L’Espagne vient d’atteindre un niveau historique en termes de population, frôlant les 49 millions d’habitants, tandis que le parc immobilier croît bien moins que nécessaire. La combinaison d’une démographie en hausse, d’une construction insuffisante et d’une forte pression touristique place Malaga et la Costa del Sol parmi les zones les plus tendues du marché immobilier.

Selon les dernières données de l’INE, le pays compte plus d’habitants que jamais, mais avec une structure clairement vieillissante et une base jeune relativement petite, bien que très nombreuse en termes absolus. C’est précisément cette cohorte de jeunes, associée aux flux migratoires internes et internationaux, qui alimente une demande de logements que l’offre ne parvient pas à absorber.

Espagne : plus d’habitants, moins de jeunes en proportion et des logements plus petits

L’Espagne a dépassé les 48,5 millions d’habitants et approche les 49 millions, avec une croissance reposant presque exclusivement sur la population née à l’étranger. La pyramide des âges montre trois cohortes similaires entre 15 et 29 ans, mais le poids relatif des jeunes par rapport au total est inférieur à ce qu’il était il y a quelques décennies.

Dans la tranche d’âge 18-25 ans, on estime qu’ils sont environ 4,2 millions, soit près de 9 % de la population. Ce sont eux qui commencent aujourd’hui à devenir indépendants et qui formeront des ménages au cours des 10 à 15 prochaines années. Le problème : ils arrivent à cette étape de leur vie avec des salaires modestes, des loyers exorbitants et un accès plus difficile au crédit immobilier.

Parallèlement, le nombre de foyers augmente plus rapidement que la population pour deux raisons : il y a davantage de foyers composés d’une seule personne et la taille moyenne des familles diminue. Résultat : il faut davantage de logements pour héberger pratiquement la même population, ce qui tend le marché même en l’absence d’une forte croissance démographique.

L’Andalousie et Malaga : le moteur démographique du sud

L’Andalousie compte près de 8,6 millions d’habitants et concentre environ 18 % de la population espagnole. Au sein de la communauté, Malaga est devenue le grand moteur démographique :

la province compte plus de 1,77 million d’habitants.

C’est l’une des provinces qui connaît la plus forte croissance en Espagne.

Et, selon les projections de l’INE (Institut national de statistique) concernant les ménages, ce sera la province qui connaîtra la plus forte augmentation du nombre de ménages au cours des prochaines décennies.

En termes de logement, le secteur avance un chiffre indicatif : Malaga aurait besoin d’environ 12 000 nouveaux logements par an rien que pour accompagner la création de ménages. Aujourd’hui, elle est bien en deçà de ce rythme. Il en résulte un déficit qui s’accumule d’année en année.

La bande Málaga-Estepona : deux tiers de la province sur la côte

La majeure partie de la population de Malaga est concentrée entre Rincón de la Victoria et Estepona. Des municipalités telles que Malaga, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella ou Estepona dépassent largement, ensemble, les 1,2 million d’habitants.

Cela signifie qu’environ deux tiers de la population totale de la province vivent sur la bande côtière, ce qui fait de cet axe le véritable laboratoire du marché immobilier andalou :

La ville de Malaga compte près de 600 000 habitants.

Marbella compte environ 160 000 habitants.

Benalmádena, Fuengirola, Mijas et Estepona comptent chacune entre 75 000 et 90 000 habitants.

Du point de vue de la structure par âge, ces communes présentent un âge moyen d’environ 41 à 43 ans, avec une proportion croissante de personnes âgées de 35 à 59 ans et un pourcentage important de moins de 20 ans. En d’autres termes, un mélange de jeunes familles, d’une population active en pleine consolidation et d’une base de retraités nationaux et étrangers en augmentation.

Jeunes de 18 à 25 ans sur la Costa del Sol : une demande latente

Si l’on extrapole le poids de la tranche d’âge 18-25 ans sur le littoral de Malaga, l’axe Malaga-Estepona pourrait concentrer entre 100 000 et 120 000 jeunes de cette tranche d’âge. Tous ne deviendront pas indépendants à court terme, mais une partie importante le fera.

Selon des hypothèses prudentes :

si 30 à 40 % de ces jeunes décident de devenir indépendants au cours de la prochaine décennie,

et si ces nouveaux foyers jeunes regroupent en moyenne 1,5 à 2 personnes (couples sans enfants, colocations), on parlerait d’environ 20 000 nouveaux foyers jeunes en 10 ans, rien que sur le littoral, issus de la cohorte actuelle des 18-25 ans.

Et cela sans compter l’arrivée de jeunes d’autres provinces ou d’autres pays, attirés par le climat, les emplois dans les services et la numérisation du travail.

Augmentation du nombre de foyers, baisse de la construction neuve

Les données sur les foyers et la production de logements font apparaître un écart de plus en plus évident :

Au niveau national, différentes analyses sectorielles indiquent un déficit annuel de plus de 130 000 logements en 2024, car le nombre de nouveaux ménages est supérieur au nombre de logements construits.

À Malaga, la création de ménages dépasse clairement la livraison de logements neufs : on estime le déficit à près de 6 000 logements pour une seule année récente.

Si cette dynamique se maintient, le déficit cumulé dans la province pourrait atteindre 50 000 à 60 000 logements en une décennie. Une grande partie de cet écart se concentre dans les communes côtières, où la demande réelle se heurte à une autre demande très différente : celle du tourisme et de l’investissement.

Prix et loyers : Malaga en forte hausse

Alors que l’offre est insuffisante, les prix réagissent à la hausse. Selon les principaux portails immobiliers :

Le prix de vente à Malaga et sur la Costa del Sol a enregistré des hausses à deux chiffres en glissement annuel au cours des derniers trimestres.

Dans certaines zones, le prix moyen dépasse largement les 3 500 €/m².

En matière de location, Malaga est la province la plus chère d’Andalousie et l’une des plus chères d’Espagne, avec des loyers moyens avoisinant les 15 €/m² et même plus dans les zones privilégiées.

Le segment du luxe suit une autre tendance : la demande internationale maintient des prix élevés, souvent supérieurs à 4 000 €/m², avec une nette préférence pour les villas et les propriétés de luxe entre Marbella et Estepona.

Pour la population locale jeune et les classes populaires, cette situation se traduit par un accès de plus en plus difficile à la location et pratiquement prohibitif à l’achat dans les zones côtières consolidées.

Logements touristiques et résidences secondaires : concurrence directe pour le parc résidentiel

La Costa del Sol s’est imposée comme une destination touristique internationale de premier plan. Cette réalité se reflète directement dans le logement :

l’Andalousie compte près de 100 000 logements touristiques enregistrés, dont près de la moitié se trouvent dans la province de Malaga.

Une partie importante du parc immobilier est détenue par des étrangers non résidents, qui achètent pour en faire une résidence secondaire ou un investissement.

Dans la pratique, cela signifie que des milliers de logements sur la Costa del Sol ne sont pas destinés à servir de résidence habituelle, mais plutôt à :

• La location saisonnière de courte durée.
• Une utilisation occasionnelle comme résidence secondaire.
• Des produits d’investissement axés sur la rentabilité.

Pour les résidents à la recherche d’un logement permanent, cette dynamique agit comme un « aspirateur » de stock : moins de logements disponibles pour les ménages locaux, plus de pression sur les prix et plus de difficulté d’accès.

Le choc de fond : démographie, modèle productif et politique foncière

Le problème n’est pas seulement une question de prix, il est structurel. Il pourrait se résumer en trois points :

1. Démographie dynamique dans des zones très spécifiques

L’Espagne connaît une croissance, mais celle-ci n’est pas homogène. Malaga et la Costa del Sol concentrent une forte augmentation de la population, alimentée par les migrations internes et externes, sur un territoire limité et très attractif sur le plan touristique.

2. Production résidentielle insuffisante et mal alignée

La construction est insuffisante pour répondre à la formation de nouveaux foyers. De plus, une part très importante de la nouvelle offre s’adresse aux segments moyen-haut de gamme, au luxe ou à l’investissement, laissant sans réponse la demande de logements abordables des jeunes et des classes moyennes.

3. Le logement comme actif plutôt que comme bien d’usage

L’essor du logement touristique, l’irruption des investissements internationaux et la perception du logement comme « valeur refuge » ont déplacé l’attention portée au logement en tant que foyer. Il en résulte un marché dual : ceux qui ont acheté il y a des années ou qui disposent de revenus élevés sont avantagés ; les autres se disputent un parc immobilier en diminution et coûteux.

Les conséquences sont connues : expulsion de la population locale vers la périphérie ou l’intérieur des terres, augmentation de la surpopulation dans certaines zones, retard dans l’âge de l’émancipation et risque croissant de fracture sociale entre les résidents à revenus élevés et la population active.

Est-il possible de corriger le tir ? Trois pistes d’action sont envisageables.

Il n’existe pas de solution simple ni immédiate, mais l’expérience d’autres villes européennes montre que seule une approche combinée peut alléger la pression.

1. Augmenter l’offre là où elle est nécessaire : terrain, densité et logements abordables

La première mesure concerne l’offre :

Revoir l’aménagement et la gestion du territoire afin de densifier les zones déjà dotées d’infrastructures (trains de banlieue, autoroutes, nœuds de transport public) et transformer les terrains sous-utilisés (entrepôts, tertiaire obsolète) en zones résidentielles.

Miser sur des logements sociaux et abordables avec des objectifs quantifiés : qu’un pourcentage significatif des nouvelles constructions (par exemple, 25 à 30 %) soit destiné à la vente ou à la location à des prix réglementés.

Promouvoir un parc public et semi-public de logements locatifs qui serve de point d’ancrage, en particulier à Malaga et dans les communes côtières, avec des logements destinés aux jeunes, aux travailleurs essentiels et aux familles à revenus moyens.

Pour commencer à combler le fossé, Malaga devrait non seulement atteindre les 12 000 nouveaux logements par an nécessaires à la création de foyers, mais aussi dépasser ce volume pendant plusieurs exercices.

2. Réglementer les logements touristiques et les investissements

Le deuxième volet concerne l’utilisation des logements :

Contrôle efficace du nombre et de l’emplacement des logements touristiques, avec des registres fiables, des quotas par quartier et des sanctions en cas de fraude.

Fiscalité différenciée : surtaxes sur les logements vacants dans les zones tendues et avantages fiscaux pour ceux qui destinent leurs biens immobiliers à la location stable à long terme.

Subordonner les avantages urbanistiques (augmentation de la constructibilité, reclassements) à la création de logements abordables et à l’engagement de destiner une partie des biens immobiliers à la résidence habituelle des personnes inscrites au registre municipal.

Il ne s’agit pas de freiner le tourisme, mais de limiter son impact sur le parc immobilier disponible pour les résidents des quartiers les plus tendus.

3. Adapter les revenus et le financement à la réalité des jeunes

Le troisième volet concerne le budget des personnes qui souhaitent accéder à un logement :

Améliorer la stabilité et les salaires des moins de 35 ans grâce à des incitations aux entreprises qui offrent des emplois stables dans les secteurs clés de la Costa del Sol.

Concevoir des instruments financiers spécifiques pour le premier logement (garanties publiques pour l’entrée, prêts hypothécaires à long terme et à taux stable), toujours limités à des biens immobiliers dont les prix et les caractéristiques évitent de créer une nouvelle bulle.

Utiliser la réhabilitation comme voie d’accès : programmes finançant la rénovation d’anciens bâtiments en échange de leur affectation à la location abordable pendant une période déterminée, en particulier dans les centres historiques et les quartiers consolidés.

Un avenir controversé

L’avenir du logement sur la Costa del Sol se jouera à l’intersection de ces trois vecteurs : démographie, production résidentielle et réglementation des usages. Si rien ne change, le scénario le plus probable est celui d’une côte de plus en plus chère et exclusive, avec une population locale déplacée vers les deuxième et troisième couronnes.

Si les administrations et le secteur privé parviennent à coordonner une stratégie en matière de foncier, de logement abordable et d’aménagement de la location touristique, l’attrait même qui fait aujourd’hui grimper les prix pourrait être utilisé pour financer un modèle résidentiel plus équilibré, dans lequel la Costa del Sol resterait une destination mondiale tout en restant un lieu de vie accessible pour ceux qui la font vivre au quotidien.