En parcourant les principales avenues de Malaga ou en consultant les portails immobiliers, on a l’impression que la fête de la construction se poursuit : les prix sont au plus haut et les propriétaires sont optimistes. Cependant, en soulevant le capot du marché et en examinant le moteur (les données réelles des transactions), la réalité est très différente. Le moteur est en train de caler.

Pour comprendre où nous allons en 2026, nous devons momentanément ignorer les prix et nous concentrer sur le seul indicateur qui reflète réellement la santé financière : le volume des ventes. Et le volume nous indique clairement que le marché a atteint son plafond.

Le symptôme national : l’Espagne ralentit, Madrid s’effondre

Les données d’octobre 2025 ont confirmé ce que les analystes redoutaient : les ventes de logements en Espagne ont de nouveau chuté, enregistrant une baisse de 1,9 % en glissement annuel (jusqu’à 64 290 transactions).

Cependant, le diable se cache dans les détails régionaux. Le plus alarmant est de savoir qui est à l’origine de cette baisse :

• Madrid (le canari dans la mine) : la capitale a enregistré un effondrement beaucoup plus sévère, avec des baisses oscillant entre 14 % et 17,9 % selon la source (INE/Notaires), enchaînant ainsi son septième mois de recul.
• Le contraste : alors que le centre de la péninsule « s’assèche », des régions comme l’Andalousie ont encore enregistré un rebond positif de 2,1 % en octobre.

Une bonne nouvelle pour le sud ? Pas si vite. Ce décalage est temporaire. Historiquement, lorsque Madrid ralentit en volume, la côte entre en récession six mois plus tard.

Malaga : le « point zéro » d’un effort impossible

La santé apparente des ventes dans le sud cache une forte fièvre. Dès juillet, le Diario Sur avertissait que les ventes à Malaga augmentaient à la moitié du rythme de l’ensemble de l’Espagne, un signe précoce d’épuisement.

Aujourd’hui, cet épuisement a une cause mathématique irréfutable : nous avons atteint le mur des 60 %.

Selon les dernières données de Cadena SER, l’acquisition d’un logement à Malaga exige désormais de consacrer près de 60 % du salaire familial au paiement de l’hypothèque.

• La limite de sécurité : la Banque d’Espagne fixe la limite à 35 %.
• La réalité à Malaga : nous doublons le risque.
• Les données relatives aux loyers : la situation n’est pas meilleure pour les locataires ; Malaga est la province où les loyers sont les plus élevés, représentant 54 % du revenu du ménage, dépassant même les Baléares (53 %) et Barcelone (43 %).

Ce seuil de 60 % constitue un obstacle infranchissable. Ce n’est pas que les gens « ne souhaitent pas » acheter, mais le marché a exclu la demande locale solvable. Dans la ville de Malaga, il faut désormais 9,8 années de revenus complets pour acquérir un appartement, un chiffre qui n’est dépassé que par Palma (11,8 années) et qui frôle l’insoutenabilité.

Le piège de la liquidité : moins de ventes aujourd’hui, des prix plus bas demain

De nombreux propriétaires s’accrochent à la hausse des prix de 6,7 % que reflètent encore les statistiques nationales (ou de 12 % pour les constructions neuves). Cependant, dans le cycle immobilier, le prix est une variable en retard.

Nous assistons actuellement à une phase de « prix collants » :

1. Phase actuelle : dans les quartiers prisés de Malaga, les prix continuent d’augmenter à un rythme à deux chiffres (>17 % dans certaines zones), sans tenir compte du fait que l’acheteur local n’est plus en mesure de payer.
2. Conséquence : les acheteurs se font rares. Madrid enregistre déjà une baisse de près de 18 %.
3. Avenir immédiat : les stocks s’accumulent. Une maison qui se vendait auparavant en 30 jours reste désormais invendue.

À quoi faut-il s’attendre dans les prochains mois ?

L’équation est simple : une baisse des ventes implique des baisses généralisées à l’avenir.

Si Madrid a chuté de 14 à 17 % en volume, Malaga suivra cette voie en 2026. Avec un effort salarial de 60 %, la demande n’a plus la marge nécessaire pour absorber de nouvelles hausses. Nous assisterons à un marché à deux vitesses :

• Luxe/étranger : il pourra se maintenir légèrement mieux.
• Résidentiel national : il subira une correction obligatoire.

La conclusion est claire : le marché a déjà changé, même si les prix affichés ne l’ont pas encore reflété. Si vous êtes vendeur, méfiez-vous des évaluations basées sur le passé ; l’acheteur de 2026 n’aura pas les mêmes moyens financiers qu’en 2024.

.

Vous avez besoin de clarté dans un marché incertain ?

Les données ne mentent pas, mais les interpréter de manière erronée peut coûter cher. Si vous envisagez de vendre cette année, vous avez besoin d’un prix réel du marché pour ne pas « brûler » votre propriété sur les portails immobiliers. Si vous cherchez à acheter, vous devez savoir jusqu’où pousser la négociation.

Ne prenez pas de décisions en vous basant sur les gros titres, mais sur des données locales.

Venez nous rendre visite à notre agence ou appelez-nous pour une estimation gratuite et un café :

📍 Adresse : Av. de la Paz 1, Benalmádena, Málaga.

☎️ Téléphone : +34 952 93 00 33 et +34 661 41 01 38 (WhatsApp)

Votre patrimoine mérite des décisions éclairées.

L’illusion des prix : pourquoi le ralentissement des ventes annonce un changement de cycle à Malaga

En parcourant les principales avenues de Malaga ou en consultant les portails immobiliers, on a l’impression que la fête de la construction se poursuit : les prix sont au plus haut et les propriétaires sont optimistes. Cependant, en soulevant le capot du marché et en examinant le moteur (les données réelles des transactions), la réalité est très différente. Le moteur est en train de caler.

Pour comprendre où nous allons en 2026, nous devons momentanément ignorer les prix et nous concentrer sur le seul indicateur qui reflète réellement la santé financière : le volume des ventes. Et le volume nous indique clairement que le marché a atteint son plafond.

Le symptôme national : l’Espagne ralentit, Madrid s’effondre

Les données d’octobre 2025 ont confirmé ce que les analystes redoutaient : les ventes de logements en Espagne ont de nouveau chuté, enregistrant une baisse de 1,9 % en glissement annuel (jusqu’à 64 290 transactions).

Cependant, le diable se cache dans les détails régionaux. Le plus alarmant est de savoir qui est à l’origine de cette baisse :

• Madrid (le canari dans la mine) : la capitale a enregistré un effondrement beaucoup plus sévère, avec des baisses oscillant entre 14 % et 17,9 % selon la source (INE/Notaires), enchaînant ainsi son septième mois de recul.
• Le contraste : alors que le centre de la péninsule « s’assèche », des régions comme l’Andalousie ont encore enregistré un rebond positif de 2,1 % en octobre.

Une bonne nouvelle pour le sud ? Pas si vite. Ce décalage est temporaire. Historiquement, lorsque Madrid ralentit en volume, la côte entre en récession six mois plus tard.

Malaga : le « point zéro » d’un effort impossible

La santé apparente des ventes dans le sud cache une forte fièvre. Dès juillet, le Diario Sur avertissait que les ventes à Malaga augmentaient à la moitié du rythme de l’ensemble de l’Espagne, un signe précoce d’épuisement.

Aujourd’hui, cet épuisement a une cause mathématique irréfutable : nous avons atteint le mur des 60 %.

Selon les dernières données de Cadena SER, l’acquisition d’un logement à Malaga exige désormais de consacrer près de 60 % du salaire familial au paiement de l’hypothèque.

• La limite de sécurité : la Banque d’Espagne fixe la limite à 35 %.
• La réalité à Malaga : nous doublons le risque.
• Les données relatives aux loyers : la situation n’est pas meilleure pour les locataires ; Malaga est la province où les loyers sont les plus élevés, représentant 54 % du revenu du ménage, dépassant même les Baléares (53 %) et Barcelone (43 %).

Ce seuil de 60 % constitue un obstacle infranchissable. Ce n’est pas que les gens « ne souhaitent pas » acheter, mais le marché a exclu la demande locale solvable. Dans la ville de Malaga, il faut désormais 9,8 années de revenus complets pour acquérir un appartement, un chiffre qui n’est dépassé que par Palma (11,8 années) et qui frôle l’insoutenabilité.

Le piège de la liquidité : moins de ventes aujourd’hui, des prix plus bas demain

De nombreux propriétaires s’accrochent à la hausse des prix de 6,7 % que reflètent encore les statistiques nationales (ou de 12 % pour les constructions neuves). Cependant, dans le cycle immobilier, le prix est une variable en retard.

Nous assistons actuellement à une phase de « prix collants » :

1. Phase actuelle : dans les quartiers prisés de Malaga, les prix continuent d’augmenter à un rythme à deux chiffres (>17 % dans certaines zones), sans tenir compte du fait que l’acheteur local n’est plus en mesure de payer.
2. Conséquence : les acheteurs se font rares. Madrid enregistre déjà une baisse de près de 18 %.
3. Avenir immédiat : les stocks s’accumulent. Une maison qui se vendait auparavant en 30 jours reste désormais invendue.

À quoi faut-il s’attendre dans les prochains mois ?

L’équation est simple : une baisse des ventes implique des baisses généralisées à l’avenir.

Si Madrid a chuté de 14 à 17 % en volume, Malaga suivra cette voie en 2026. Avec un effort salarial de 60 %, la demande n’a plus la marge nécessaire pour absorber de nouvelles hausses. Nous assisterons à un marché à deux vitesses :

• Luxe/étranger : il pourra se maintenir légèrement mieux.
• Résidentiel national : il subira une correction obligatoire.

La conclusion est claire : le marché a déjà changé, même si les prix affichés ne l’ont pas encore reflété. Si vous êtes vendeur, méfiez-vous des évaluations basées sur le passé ; l’acheteur de 2026 n’aura pas les mêmes moyens financiers qu’en 2024.

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Vous avez besoin de clarté dans un marché incertain ?

Les données ne mentent pas, mais les interpréter de manière erronée peut coûter cher. Si vous envisagez de vendre cette année, vous avez besoin d’un prix réel du marché pour ne pas « brûler » votre propriété sur les portails immobiliers. Si vous cherchez à acheter, vous devez savoir jusqu’où pousser la négociation.

Ne prenez pas de décisions en vous basant sur les gros titres, mais sur des données locales.

Venez nous rendre visite à notre agence ou appelez-nous pour une estimation gratuite et un café :

📍 Adresse : Av. de la Paz 1, Benalmádena, Málaga.

☎️ Téléphone : +34 952 93 00 33 et +34 661 41 01 38 (WhatsApp)

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