AFO no es lo mismo que legal, y esa diferencia puede complicarte la venta si no la explicas bien

Hay una confusión que veo repetirse con propietarios que tienen una ampliación, una piscina o una edificación construida sin licencia hace años: piensan que, como «ya pasó el tiempo» y nadie del ayuntamiento vino a decir nada, la construcción ya es legal. No lo es. Existe una figura intermedia, ni legal ni sancionable, que conviene entender bien antes de vender, reformar o incluso hipotecar esa propiedad.

Qué es exactamente estar «fuera de ordenación»

Una edificación está en situación de fuera de ordenación cuando no se ajusta a la normativa urbanística vigente (porque se construyó sin licencia, o incumpliendo las condiciones de la licencia que sí tenía), pero la Administración ya no puede exigir su demolición ni sancionarla, porque la infracción ha prescrito. No es lo mismo que «legal»: es una situación de tolerancia administrativa, no de legalidad plena.

En Andalucía esto se regula a través de la LISTA (Ley 7/2021) y su reglamento, y da lugar a una figura concreta: el AFO, Asimilado Fuera de Ordenación. El reconocimiento de AFO es el procedimiento administrativo mediante el cual el ayuntamiento reconoce formalmente esta situación.

Los seis años que lo cambian todo: cómo funciona la prescripción

El plazo que determina si la Administración todavía puede actuar contra la construcción es de seis años desde que terminó la obra, siempre que en ese tiempo no haya habido ninguna notificación municipal de infracción. Pasado ese plazo sin actuación administrativa, la infracción prescribe, y ahí es cuando se puede solicitar el reconocimiento de AFO.

Esto tiene una consecuencia importante para quien está pensando en hacerlo: si el ayuntamiento notifica una orden de legalización o de audiencia antes de cumplirse los seis años, el plazo no ha prescrito, y en ese caso las opciones son otras (legalizar la obra si es técnicamente posible, o enfrentar el procedimiento de restablecimiento de la legalidad, que puede terminar en demolición).

También hay excepciones que impiden el reconocimiento de AFO independientemente del tiempo transcurrido. Aquí conviene ser precisos, porque la norma cambió: con la ley anterior (LOUA), todo el suelo clasificado como «de especial protección» quedaba fuera de cualquier plazo de prescripción. Con la LISTA (2021) esto se acotó: la imprescriptibilidad ya no aplica a la categoría genérica de «especial protección», sino solo a los supuestos concretos del artículo 153.2: construcciones sobre dominio público y servidumbres de protección (lo que incluye la franja de 500 metros del litoral), y suelo rústico con riesgos ciertos de desprendimientos, inundaciones o similares. Fuera de esas categorías específicas, el resto del suelo rústico, incluido el de especial protección por otros motivos, sí tiene el plazo ordinario de seis años. Es una distinción que conviene tener clara antes de asumir que «está en zona protegida» significa automáticamente que nunca se podrá regularizar.

Qué puedes hacer con una propiedad AFO, y qué no

El reconocimiento de AFO no es una legalización, es un régimen jurídico estable que permite:

• Acceso a suministros básicos (agua, luz, saneamiento) amparado en la resolución de AFO, si ya existe la infraestructura, o resolverlo de forma autónoma si no existe.
• Inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad, algo que antes del reconocimiento no era posible.
• Realizar obras de conservación, las necesarias para mantener condiciones de seguridad y habitabilidad.
• Transmitir la propiedad (venderla o heredarla) con la situación jurídica ya reconocida y documentada.

Sobre este punto vale la pena ser muy claro, porque genera confusión con frecuencia: la LISTA es muy restrictiva con lo que se puede hacer una vez reconocido el AFO. Solo se permiten las obras de conservación y mantenimiento estrictamente necesarias para garantizar seguridad y salubridad, no reformas que aumenten el valor de la construcción o que consoliden lo ya edificado. Por ejemplo, reformar una piscina existente para ampliarla o convertirla en una piscina «de lujo» suele generar problemas de licencia si el ayuntamiento aplica el criterio con rigor, porque eso ya no es conservación, es una mejora que incrementa la consolidación de la obra.

Lo que no permite el AFO:

• Ampliar la construcción ni aumentar el volumen edificado más allá de lo ya existente.
• Legalizar retroactivamente la construcción como si tuviera licencia desde el origen.
• Realizar obras de reforma que excedan la mera conservación, salvo que se tramite un proyecto de legalización específico, cuando sea técnicamente viable.

Por qué esto importa especialmente si vas a vender

Aquí está el punto que más veo pasar por alto: vender una propiedad con una construcción no reconocida como AFO, o sin informar de su situación urbanística, no es ilegal en sí mismo, pero expone al vendedor a una reclamación posterior por vicios ocultos si el comprador descubre la situación después de firmar.

La transparencia es la vía correcta, no sólo la más prudente: informar de que existe una construcción en situación de fuera de ordenación (reconocida como AFO o pendiente de reconocer) permite que el comprador valore la propiedad con esa información, y reduce drásticamente el riesgo de una reclamación posterior. Un comprador informado que decide seguir adelante no tiene motivo para reclamar después; uno que descubre la situación tras la firma, sí.

Además, una construcción sin AFO reconocido puede complicar la obtención de una hipoteca sobre la propiedad, porque el banco valora la superficie construida real, y una parte de esa superficie puede quedar fuera de la tasación si no está regularizada.

Qué revisar si estás comprando una propiedad en esta situación

Si estás del otro lado, como comprador, y la propiedad que te interesa tiene una ampliación o construcción que no figura en la escritura original, esto es lo que conviene pedir antes de firmar arras:

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para ver qué superficie está inscrita y cuál no.
• Certificado catastral, y compararlo con la superficie real construida.
• Si ya existe reconocimiento de AFO, pedir la resolución administrativa municipal que lo acredita, no solo la palabra del vendedor.
• Si no existe reconocimiento, calcular cuánto tiempo ha pasado desde la finalización de la obra y si hay margen para tramitarlo, o si la propiedad todavía está dentro de un plazo en el que la Administración podría actuar.
• Consultar con el ayuntamiento si la parcela está afectada por alguna de las excepciones que impiden el AFO (litoral, ZEPA, dominio público), antes de dar por hecho que la regularización es sencilla.

Comprar una propiedad con una situación urbanística sin resolver no es necesariamente un error, muchas veces el precio ya refleja ese riesgo, pero hay que negociarlo con esa información en la mano, no descubrirla después de la firma.

Una aclaración específica para Benalmádena

La mayoría de los casos de AFO que se documentan públicamente corresponden a construcciones en suelo rústico o no urbanizable, donde el fenómeno es más frecuente. En un municipio como Benalmádena, mayoritariamente urbano, las situaciones de disconformidad urbanística suelen ser distintas: ampliaciones sobre lo permitido en la licencia original, cerramientos de terrazas, piscinas construidas sin proyecto, o segundas plantas no contempladas en el proyecto inicial. El concepto de fuera de ordenación y los plazos de prescripción aplican igual, pero el procedimiento concreto y la documentación que pide cada ayuntamiento puede variar, así que conviene confirmar con el consistorio local el trámite exacto antes de avanzar, en lugar de asumir que el procedimiento es idéntico al de una parcela rústica.

El AFO es el primer paso, no el último

Hay otro malentendido frecuente: pensar que, una vez conseguido el reconocimiento municipal de AFO, el proceso termina ahí. No es así. Para que la construcción tenga plena seguridad jurídica, se pueda transmitir con tranquilidad y se pueda hipotecar, hace falta un segundo paso: la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad ante notario, amparada en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Esta vía notarial y registral es distinta del reconocimiento municipal de AFO, aunque se apoya en el mismo fundamento: construcciones consolidadas por el paso del tiempo, sobre las que ya no proceden medidas de demolición. El notario exige, entre otros documentos, una certificación municipal o de técnico competente que acredite la fecha de terminación de la obra y su descripción, coincidente con la certificación catastral. Solo con esta escritura inscrita, la construcción queda reflejada de forma completa en el Registro, y es entonces cuando una entidad bancaria puede considerarla con normalidad a efectos de tasación e hipoteca.

En la práctica, el proceso completo (resolución municipal de AFO más escritura notarial más inscripción registral) puede llevar entre cuatro y catorce meses, según la rapidez del ayuntamiento correspondiente. Vale la pena tenerlo en cuenta si el plan es vender dentro de ese plazo: iniciar el trámite con tiempo de sobra evita que la situación urbanística se convierta en un obstáculo de última hora en plena negociación con un comprador.

Documentación que conviene reunir antes de iniciar el trámite

Para solicitar el reconocimiento de AFO, o simplemente para saber en qué situación real está tu propiedad antes de vender, conviene reunir: facturas de materiales o de la obra en su momento, contratos de obra si los hay, recibos del IBI que muestren el incremento de valor catastral desde que se construyó, fotografías con fecha, y cualquier certificado de antigüedad disponible. Cuanto mejor documentada esté la fecha real de finalización de la obra, más sólido es el expediente para acreditar que el plazo de seis años ya se cumplió.

Si tienes una construcción en esta situación y estás evaluando vender, conviene resolver esto antes de publicar el anuncio, no después de recibir una oferta. Hablemos: +34 692 62 19 19.