Dos personas pueden tener derechos completamente distintos sobre la misma propiedad, y eso cambia todo lo que se puede hacer con ella

Es habitual escuchar «mis padres me donaron la nuda propiedad de la casa» o «mi madre tiene el usufructo» sin que quede del todo claro qué implica cada cosa en la práctica. Son dos derechos distintos sobre el mismo inmueble, y entender la diferencia importa tanto si estás heredando, donando, comprando una nuda propiedad como inversión, o simplemente ordenando el patrimonio familiar.

Qué son exactamente la nuda propiedad y el usufructo

Cuando el dominio pleno de una vivienda se divide, una persona (el usufructuario) tiene el derecho a usar y disfrutar del bien, incluyendo alquilarlo y quedarse con la renta, mientras viva o durante el plazo pactado. Otra persona (el nudo propietario) tiene la titularidad del bien, pero sin derecho a usarlo mientras dure el usufructo. Ninguno de los dos tiene, por separado, el dominio pleno: la suma de ambos derechos es lo que reconstituye la propiedad completa.

Esta figura está regulada en los artículos 467 y siguientes del Código Civil, y aparece con mucha frecuencia en dos contextos: donaciones (los padres donan la nuda propiedad a los hijos y se reservan el usufructo vitalicio -es decir, hasta su fallecimiento- para seguir viviendo en la casa) y herencias (el cónyuge viudo recibe el usufructo de la vivienda familiar, y los hijos la nuda propiedad).

Quién puede hacer qué: derechos, obligaciones y gastos

El usufructuario puede vivir en la propiedad, alquilarla y quedarse con la renta, pero tiene la obligación de conservarla. No puede vender el pleno dominio, porque no lo tiene: solo puede transmitir su derecho de usufructo. El nudo propietario puede vender su parte (la nuda propiedad) sin necesidad de autorización del usufructuario, pero quien compre esa nuda propiedad tampoco podrá usar ni habitar la vivienda hasta que el usufructo se extinga.

Sobre los gastos, la referencia habitual son los artículos 500 y 501 del Código Civil: las reparaciones ordinarias corren por cuenta del usufructuario, y las extraordinarias (obras estructurales) por cuenta del nudo propietario. Con el IBI, la cuestión es algo más matizada de lo que suele explicarse: la normativa de haciendas locales señala como sujeto pasivo a quien ostenta el usufructo, pero eso no significa que la carga económica recaiga siempre y sin excepción en esa persona. El recibo catastral no siempre refleja este reparto con precisión, y nada impide que usufructuario y nudo propietario pacten una distribución distinta en la escritura. Lo mismo ocurre con las cuotas de comunidad: la práctica habitual reparte las ordinarias al usufructuario y las derramas extraordinarias al nudo propietario, pero frente a la comunidad de vecinos responde formalmente el titular registral, y el reparto interno puede variar según lo pactado. Por eso conviene dejarlo por escrito en la escritura de constitución, en vez de asumir que la ley resuelve automáticamente cualquier duda futura.

Cómo se calcula el valor de cada uno

El valor fiscal del usufructo y de la nuda propiedad se calcula con una fórmula fijada en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para el usufructo vitalicio (el más común): el valor del usufructo, en porcentaje sobre el valor total del bien, es igual a 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad vale el porcentaje restante hasta completar el 100%.

• Usufructuario de 60 años: el usufructo vale el 29% (89 − 60), y la nuda propiedad el 71%.
• Usufructuario de 75 años: el usufructo vale el 14% (89 − 75), y la nuda propiedad el 86%.
• Usufructuario de 82 años o más: el resultado de la resta sería menor a 10, así que se aplica el mínimo legal del 10% para el usufructo, y el 90% para la nuda propiedad.

Cuanto mayor es el usufructuario, menor es el valor fiscal del usufructo y mayor el de la nuda propiedad, porque estadísticamente el usufructo va a durar menos tiempo.

Un ejemplo numérico para ver el mecanismo

Supongamos una vivienda valorada en 300.000 €, donde una persona de 70 años dona la nuda propiedad a su hija y se reserva el usufructo vitalicio. El porcentaje del usufructo es 19% (89 − 70), lo que da un valor de 57.000 €. La nuda propiedad, el 81% restante, vale 243.000 €.

Este cálculo determina la base imponible sobre la que la hija tributará por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones al recibir la nuda propiedad, con las reducciones y bonificaciones que correspondan según la comunidad autónoma.

La bonificación andaluza que cambia el cálculo en la práctica

El cálculo anterior determina la base imponible, pero en Andalucía la cuota final que efectivamente se paga suele ser muy inferior. Desde 2021 (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos, que consolidó una bonificación introducida en 2019), Andalucía aplica una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para los Grupos I y II (cónyuge, hijos, nietos, padres y abuelos), tanto en herencias como en donaciones entre estos familiares directos.

En la práctica, esto significa que una donación de nuda propiedad entre padres e hijos en Andalucía, aunque la base imponible sea de 243.000 € como en el ejemplo anterior, va a generar una cuota final cercana a cero. La bonificación no es automática: hay que presentar la autoliquidación dentro del plazo legal para poder aplicarla.

Esta misma bonificación puede beneficiar también, más adelante, al nudo propietario cuando se extinga el usufructo y consolide el dominio pleno (lo vemos en el siguiente apartado), aunque el criterio exacto para ese momento depende de cómo se originó el usufructo y de la normativa vigente en cada caso, así que conviene revisarlo con un asesor fiscal cuando llegue el momento, en vez de darlo por sentado de antemano.

Cuándo se usa esto en la práctica

Además de donaciones y herencias, hay un uso menos conocido y cada vez más frecuente: la venta de la nuda propiedad para generar liquidez. Una persona mayor, propietaria de una vivienda, vende la nuda propiedad a un inversor o a un fondo especializado, cobra el precio correspondiente a ese porcentaje (por ejemplo, el 71% del valor si tiene 60 años), y se reserva el usufructo vitalicio, es decir, sigue viviendo en la casa hasta el final de su vida sin pagar nada por ello. Es una alternativa a la hipoteca inversa, con una lógica similar: convertir patrimonio inmovilizado en liquidez sin tener que mudarse.

Hay un dato fiscal que refuerza esta operación cuando quien vende tiene 65 años o más y se trata de su vivienda habitual: la ganancia patrimonial que genera la venta de la nuda propiedad queda 100% exenta de IRPF, igual que si vendiera el pleno dominio. La Agencia Tributaria lo confirma expresamente: la exención por transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años se extiende a la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. Esto no ocurre en el caso inverso (transmitir sólo el usufructo conservando la nuda propiedad), que no está exento bajo el mismo criterio.

Esta operación tiene sentido para quien no tiene herederos a quienes donar la vivienda completa, o para quien prefiere garantizarse ingresos en vida por encima de dejar la propiedad íntegra en herencia. No es la única alternativa disponible, y conviene comparar el precio ofrecido por la nuda propiedad frente a otras opciones (venta con alquiler posterior, hipoteca inversa) antes de decidir.

Qué pasa cuando se extingue el usufructo

El usufructo vitalicio se extingue con el fallecimiento del usufructuario (o, en el caso de usufructo temporal, al cumplirse el plazo pactado). En ese momento, el nudo propietario consolida el dominio pleno automáticamente, sin necesidad de una nueva transmisión patrimonial en sentido estricto, pero sí hay que liquidar el impuesto correspondiente a esa consolidación.

El criterio general, según la Agencia Tributaria y consultas autonómicas, suele tomar como referencia el valor que tenía el usufructo cuando se constituyó, aplicando la bonificación que estuviera vigente en ese momento (ver el apartado anterior). Pero, esto no es una regla universal: el tratamiento exacto depende de cómo se originó el desmembramiento (donación, herencia u otro negocio jurídico) y de las reglas específicas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones vigentes en cada comunidad autónoma. Antes de dar por sentado cómo va a tributar una consolidación futura, conviene revisarlo con un asesor fiscal en el momento en que efectivamente ocurra.

Qué revisar antes de comprar una nuda propiedad

Si estás evaluando comprar una nuda propiedad como inversión, conviene tener claro: la edad exacta del usufructuario, qué gastos te corresponden como nudo propietario mientras dure el usufructo, si existe un pacto expreso sobre mantenimiento y reformas, y el estado de conservación actual de la propiedad, porque no vas a poder intervenir en ella hasta que se extinga el derecho del usufructuario.

Preguntas frecuentes

¿Puede el nudo propietario entrar en la vivienda? No, salvo que el usufructuario lo autorice expresamente. El nudo propietario es titular del bien, pero no tiene derecho de uso mientras dure el usufructo.

¿Puede el usufructuario vender la casa? No puede vender el pleno dominio, porque no lo tiene. Puede transmitir su derecho de usufructo a un tercero, pero no la propiedad completa.

¿Puede alquilarla? Sí. El usufructuario tiene derecho a alquilar la vivienda y quedarse con la renta, sin necesidad de autorización del nudo propietario.

¿Quién paga una reforma? Depende del tipo de obra. Las reparaciones ordinarias corren por cuenta del usufructuario; las obras estructurales o extraordinarias, por cuenta del nudo propietario, salvo que se haya pactado otra cosa en la escritura.

¿Qué ocurre si fallece el nudo propietario antes que el usufructuario? El usufructo no se ve afectado, sigue vigente sobre la vivienda. La nuda propiedad pasa a los herederos del nudo propietario fallecido, que la reciben con la misma limitación: no pueden usar la vivienda mientras dure el usufructo.

¿Se puede vender una vivienda con usufructo? Sí, de dos formas: vendiendo solo la nuda propiedad (el comprador adquiere ese derecho, no el uso), o vendiendo el pleno dominio si usufructuario y nudo propietario se ponen de acuerdo y venden conjuntamente.

¿Puede renunciar el usufructuario a su derecho? Sí. La renuncia consolida automáticamente el dominio pleno en el nudo propietario. Esa renuncia también tiene efectos fiscales propios, que conviene revisar antes de firmarla.

Antes de decidir

Cada caso tiene implicaciones civiles y fiscales distintas según cómo se haya constituido el usufructo y la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Si estás pensando en donar, vender o adquirir una nuda propiedad, es recomendable revisar la operación antes de firmar para conocer sus efectos jurídicos y tributarios concretos.

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