Al fin has encontrado la vivienda que deseabas. Seguramente ya te imaginas viviendo en ella. Pero, espera. . . antes debes saber qué pasos importantes hay que seguir. Te contamos de forma sencilla el proceso de compra de una vivienda de segunda mano.
1.Oferta.
En la mayoría de los casos, las propiedades publicadas por propietarios y agencias con menos experiencia suelen incluir un sobreprecio, porque esperan que el comprador regatee. Así que, lo primero que debes considerar es que te represente un agente de compradores profesional , que conozca el mercado y que entienda del producto que estás buscando.
Una vez que lo ha encontrado, debes presentar una oferta . La mejor forma de negociar es dando al propietario la certeza de que no estás jugando. Esto se logra acompañando a tu oferta con un depósito en la cuenta de clientes de tu agencia inmobiliaria o del abogado que te representará legalmente. Este importe suele ir de los 1000 € a los 6000 € dependiendo del importe de la propiedad.
En la oferta se incluye no sólo el precio que desea pagar, sino las formas de pago. Si vas a pedir hipoteca, debes pautar más tiempo, para que el banco pueda tasar la vivienda, y luego le comunique las condiciones del préstamo a la notaría. Normalmente, cuando hay necesidad de obtener una hipoteca, el proceso de compra puede ir de 60 a 90 días, máximo. Excepcionalmente, puedes hacerlo en menos, pero no recomendamos prometer un cierre más rápido.
También debes incluir cualquier otra condición especial, como que la vivienda se venda con muebles, electrodomésticos, etc.
En Comprarcasa Hernán Bustos sugerimos, siempre, hacer una inspección técnica de la propiedad, a cargo de un arquitecto técnico. Así podrás encontrar cualquier desperfecto antes de entregar tu dinero al vendedor.
Si la oferta prospera, tu depósito pasará a conformar la reserva, y pasarás al Contrato Privado de Compraventa o de Opción de Compra, que es el paso 2.
2.Contrato Privado de Compraventa o de Opción de Compra
Este contrato es el que sella la venta, aunque tiene la particularidad de que no realiza el traspaso de la posesión del inmueble.
El contrato privado de compraventa (CPC) es un contrato mediante el cual, vendedor y comprador acuerdan todas las condiciones de la compraventa (la mayoría ya estaban recogidas en la oferta) y se acuerda, conforme al Código Civil, la venta de la propiedad. Es decir, este contrato tiene un carácter vinculante y, por lo tanto, su incumplimiento tiene consecuencias legales (económicas).
En la mayoría de las compras se firma el contrato de tipo "compraventa" , aunque también hay otro, muy usado, que es el de la "opción de compra" . La diferencia principal entre ambos, es que el de “opción” empodera a las partes a exigir un cumplimiento forzoso del contrato, aunque una de ellas cambie de opinión.
En este acto, el comprador suele entregar al vendedor una suma a cuenta del total, y el resto lo abona en notaría. Lo usual es dar el 10%, aunque, si la compraventa es muy ventajosa para el comprador, se recomienda dar más a cuenta, porque estas “arras penitenciales” están reguladas por el art. 1454 del código civil, en el que se establece que: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Lo fundamental en este paso es verificar la siguiente documentación:
- Nota simple reciente , si es posible, obtenida después de haber hecho la oferta. Aquí podrás ver quiénes son los titulares, y si la vivienda tiene cargas (como hipotecas o embargos).
- DNI de TODOS los vendedores . El contrato lo deben firmar TODOS los vendedores.
- Licencia de primera ocupación . Si la vivienda es de antes de los años 80s, puede que en el lugar de una licencia de primera ocupación tenga una Cédula de Habitabilidad.
- Si se trata de un piso, es imprescindible pedir un recibo de la comunidad y copias de las dos últimas actas de asambleas de vecinos, para corroborar si hay derramas activas o pendientes de ejecutar.
- Certificado energético . Te proporcionará pistas sobre la eficiencia energética de la vivienda (lo ideal es verlo antes de hacer la oferta, por si hubiera algo raro en la demanda de energía).
En el contrato de compraventa se establecerá que la propiedad se venderá libre de todo tipo de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios y ocupante.
3 Escritura pública
Este es el momento en el que el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda y de todas las condiciones de venta.
Para la firma en notaría, el vendedor debe aportar, sin excepción, el certificado de no tener deudas con la comunidad de vecinos (si era parte de una).
La notaría debe verificar que no hay deudas de impuestos de inmuebles (IBI) , ya que los mismos se aplican a la propiedad, no al propietario, y sus deudas se transmiten con la compraventa. Por este motivo, el comprador debe confirmar con el notario que haya elegido, una semana antes de la compraventa, que hayan obtenido este certificado del ayuntamiento correspondiente.
El certificado energético también es obligatorio, así que has de asegurarte que el vendedor lo haya realizado antes de la firma en notaría.
Para la firma en notaría tienes que contratar una gestoría (puede ser la misma notaría) para que realice la posterior inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad, así como notificar al ayuntamiento sobre el cambio de propietarios, y liquidar los impuestos correspondientes ( 8% -10%).
De este modo, tendrás que realizar una provisión de fondos a la gestoría, en torno al 12% del precio de la compraventa, ya que, como comprador deberás hacerte cargo de los gastos notariales.
4. Trámites después de la compra
Como la gestoría se encargará de todo lo relacionado con el cambio de titularidad, sólo te queda dar de alta o cambiar la titularidad de los suministros . Si se trata de un cambio de titular, hazlo lo antes posible, pues si el vendedor da de baja los contratos, tendrás que pagar más para reconectar los servicios.
Si compras con hipoteca, te contaremos los detalles a tener en cuenta en el próximo post.
En Comprarcasa Hernán Bustos te acompañamos y asesoramos en cada uno de los pasos. Queremos que disfrutes de tu nueva vivienda desde el mismo momento en que decidiste que era para ti.