Una guía introductoria para entender los pasos básicos de una compraventa en la Costa del Sol y, sobre todo, para identificar qué tipo de comprador eres. Porque las prioridades de un español que compra su segunda vivienda no son las mismas que las de un británico que se muda a Benalmádena.

En Hernán Bustos – Real Estate Experts llevamos desde 2008 acompañando compradores en la Costa del Sol. En estos años hemos visto de todo: desde la resaca de la burbuja inmobiliaria hasta la recuperación post-pandemia y el boom actual del comprador internacional. Y si algo hemos aprendido es que el mismo proceso de compraventa se vive de formas completamente distintas según quién seas y de dónde vengas.

Vamos a empezar por lo común a cualquier comprador, y después te ayudamos a identificar dónde están los puntos críticos según tu perfil.

Lo que aplica a todos: el mínimo común denominador

Independientemente de si vienes de Madrid, Manchester o Múnich, hay una serie de comprobaciones y gastos que toda compraventa en España requiere. Estos son los puntos no negociables:

1. La nota simple del Registro de la Propiedad

Es el primer documento que pedimos siempre antes de avanzar con cualquier operación. La nota simple te dice quién es el propietario real, qué cargas pesan sobre la vivienda (hipotecas, embargos, servidumbres) y si hay algún procedimiento judicial en curso. Cuesta menos de 10 euros y te puede ahorrar disgustos de seis cifras.

Si la nota simple revela una hipoteca pendiente, un embargo o una afección fiscal, no significa necesariamente que la compra sea inviable, pero sí que hay que gestionarla con cuidado y, normalmente, descontarla del precio o resolverla antes de la firma.

2. Estado de pagos: IBI, comunidad y suministros

El comprador hereda las deudas pendientes de la vivienda en algunos casos. Por eso comprobamos siempre:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al corriente. La deuda del IBI sigue al inmueble hasta cuatro años atrás.
• Cuotas de comunidad al día. La ley obliga al vendedor a aportar un certificado de la comunidad de propietarios. Si hay derramas extraordinarias aprobadas pero no pagadas, hay que aclarar quién las asume.
• Suministros (agua, luz, gas) sin facturas pendientes y con la titularidad correctamente identificada.

3. Licencia de primera ocupación y certificados

Para obra nueva, la licencia de primera ocupación es imprescindible: sin ella, la vivienda no puede conectarse legalmente a los suministros y existen problemas para empadronarse o alquilarla. Para vivienda usada, pedimos siempre el certificado energético (obligatorio desde 2013) y la cédula de habitabilidad cuando aplica.

4. Los gastos asociados a la compra

Aquí mucha gente se lleva sorpresas. Compra una vivienda en Andalucía cuesta, en gastos e impuestos, entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de escritura, dependiendo de si es obra nueva o segunda mano:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 7% en Andalucía para vivienda usada. Es uno de los tipos más competitivos de España, fruto de la rebaja aplicada en los últimos años.
• IVA: 10% si es obra nueva, más 1,2% de AJD (Actos Jurídicos Documentados).
• Notaría: entre 600 y 1.500 euros según el precio.
• Registro de la Propiedad: entre 400 y 800 euros.
• Gestoría: 300-500 euros si la contratas.
• Tasación: 300-600 euros si pides hipoteca.

Como tendencia general, conviene saber que la fiscalidad andaluza ha sido progresivamente más amable con el comprador en los últimos cinco años, pero los gastos notariales y registrales se han mantenido estables.

5. La señal y el contrato de arras

Antes de la escritura pública, lo habitual es firmar un contrato de arras y entregar entre el 5% y el 10% del precio como señal. Las arras penitenciales (las más comunes) permiten al comprador recuperar la señal duplicada si el vendedor se echa atrás, o perderla si quien se retira es el comprador. Nunca firmes arras sin haber visto antes la nota simple actualizada.

Si eres comprador local: tu mayor reto está en la financiación

Si vives en España, declaras impuestos aquí y vas a comprar tu vivienda habitual o una segunda residencia, tus preocupaciones son distintas a las del comprador internacional. La parte legal y urbanística suele estar más controlada porque conoces el sistema, pero el cuello de botella es el dinero: cómo financiar, cuánto puedes asumir y, muchas veces, cómo coordinar la venta de tu vivienda actual con la compra de la nueva.

Algunas de las cuestiones clave cuando compras desde dentro:

• El Euríbor y las hipotecas. Tras los años de tipos negativos y el fuerte repunte de 2022-2023, el Euríbor ha ido moderándose. La cuota que vas a pagar y la oferta de los bancos dependen mucho del momento concreto en que firmes, y conviene comparar al menos tres entidades antes de decidir.
• Ratios de endeudamiento. Como regla general, los bancos no te concederán una hipoteca cuya cuota supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Y casi nunca financian más del 80% del valor de tasación (o de compraventa, el menor de los dos) si es vivienda habitual, ni más del 60-70% si es segunda residencia.
• El ahorro previo necesario. Entre la entrada (20%) y los gastos (10-13%), necesitas tener disponible alrededor del 30-33% del precio de la vivienda en ahorro líquido antes de plantearte la compra.
• La venta encadenada. Es uno de los escenarios más frecuentes y a la vez más delicados: vender tu vivienda actual para poder comprar la siguiente. Coordinar fechas, gestionar los plazos del banco, evitar quedarte sin casa entre operaciones… Es un baile que requiere experiencia.

Sobre todo esto entramos en detalle aquí: Comprar vivienda siendo residente en España: hipotecas, ratios de endeudamiento y venta encadenada.

Si eres comprador extranjero: tu mayor reto está en lo legal y administrativo

Si vienes de fuera de España, especialmente si no resides aquí, el panorama cambia radicalmente. Puede que la financiación no sea tu mayor problema (muchos compradores internacionales pagan al contado o financian solo una parte), pero te enfrentas a un sistema legal, fiscal y urbanístico que no conoces, en un idioma que probablemente no dominas.

Estos son los frentes que más suelen preocupar (con razón) al comprador internacional:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero). Es absolutamente imprescindible para comprar, abrir una cuenta bancaria, contratar suministros o pagar impuestos. Se puede tramitar en consulados españoles en el extranjero o directamente en España. Sin NIE, no hay compra.
• Cuenta bancaria en España. Necesaria para domiciliar gastos, pagar impuestos y, en muchos casos, recibir el ingreso del precio si más adelante vendes.
• Problemas urbanísticos heredados. Aquí está uno de los riesgos más serios y menos conocidos: viviendas construidas con licencia irregular, ampliaciones no legalizadas, edificaciones en suelo no urbanizable, infracciones urbanísticas prescritas pero no resueltas. En la Costa del Sol, especialmente en zonas rurales del interior, este tipo de situaciones existen y exigen revisión técnica antes de comprar.
• Cargas mal gestionadas o no canceladas registralmente. Hipotecas pagadas hace años pero que siguen apareciendo en el Registro, embargos antiguos, afecciones fiscales… Todo esto se resuelve, pero hay que detectarlo a tiempo.
• Fiscalidad para no residentes. Si compras a un vendedor no residente, debes retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor. Y si tú mismo vas a ser no residente, tendrás obligaciones fiscales anuales en España (modelo 210, IBI, etc.).
• Traducciones juradas y poderes notariales. Si no hablas español o no puedes estar presente en la firma, necesitarás un poder notarial debidamente apostillado y, en muchos casos, traducciones juradas de documentación extranjera.
• Hipoteca para no residentes. Existe, pero las condiciones son menos generosas: financiación máxima del 60-70% y exigencia de mayor solvencia demostrable.

Cada uno de estos puntos da para mucho, y los desarrollamos en detalle aquí: Comprar vivienda en España siendo extranjero: NIE, urbanismo, fiscalidad y todo lo que debes verificar.

Errores comunes (que vemos repetidos en ambos perfiles)

Después de casi dos décadas en el sector, hay errores que vemos una y otra vez, y que no distinguen entre locales y extranjeros:

• Enamorarse de la casa antes de revisar los papeles. Es humano, pero costoso. La revisión legal va antes del cariño.
• Subestimar los gastos. Ese 10-13% adicional pilla a mucha gente desprevenida. Calcula siempre con el techo, no con el suelo.
• Firmar arras con prisa. Las arras son un compromiso serio. Si algo no está claro, mejor esperar 48 horas más que perder la señal.
• Confiar solo en una de las partes. El comprador necesita su propio asesoramiento, independiente del vendedor o de la inmobiliaria que comercializa la propiedad.

¿Hablamos?

Comprar una vivienda en la Costa del Sol es una de las decisiones económicas más importantes que tomarás. Y aunque esta guía te da las claves generales, cada caso tiene sus particularidades: el tipo de vivienda, tu situación fiscal, tu origen, tus plazos, tu financiación.

En Hernán Bustos – Real Estate Experts te ofrecemos una primera consulta gratuita y sin compromiso para entender tu caso, identificar los puntos críticos y orientarte sobre los siguientes pasos. Llevamos desde 2008 haciéndolo, y nos gusta hacerlo bien.

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