Si vienes de fuera, tu reto al comprar en la Costa del Sol no suele ser el dinero, sino el sistema. Lo legal, lo fiscal, lo administrativo. Y lo que aún hoy seguimos descubriendo cuando una propiedad arrastra problemas de su pasado urbanístico.

En Hernán Bustos – Real Estate Experts llevamos desde 2008 acompañando a compradores internacionales —británicos, alemanes, escandinavos, franceses, holandeses— en su proceso de compra en Andalucía. Y aunque cada caso es distinto, los puntos críticos se repiten. Aquí los tienes ordenados.

NIE: el primer trámite, sin excepciones

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para cualquier acto que tenga consecuencias fiscales en España: comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, contratar suministros, pagar impuestos. Sin NIE, no hay compra.

Hay dos vías para obtenerlo:

• En el consulado español de tu país de residencia. Más lento, pero permite tenerlo antes de pisar España.
• En España, pidiendo cita en una comisaría con extranjería. Más rápido en algunas provincias, más lento en otras.

Si estás cerca de firmar arras, resuelve el NIE antes. Hemos visto operaciones bloqueadas porque el comprador llegaba al notario sin él.

Cuenta bancaria en España

La necesitarás para domiciliar el IBI, la comunidad, los suministros, y normalmente para emitir el cheque bancario que se entrega en el momento de la firma ante notario. Algunos bancos españoles ofrecen cuentas específicas para no residentes con condiciones simplificadas, aunque suelen tener comisiones más altas que las cuentas habituales.

Llevará entre una semana y un mes abrirla, dependiendo del banco y de la documentación que aportes. Cuanto antes la inicies, mejor.

Problemas urbanísticos: el riesgo más serio y menos conocido

Aquí está, en nuestra experiencia, el mayor riesgo al que se enfrenta un comprador extranjero en Andalucía, y especialmente en zonas rurales del interior, fincas, parcelas grandes o viviendas antiguas. Lo decimos sin alarmismo: existe, es real, y se puede gestionar si se detecta a tiempo.

Los escenarios más frecuentes:

• Viviendas con licencia de obra original pero ampliaciones no legalizadas (porches cerrados, plantas añadidas, piscinas sin licencia).
• Construcciones en suelo no urbanizable que llevan décadas existiendo pero sin estar plenamente regularizadas.
• Infracciones urbanísticas prescritas pero no resueltas registralmente, lo que limita lo que puedes hacer con la propiedad después (reformar, ampliar, revender).
• Viviendas sin licencia de primera ocupación, que oficialmente no pueden conectarse a suministros ni alquilarse legalmente.

La buena noticia es que mucho de esto se puede comprobar antes de firmar, encargando un informe técnico-urbanístico a un arquitecto o aparejador que revise la situación real frente a la situación registral y catastral. Cuesta unos cientos de euros y, si la vivienda tiene cualquier indicio de irregularidad, se paga solo. Nunca firmes arras de una propiedad rural o antigua sin este informe.

Cargas registrales mal gestionadas

Otro frente típico: la nota simple registral muestra hipotecas que en teoría están pagadas pero nunca se cancelaron en el Registro, embargos antiguos no levantados, o afecciones fiscales heredadas. Todo se puede resolver, pero lleva tiempo y dinero, y conviene que lo asuma el vendedor antes de la firma o que se descuente claramente del precio.

Por eso pedimos nota simple actualizada el día antes de firmar arras y de nuevo el día antes de la escritura. Las cosas cambian.

Fiscalidad para no residentes

Aquí hay dos momentos distintos: el de comprar y el de poseer.

Al comprar a un vendedor no residente

Si el vendedor no reside fiscalmente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto sobre la renta del vendedor. No es opcional, y la responsabilidad recae sobre el comprador. Lo gestiona habitualmente la gestoría o el abogado de la operación.

Al poseer una vivienda siendo no residente

Si tú, como comprador, vas a ser no residente fiscal en España, tendrás obligaciones anuales:

• IBI, como cualquier propietario.
• Modelo 210 (IRNR): declaración anual de la renta presunta de la vivienda (si no la alquilas) o de los ingresos del alquiler (si la alquilas).
• Tasa de basuras y otros tributos locales.

Si planteas alquilar la vivienda, especialmente como alquiler turístico, hay que añadir el cumplimiento de la normativa andaluza de viviendas con fines turísticos, que requiere registro en el Registro de Turismo de Andalucía y cumplimiento de requisitos específicos.

Traducciones juradas y poderes notariales

En la firma ante notario, todo se hace en español. Si no lo hablas con fluidez, hay dos caminos:

• Estar presente con un traductor jurado que traduzca el contenido de la escritura en el momento de la firma.
• Otorgar un poder notarial a un abogado de confianza para que firme en tu nombre. El poder se firma en tu país, debe estar apostillado (Convenio de La Haya) y traducido al español.

Documentos como certificados de matrimonio, separación, defunción o herencias provenientes de tu país de origen normalmente requieren traducción jurada y, según el caso, apostilla. Anticípalo: estos trámites llevan semanas.

Hipoteca para no residentes

Es posible, pero las condiciones son diferentes:

• Financiación máxima del 60-70% del valor de tasación o compraventa (frente al 80% típico de residentes).
• Plazos algo más cortos y exigencia de mayor solvencia demostrable: nóminas, declaraciones de impuestos del país de origen, patrimonio.
• Tipos de interés ligeramente superiores y comisiones más altas.

Si tienes intención de pedir hipoteca, planifica con tiempo. Pide ofertas a bancos españoles especializados en clientes internacionales (algunos tienen departamentos específicos en inglés, alemán o francés) antes de comprometerte con arras.

Errores que vemos repetidos en compradores extranjeros

• Confiar en el agente del vendedor como único asesor. El comprador necesita su propio equipo: abogado independiente, asesor fiscal, técnico si la vivienda lo requiere.
• Dejar el NIE para el último momento. Cuando aprieta el calendario, las citas de extranjería no aparecen por arte de magia.
• No revisar el urbanismo en propiedades rurales o antiguas. Es donde están los grandes sustos.
• Asumir que el sistema español funciona como el del país de origen. No funciona igual ni mejor ni peor: funciona diferente. Y eso requiere asesoramiento local.

¿Hablamos?

Comprar una vivienda en la Costa del Sol siendo extranjero es perfectamente viable, y miles de compradores internacionales lo hacen cada año sin contratiempos. Pero el porcentaje que sí los tiene casi siempre coincide con los que se saltaron alguno de los pasos anteriores.

Te ofrecemos una primera consulta gratuita y sin compromiso para entender tu caso, identificar los puntos críticos según tu nacionalidad y situación, y orientarte sobre los pasos y trámites que vas a necesitar. Trabajamos con compradores internacionales desde 2008 y nos encargamos de que el proceso sea claro de principio a fin.

📞 Llámanos al +34 952 93 00 33 o escríbenos a info@hernanbustos.com para reservar una entrevista personalizada.

Cuéntanos tu situación, y te diremos por dónde empezar.