiller fiscal le moment venu plutôt que d’anticiper le résultat.

Dans quels cas l’utilise-t-on en pratique ?

Outre les donations et les successions, il existe une application moins connue mais de plus en plus courante : la vente de la nue-propriété pour se constituer des liquidités.

Une personne âgée, propriétaire de son logement, peut vendre la nue-propriété à un investisseur ou à un fonds spécialisé. Elle perçoit immédiatement la somme correspondant à ce pourcentage (par exemple 71 % de la valeur du bien si elle a 60 ans) tout en se réservant l’usufruit viager : elle continue ainsi à habiter chez elle pour le reste de ses jours sans payer de loyer. Il s’agit d’une alternative au prêt viager hypothécaire, reposant sur une logique similaire : convertir un patrimoine immobilier immobilisé en capital disponible sans devoir déménager.

Un avantage fiscal de poids vient encourager cette opération lorsque le vendeur est âgé de 65 ans ou plus et qu’il s’agit de sa résidence principale : la plus-value réalisée lors de la vente de la nue-propriété est exonérée à 100 % d’impôt sur le revenu (IRPF), exactement comme s’il s’agissait de la vente de la pleine propriété. Le fisc espagnol (Agencia Tributaria) le confirme expressément : l’exonération sur la cession de la résidence principale pour les personnes de plus de 65 ans s’applique également à la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit viager. (À l’inverse, céder uniquement l’usufruit en conservant la nue-propriété ne bénéficie pas de ce même avantage).

Cette option s’adresse particulièrement aux personnes qui n’ont pas d’héritiers directs à qui transmettre l’intégralité du bien, ou qui préfèrent s’assurer des revenus de leur vivant plutôt que de laisser un patrimoine intact. Ce n’est pas la seule possibilité : il convient de comparer le prix proposé pour la nue-propriété avec d’autres options (vente à terme avec bail, prêt viager hypothécaire) avant de se décider.

Que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit ?

L’usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier (ou, dans le cas d’un usufruit temporaire, à l’échéance du terme prévu). À ce moment-là, le nu-propriétaire recouvre automatiquement la pleine propriété, sans qu’il s’agisse à proprement parler d’une nouvelle transmission de patrimoine. Il convient toutefois de s’acquitter de l’impôt lié à cette réunion de propriété.

En règle générale, l’administration fiscale nationale et les autorités régionales se basent sur la valeur qu’avait l’usufruit au moment de sa constitution, en appliquant les abattements ou bonifications qui étaient en vigueur à cette époque. Toutefois, cette règle n’est pas universelle : le traitement fiscal exact dépend de l’acte initial ayant créé le démembrement (donation, succession ou autre acte juridique) et des règles spécifiques de l’impôt sur les successions en vigueur dans chaque communauté autonome. Avant de présumer de la fiscalité d’une réunion de propriété future, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal au moment où l’événement se produit réellement.

Les points à vérifier avant d’acheter une nue-propriété

Si vous envisagez d’acheter une nue-propriété en guise d’investissement, veillez à bien vérifier :

• L’âge exact de l’usufruitier.
• Les charges qui vous incomberont en tant que nu-propriétaire pendant toute la durée de l’usufruit.
• L’existence d’un accord explicite concernant l’entretien et les éventuels travaux.
• L’état de conservation actuel du bien, car vous ne pourrez pas y intervenir tant que le droit de l’usufruitier ne sera pas éteint.

Foire aux questions

Le nu-propriétaire peut-il entrer dans le logement ?

Non, sauf autorisation expresse de l’usufruitier. Le nu-propriétaire détient le titre de propriété, mais n’a aucun droit d’usage ni d’occupation tant que dure l’usufruit.

L’usufruitier peut-il vendre la maison ?

Il ne peut pas vendre la pleine propriété puisqu’il ne la possède pas. Il peut en revanche céder son droit d’usufruit à un tiers, mais pas l’immeuble lui-même.

L’usufruitier peut-il la louer ?

Oui. L’usufruitier a parfaitement le droit de mettre le logement en location et de percevoir l’intégralité des loyers sans avoir à demander l’autorisation du nu-propriétaire.

Qui paye les travaux ?

Tout dépend de la nature des travaux. Les réparations d’entretien courant sont à la charge de l’usufruitier ; les travaux structuraux ou exceptionnels incombent au nu-propriétaire, sauf clause contraire dans l’acte notarié.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?

L’usufruit n’est absolument pas impacté et continue de s’appliquer. La nue-propriété est transmise aux héritiers du nu-propriétaire défunt, qui la reçoivent avec la même restriction : ils ne pourront pas occuper le logement tant que l’usufruit sera en vigueur.

Peut-on vendre un logement grevé d’un usufruit ?

Oui, de deux manières : en vendant uniquement la nue-propriété (l’acheteur acquiert le titre, mais pas l’usage), ou en vendant la pleine propriété si l’usufruitier et le nu-propriétaire se mettent d’accord pour vendre ensemble.

L’usufruitier peut-il renoncer à son droit ?

Oui. La renonciation entraîne automatiquement la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire. Cette renonciation produit toutefois ses propres effets fiscaux, qu’il convient d’analyser attentivement avant toute signature.

Avant de vous décider

Chaque situation comporte des enjeux civils et fiscaux différents selon la manière dont l’usufruit a été constitué et la communauté autonome où se trouve le bien. Si vous envisagez de donner, de vendre ou d’acquérir une nue-propriété, il est vivement conseillé de faire analyser l’opération avant de signer afin d’en mesurer précisément les conséquences juridiques et fiscales.

Vous avez besoin d’un conseil personnalisé ?

Contactez-nous : +34 692 62 19 19