Precios en máximos, operaciones a la baja y un comprador extranjero en récord al mismo tiempo. La explicación no está en el mercado en general. Está en quién compra.

En «nuestro artículo ¿Estamos en un cambio de ciclo?» ya vimos que el poder de negociación se está desplazando hacia el comprador. En esta ocasión, analizaremos ese mismo cambio, pero desde otro ángulo: no desde el mercado en general (propiedades), sino desde quiénes compran (las personas). Porque no todos los compradores están expuestos al mismo mercado ni el mismo mercado está afectado por los mismos compradores. Hay a quienes el coste del dinero (las hipotecas) les afectan mucho más.

La explicación de los Registradores

Según el Colegio de Registradores, en el segundo trimestre de 2026 se firmaron 167.934 compraventas en España, un 5,7% menos que el trimestre anterior. El precio medio de cierre, en cambio, subió a 2.487 euros por metro cuadrado, el nivel más alto de la serie. Y mientras esto ocurre, la demanda extranjera alcanzó el 15,98% de esas operaciones, también un máximo de la serie trimestral.

Tres datos que parecen contradictorios dejan de serlo en cuanto se separa el mercado en dos perfiles. Por un lado, el comprador que depende de una hipoteca, cada vez más sensible al coste del crédito. Por otro, el comprador con fondos propios, con frecuencia extranjero, para quien ese coste pesa mucho menos. No es un mercado que se frena. Es un mercado que se divide.

El Euríbor cambia las reglas para el comprador hipotecado

Cuando el BCE inició su ciclo de bajadas de tipos, el consenso del sector apuntaba a que el euríbor seguiría cediendo terreno durante 2026. En parte se cumplió, en parte no. El índice tocó su nivel más bajo en años en julio de 2025, en el 2,077%. Después comenzó una trayectoria ascendente, con pequeñas correcciones en enero, febrero y junio de 2026. Desde marzo, además, el repunte se aceleró: en dos meses el euríbor pasó de estar por debajo del 2,3% a superar el 2,7%.

Así cerraron los últimos meses, con datos mensuales definitivos según la serie publicada por Fotocasa Life a partir de la cotización oficial del euríbor:

• Julio 2025 (mínimo de la serie): 2,077%
• Diciembre 2025: 2,267%
• Enero 2026: 2,245%
• Febrero 2026: 2,221%
• Marzo 2026: 2,565%
• Abril 2026: 2,747%
• Mayo 2026: 2,804%
• Junio 2026: 2,798%
• Julio 2026 (último dato mensual cerrado): 2,855%

De julio de 2025 a julio de 2026, el euríbor subió 0,78 puntos porcentuales. No es una línea recta ni una tendencia garantizada hacia adelante: puede volver a girar si cambian las expectativas sobre el BCE. Pero el efecto ya está ahí.

Hace ocho meses, en este artículo, «¿Sigues esperando el momento perfecto para mudarte?», estimábamos una horquilla de 2,1%-2,6% como nuevo escenario base para el euríbor. El dato de julio de 2026 ya se sitúa claramente por encima de esa horquilla. Las previsiones cambian cuando cambian los datos, y este es exactamente ese caso.

Tomando como referencia una subida de unos 0,8 puntos porcentuales en doce meses, la cuota de una hipoteca ilustrativa de 167.000 euros a 25 años, con un diferencial de euríbor +0,75%, aumentaría en torno a 69 euros al mes, unos 828 euros al año. Con revisión semestral, el ajuste sería de unos 61 euros al mes en el semestre correspondiente.

Nota metodológica: cifra ilustrativa, no un cálculo aplicable a cualquier hipoteca. Depende del capital pendiente, el plazo restante, el diferencial pactado, la periodicidad de revisión y el mes exacto de euríbor que use tu banco como referencia.

Y esto ocurre justo cuando el endeudamiento hipotecario medio por vivienda alcanza los 176.453 euros (Colegio de Registradores), el nivel más alto de la serie, con trece trimestres consecutivos de subida. El comprador hipotecado paga más por cada euro prestado, sobre precios que también están en su punto más alto. Dos frentes a la vez, no uno.

El comprador extranjero juega con otras reglas

El 15,98% de las compraventas del segundo trimestre, a nivel nacional, quedó en manos de ciudadanos extranjeros o no residentes, según el Colegio de Registradores. 

En cuanto a la provincia de Málaga, y más específicamente en la franja de costas, según el portal Pisos.com, las compraventas por parte de extranjeros o no residentes llegaron al 34,30% en lo que va del 2026. Esto la sitúa como la segundo provincia con más ventas a extranjeros, detrás de Alicante (44,65%) y por delante de Baleares (28,89%). El mismo informe documenta que el precio medio de la vivienda en la costa malagueña subió un 73,14% en cinco años, de 280.497 a 485.645 euros.

Son dos fotografías distintas y no deben mezclarse como si midieran lo mismo. Pero juntas confirman el patrón: Málaga concentra una demanda internacional muy por encima de la media nacional, y una parte relevante de ese comprador cuenta con fuentes de financiación distintas de la hipoteca local. Para quien compra con capital propio, la evolución del Euríbor tiene un impacto mucho menor. Aunque tampoco se puede generalizar: también hay extranjeros que acuden a un banco en España.

Ese perfil de comprador, con mayor capacidad para cerrar sin depender de la financiación hipotecaria, ya lo documentamos en el segmento de lujo en el artículo «Los precios siguen subiendo. Las ventas, no.». Lo que el dato de Málaga confirma ahora es que ese mismo patrón se extiende más allá del lujo.

Qué significa esto en Benalmádena

Para poner un precio de venta en Benalmádena hay que seguir mirando los datos reales de la zona, no en el titular nacional, algo que ya desarrollamos con detalle en «En Benalmádena, la desaceleración también llega al mercado residencial». A ese precio hay que sumarle ahora una pregunta: ¿a quién le tiene que resultar atractivo? Cada vez con más frecuencia, a un comprador que no depende de lo que haga el Euríbor el mes que viene.

Tres perfiles, tres estrategias

• Si vendes: el precio sigue siendo la variable que controlas, pero el perfil de comprador que puede pagarlo ya no es uniforme. Un anuncio pensado solo para comprador hipotecado compite en un mercado más lento que uno que también resulte atractivo al comprador con capital propio.

• Si compras con financiación: calcula la cuota con el euríbor de hoy, no con el de hace un año, antes de fijar tu presupuesto de búsqueda. La diferencia ya no es un margen de error, es un coste real mes a mes. Y el euríbor es solo una parte de la ecuación: el banco también evalúa tu ratio de endeudamiento, tu estabilidad laboral y el binomio edad-plazo, criterios que detallamos en «Análisis de Riesgo 2026: Criterios determinantes para la concesión de una hipoteca».

• Si inviertes: la combinación de precios altos, crédito más caro y una demanda internacional que en Málaga ya supera un tercio del mercado en costa indica que sigue existiendo una bolsa relevante de demanda con capacidad para comprar incluso en un escenario de financiación más cara. No es garantía de revalorización. Es una señal de confianza sostenida, incluso con la financiación más cara.

Porque en Benalmádena ya no basta con saber cuánto vale una vivienda. Hay que entender quién puede financiarla, quién está dispuesto a pagarla, y de dónde procede esa demanda. Esa lectura, aplicada a tu propiedad o a tu búsqueda concreta, es la que marca la diferencia.

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