España acaba de marcar máximos históricos de población, rozando los 49 millones de habitantes, mientras el parque de vivienda crece mucho menos de lo necesario. La combinación de demografía al alza, obra nueva insuficiente y fuerte presión turística sitúa a Málaga y a la Costa del Sol como uno de los puntos más tensionados del mercado inmobiliario.

Según los últimos datos del INE, el país suma más población que nunca, pero con una estructura claramente envejecida y una base joven relativamente pequeña, aunque muy numerosa en términos absolutos. Es precisamente esta cohorte juvenil, junto con los flujos migratorios internos e internacionales, la que está alimentando una demanda de vivienda que la oferta no termina de absorber.

España: más habitantes, menos jóvenes en proporción y hogares más pequeños
España ha superado los 48,5 millones de habitantes y se aproxima a los 49 millones, con el crecimiento apoyado casi exclusivamente en la población nacida en el extranjero. La pirámide de población muestra tres cohortes similares entre los 15 y los 29 años, pero el peso relativo de los jóvenes sobre el total es menor que hace décadas.

En el rango 18–25 años, se estima en torno a 4,2 millones de personas, cerca del 9 % de la población. Son los que hoy empiezan a emanciparse y formarán hogares durante los próximos 10 a 15 años. El problema: llegan a esa fase vital con salarios ajustados, alquileres disparados y un acceso a la financiación hipotecaria más exigente.

Paralelamente, el número de hogares crece más rápido que la población por dos motivos: más hogares unipersonales y menor tamaño medio de las familias. Resultado: se necesitan más viviendas para alojar a prácticamente la misma población, algo que tensiona el mercado incluso sin grandes crecimientos demográficos.

Andalucía y Málaga: locomotora demográfica del sur
Andalucía roza los 8,6 millones de habitantes y concentra cerca del 18 % de la población española. Dentro de la comunidad, Málaga se ha convertido en la gran locomotora demográfica:

La provincia supera los 1,77 millones de habitantes.

Es una de las que más crece de España.

Y, según las proyecciones de hogares del INE, será la provincia que más aumente en número de hogares en las próximas décadas.

Traducido a vivienda, el sector maneja una cifra orientativa: Málaga necesitaría del orden de 12.000 viviendas nuevas al año solo para acompañar la creación de hogares. Hoy está bastante por debajo de ese ritmo. El resultado es un déficit que se acumula ejercicio tras ejercicio.

La franja Málaga–Estepona: dos tercios de la provincia en la costa
Entre Rincón de la Victoria y Estepona se concentra la mayor parte de la población malagueña. Municipios como Málaga, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella o Estepona superan, en conjunto, holgadamente el 1,2 millones de habitantes.

Eso supone aproximadamente dos tercios de toda la población de la provincia viviendo en la franja costera, lo que convierte a este eje en el verdadero laboratorio del mercado inmobiliario andaluz:

Málaga ciudad se acerca a los 600.000 habitantes.

Marbella se mueve en el entorno de los 160.000.

Benalmádena, Fuengirola, Mijas y Estepona rondan o superan los 75.000 – 90.000 habitantes cada una.

Desde el punto de vista de estructura por edades, estos municipios presentan edades medias en torno a los 41–43 años, con un peso creciente de la franja 35–59 años y porcentajes relevantes de menores de 20. Es decir, un cóctel de familias jóvenes, población activa en plena etapa de consolidación y una base de jubilados nacionales y extranjeros en aumento.

Jóvenes 18–25 en la Costa del Sol: demanda latente
Si se extrapola el peso de la franja 18–25 al litoral malagueño, el eje Málaga–Estepona podría concentrar entre 100.000 y 120.000 jóvenes en ese tramo de edad. No todos se emanciparán a corto plazo, pero una parte importante sí lo hará.
Con hipótesis prudentes:

Si un 30–40 % de esos jóvenes decide emanciparse en la próxima década,

Y si esos nuevos hogares jóvenes agrupan de media a 1,5–2 personas (parejas sin hijos, pisos compartidos), se estaría hablando de unos 20.000 nuevos hogares jóvenes en 10 años, sólo en el litoral, derivados de la cohorte actual de 18–25 años.
Y eso sin contar la llegada de jóvenes de otras provincias o de otros países, atraídos por el clima, el empleo en servicios y la digitalización del trabajo.

Hogares al alza, obra nueva a la baja
Los datos de hogares y de producción de vivienda dibujan una brecha cada vez más evidente:

A nivel estatal, distintos análisis sectoriales apuntan a un déficit anual de más de 130.000 viviendas en 2024, al formarse más hogares de las viviendas que se terminan.

En Málaga, la creación de hogares supera con claridad a la entrega de vivienda nueva: se estima un déficit próximo a las 6.000 viviendas en un solo año reciente.

Si esa dinámica se mantiene, el déficit acumulado en la provincia podría alcanzar las 50.000–60.000 viviendas en una década. Buena parte de esta brecha se concentra en los municipios costeros, donde la demanda real se cruza con otra demanda muy distinta: la turística y la de inversión.

Precios y alquileres: Málaga se dispara
Mientras la oferta se queda corta, los precios responden al alza. Según los principales portales inmobiliarios:

El precio de venta en Málaga y la Costa del Sol registra subidas de dos dígitos interanuales en varios trimestres recientes.

Hay zonas donde el precio medio supera con holgura los 3.500 €/m².

En alquiler, Málaga se sitúa como la provincia más cara de Andalucía y entre las más caras de España, con rentas medias que rondan los 15 €/m² e incluso más en áreas prime.

El segmento de lujo sigue otro guion: la demanda internacional sostiene precios elevados, en muchos casos por encima de los 4.000 €/m², con un foco claro en villas y propiedades de alto standing entre Marbella y Estepona.
Para la población local joven y las clases trabajadoras, este escenario se traduce en un acceso cada vez más complejo al alquiler y prácticamente prohibitivo a la compra en ubicaciones consolidadas de la costa.

Vivienda turística y segunda residencia: competencia directa por el parque residencial

La Costa del Sol se ha consolidado como destino turístico internacional de primer orden. Esa realidad tiene un reflejo directo en la vivienda:

Andalucía roza las 100.000 viviendas turísticas registradas; cerca de la mitad se ubican en la provincia de Málaga.

Una parte significativa del parque residencial está en manos de extranjeros no residentes, que compran para segunda residencia o inversión.

En la práctica, esto significa que miles de viviendas en la Costa del Sol no están destinadas a residencia habitual, sino a:

• Alquiler vacacional de corta estancia.
• Uso ocasional como segunda residencia.
• Productos de inversión orientados a la rentabilidad.

Para los residentes que buscan vivienda permanente, esta dinámica actúa como un “aspirador” de stock: menos viviendas disponibles para hogares locales, más presión sobre los precios y mayor dificultad de acceso.

El choque de fondo: demografía, modelo productivo y política de suelo
El problema no es sólo de precios; es estructural. Se podría resumir en tres frentes:

1. Demografía dinámica en zonas muy concretas
España crece, pero no de forma homogénea. Málaga y la Costa del Sol concentran un fuerte aumento de población, impulsado por migraciones internas y externas, en un territorio limitado y con fuerte atractivo turístico.

2. Producción residencial insuficiente y mal alineada
Se construye menos de lo necesario para acompasar la formación de hogares. Y una parte muy relevante de la nueva oferta se dirige a segmentos medios-altos, de lujo o inversión, dejando sin respuesta la demanda de vivienda asequible de jóvenes y clases medias.

3. Vivienda como activo más que como bien de uso
El auge de la vivienda turística, la irrupción de la inversión internacional y la percepción de la vivienda como “refugio de valor” han desplazado el foco de la vivienda como hogar. El resultado es un mercado dual: quien compró hace años o dispone de altos ingresos juega con ventaja; el resto, compite por un stock menguante y caro.

Las consecuencias son conocidas: expulsión de población local hacia la periferia o el interior, aumento del hacinamiento en ciertas zonas, retraso en la edad de emancipación y riesgo creciente de fractura social entre residentes de renta alta y población trabajadora.

¿Se puede corregir el rumbo? Tres líneas de actuación posibles.
No existe una solución simple ni inmediata, pero la experiencia de otras ciudades europeas apunta a que solo un enfoque combinado puede aliviar la presión.

1. Más oferta donde hace falta: suelo, densidad y vivienda asequible
La primera pata pasa por el lado de la oferta:

Revisar planeamiento y gestión del suelo para densificar donde ya hay infraestructuras (Cercanías, autovías, nodos de transporte público) y transformar suelos infrautilizados (naves, terciario obsoleto) en residencial.

Apostar por vivienda protegida y asequible con objetivos cuantificados: que un porcentaje significativo de la nueva producción (por ejemplo, un 25–30 %) se destine a venta o alquiler a precios regulados.

Impulsar un parque público y semipúblico de alquiler que funcione como ancla, especialmente en Málaga y los municipios costeros, con vivienda destinada a jóvenes, trabajadores esenciales y familias con ingresos medios.

Para empezar a cerrar la brecha, Málaga debería no sólo alcanzar las 12.000 viviendas nuevas al año que exige la creación de hogares, sino superar ese volumen durante varios ejercicios.

2. Ordenar la vivienda turística y la inversión
La segunda pata tiene que ver con el uso de la vivienda:

Control efectivo del número y localización de viviendas turísticas, con registros fiables, cupos por barrio y sanciones al fraude.

Fiscalidad diferenciada: recargos a vivienda vacía en zonas tensionadas y ventajas fiscales para quienes destinen sus inmuebles a alquiler estable a largo plazo.

Condicionar beneficios urbanísticos (aumentos de edificabilidad, recalificaciones) a la generación de vivienda asequible y al compromiso de destinar parte de los inmuebles a residencia habitual de empadronados.

No se trata de frenar el turismo, sino de limitar su impacto sobre el stock disponible para residentes en los barrios más tensionados.

3. Ajustar ingresos y financiación a la realidad de los jóvenes
La tercera pata pasa por el bolsillo de quienes quieren acceder a una vivienda:

Mejorar la estabilidad y los salarios de los menores de 35 años mediante incentivos a empresas que ofrezcan empleo estable en sectores clave de la Costa del Sol.

Diseñar instrumentos financieros específicos para primera vivienda (avales públicos para la entrada, hipotecas de largo plazo y tipo estable), siempre acotados a inmuebles con precios y características que eviten generar una nueva burbuja.

Utilizar la rehabilitación como vía de acceso: programas que financien la reforma de edificios antiguos a cambio de destinarlos a alquiler asequible durante un periodo determinado, especialmente en centros históricos y barrios consolidados.

Un futuro en disputa
El futuro de la vivienda en la Costa del Sol se jugará en la intersección de estos tres vectores: demografía, producción residencial y regulación de usos. Si nada cambia, el escenario más probable es el de una costa cada vez más cara y más exclusiva, con población local desplazada hacia segundas y terceras coronas.
Si las Administraciones y el sector privado son capaces de coordinar una estrategia de suelo, vivienda asequible y ordenación del alquiler turístico, el mismo atractivo que hoy dispara los precios podría utilizarse para financiar un modelo residencial más equilibrado, en el que la Costa del Sol siga siendo destino global sin dejar de ser, a la vez, hogar accesible para quienes la sostienen cada día.

Fuentes: Instituto Nacional de Estadística (INE); padrones municipales y estadísticas de la Junta de Andalucía; informes de Idealista, Fotocasa y de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias; análisis y reportajes de prensa económica y generalista (Expansión, El Economista, Cinco Días, El País, entre otros).