L’AFO n’est pas synonyme de légal : une nuance essentielle sous peine de compromettre votre vente

C’est une erreur classique chez les propriétaires ayant réalisé une extension, construit une piscine ou édifié un bâtiment sans permis il y a plusieurs années : ils s’imaginent que, le temps ayant passé sans intervention de la mairie, leur construction est automatiquement devenue légale. Il n’en est rien. Il existe une situation intermédiaire, ni tout à fait légale ni passible de sanctions, qu’il convient de bien appréhender avant de vendre, de rénover ou d’isoler hypothécairement un bien.

En quoi consiste exactement le statut « hors urbanisme » (fuera de ordenación)

Une construction se trouve en situation de fuera de ordenación lorsqu’elle ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur (parce qu’elle a été bâtie sans permis ou en violation des conditions de celui-ci), mais que l’administration ne peut plus en exiger la démolition ni infliger d’amende en raison de la prescription de l’infraction. Cela ne signifie pas pour autant qu’elle soit « légale » : il s’agit d’une tolérance administrative, et non d’une légalité pleine et entière.

En Andalousie, ce régime est encadré par la loi LISTA (Loi 7/2021) et son décret d’application, donnant naissance à un statut précis : l’AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación, ou assimilé hors urbanisme). La reconnaissance d’AFO est la procédure administrative par laquelle la mairie acte officiellement cette situation.

La règle des six ans : le fonctionnement de la prescription

Le délai dont dispose l’administration pour poursuivre une construction illégale est de six ans à compter de la fin des travaux, à condition qu’aucune notification d’infraction ne soit intervenue durant cette période. Passé ce délai sans action municipale, l’infraction est prescrite, ouvrant ainsi le droit de solliciter le statut d’AFO.

Une conséquence majeure est à prendre en compte : si la mairie notifie un ordre de régularisation ou une convocation avant l’échéance des six ans, la prescription est interrompue. Les options deviennent alors bien différentes : régulariser les travaux si cela est techniquement réalisable, ou s’exposer à une procédure de remise en état pouvant aller jusqu’à la démolition.

Il existe également des exceptions faisant obstacle à l’AFO, quelle que soit l’ancienneté des travaux. Il convient d’être très rigoureux sur ce point, la réglementation ayant évolué : sous le régime antérieur (LOUA), l’ensemble des sols classés « en protection spéciale » échappait à toute prescription. La loi LISTA de 2021 a restreint cette imprescriptibilité. Celle-ci ne s’applique plus à la catégorie générale des sols protégés, mais exclusivement aux cas précis énoncés à l’article 153.2 : les constructions situées sur le domaine public et ses servitudes de protection (dont la bande littorale des 500 mètres), ainsi que les sols non constructibles présentant des risques avérés de glissements de terrain, d’inondations ou assimilés. En dehors de ces cas spécifiques, le reste du territoire non constructible — y compris celui protégé à d’autres titres — relève du délai de prescription de droit commun de six ans. Cette distinction est cruciale pour éviter de conclure hâtivement qu’une zone protégée interdit définitivement toute régularisation.

Ce qu’il est possible de faire — et d’interdire — avec un bien sous statut AFO

La reconnaissance d’AFO ne constitue pas une légularisation ; elle établit un cadre juridique stable qui permet :

• L’accès aux réseaux publics (eau, électricité, assainissement) sur la base de l’arrêté d’AFO si les infrastructures existent, ou le recours à des solutions autonomes dans le cas contraire.
• L’inscription de la construction au Registre de la propriété, jusqu’alors impossible.
• La réalisation de travaux de conservation, soit uniquement ce qui est strictement nécessaire au maintien de la sécurité et de l’habitabilité.
• La mutation du bien (vente ou succession) sous un statut juridique dûment clarifié et documenté.

Ce point mérite une attention particulière : la loi LISTA se montre extrêmement restrictive quant aux interventions autorisées une fois l’AFO accordé. Seuls les travaux d’entretien et de conservation indispensables à la salubrité et à la sécurité sont tolérés. Les réaménagements valorisant l’ouvrage ou consolidant l’existant sont proscrits. Ainsi, agrandir une piscine ou la transformer en équipement haut de gamme se heurtera généralement au refus de la mairie si elle applique la règle avec rigueur, puisqu’il s’agit d’une amélioration et non d’un simple entretien.

Ce que le statut AFO ne permet pas :

• Agrandir le bâtiment ou augmenter l’emprise au sol ou le volume existant.
• Régulariser rétroactivement la construction comme si elle avait bénéficié d’un permis dès l’origine.
• Engager des travaux de rénovation dépassant la simple conservation, à moins de présenter un projet de régularisation spécifique lorsque la faisabilité technique le permet.

Pourquoi cette question est déterminante lors d’une transaction

C’est un aspect trop souvent négligé : vendre un bien comportant une construction non reconnue en AFO, ou taire sa situation urbanistique, n’est pas illégal en soi, mais expose le vendeur à des recours ultérieurs pour vices cachés si l’acquéreur découvre la situation après la signature.

La transparence est la seule démarche rigoureuse : déclarer l’existence d’une construction en situation d’irrégularité urbanistique (qu’elle soit reconnue AFO ou en cours de procédure) permet à l’acheteur d’évaluer le bien en toute connaissance de cause, écartant ainsi quasi définitivement le risque de contentieux post-vente. Un acquéreur averti qui décide d’acheter ne dispose d’aucun motif légitime de réclamation ultérieure ; un acquéreur mis devant le fait accompli après la signature, si.

Par ailleurs, l’absence de reconnaissance d’AFO peut freiner l’obtention d’un prêt hypothécaire. Les établissements bancaires se basent sur la surface réellement bâtie et sont susceptibles d’exclure de leur évaluation toute partie non régularisée.

Les vérifications indispensables pour l’acquéreur

Si vous vous trouvez dans la position de l’acheteur et que le bien convoité comporte une extension ou un bâtiment ne figurant pas sur l’acte d’origine, voici les documents à exiger avant de signer tout engagement de vente (contrato de arras) :

• Un extrait actualisé du Registre de la propriété (Nota Simple), afin de vérifier les surfaces officiellement enregistrées.
• Un certificat cadastral, à comparer avec la surface réelle constatée sur le terrain.
• L’arrêté municipal de reconnaissance d’AFO, si la démarche a déjà abouti (ne vous contentez pas d’une simple affirmation du vendeur).
• Si l’AFO n’a pas été demandé, calculez la date d’achèvement des travaux pour déterminer s’il est possible de lancer la procédure ou si l’administration est encore en mesure d’intervenir.
• Consultez le service d’urbanisme de la mairie pour vérifier si la parcelle est frappée par l’une des exceptions légales (littoral, zones Natura 2000, domaine public) avant de présumer de la facilité de la démarche.

Acheter un bien dont la situation administrative reste à clarifier n’est pas nécessairement une mauvaise opération — le prix affiché intègre souvent ce risque —, mais il convient de négocier en parfaite connaissance de cause plutôt que d’avoir une mauvaise surprise après la signature.

Le cas particulier de Benalmádena

La majorité des dossiers d’AFO documentés concernent des terrains rustiques ou non constructibles. Toutefois, dans une commune essentiellement urbaine comme Benalmádena, les infractions prennent une autre forme : extensions dépassant le gabarit autorisé par le permis initial, fermetures de terrasses, piscines réalisées sans projet d’architecte ou surélévations non prévues aux plans d’origine. Les principes du fuera de ordenación et les délais de prescription s’appliquent de façon identique, mais les exigences documentaires et les procédures administratives varient d’une municipalité à l’autre. Il est donc indispensable de se rapprocher des services urbanistiques locaux plutôt que d’assimiler la démarche à celle d’une parcelle rurale.

L’AFO est une première étape, pas le point final

Une autre idée reçue consiste à croire que l’obtention de l’AFO clôture définitivement le dossier. Il n’en est rien. Pour garantir une sécurité juridique totale, permettre une mutation sans réserve et rendre le bien éligible à un financement bancaire, une seconde étape est requise : la rédaction d’un acte de déclaration d’ouvrage nouveau par prescription (déclaración de obra nueva por antigüedad) par-devant notaire, sur le fondement de l’article 28.4 de la Loi nationale sur le sol (Ley de Suelo), suivie de son inscription au Registre de la propriété.

Cette voie notariale et foncière est distincte de la procédure administrative municipale, bien qu’elle repose sur le même principe de consolidation par le temps. Le notaire exigera notamment une attestation municipale ou un certificat établi par un technicien compétent confirmant la date d’achèvement et la consistance du bâtiment, en parfaite concordance avec le cadastre. Ce n’est qu’une fois cet acte publié au Registre que la construction bénéficiera d’une pleine reconnaissance juridique, permettant ainsi aux organismes de crédit de la prendre en compte dans leur expertise.

En pratique, l’ensemble du processus (arrêté municipal d’AFO + acte notarié + inscription foncière) s’échelonne sur une période de 4 à 14 mois, selon les délais de traitement de la mairie concernée. Anticiper cette démarche permet d’éviter que ces formalités ne bloquent une négociation au dernier moment.

Les pièces à rassembler avant d’engager les démarches

Afin d’introduire une demande d’AFO ou simplement d’établir un bilan précis de votre propriété avant sa mise en vente, il est conseillé de réunir :

• Les factures d’achat de matériaux ou de réalisation des travaux.
• Les contrats d’entreprise ou de maîtrise d’œuvre.
• Les avis de taxe foncière (IBI) attestant de l’augmentation de la valeur cadastrale depuis la construction.
• Des photographies datées.
• Tout certificat d’ancienneté établi par un professionnel.

Plus la date d’achèvement des travaux est étayée de manière irréfutable, plus le dossier sera solide pour démontrer l’extinction du délai de prescription de six ans.

Si vous possédez une construction dans cette situation et envisagez de vendre, il est fortement recommandé de régulariser la situation avant de diffuser votre annonce. Contactez-moi pour en discuter : +34 692 62 19 19.