Si uno pasea por las principales avenidas de Málaga o consulta los portales inmobiliarios, la sensación es que la fiesta del ladrillo continúa: precios en máximos y propietarios optimistas. Sin embargo, al levantar el capó del mercado y mirar el motor —los datos reales de transacciones—, la realidad es muy distinta. El motor se está gripando.
Para entender hacia dónde vamos en este 2026, debemos ignorar momentáneamente el precio y centrarnos en la única métrica que realmente indica salud financiera: el volumen de ventas. Y el volumen nos está gritando que el mercado ha tocado techo.
El síntoma nacional: España frena, Madrid se derrumba
Los datos de octubre de 2025 han confirmado lo que los analistas temían: la compraventa de viviendas en España ha vuelto a caer, registrando un descenso del 1,9% interanual (hasta las 64.290 operaciones).
Pero el diablo está en los detalles regionales. Lo más alarmante es quién lidera esta caída:
- Madrid (El canario en la mina): La capital ha registrado un desplome mucho más severo, con caídas que rondan el 14% – 17,9% según la fuente (INE/Notarios), encadenando su séptimo mes de retrocesos.
- El contraste: Mientras el centro de la península se «seca», zonas como Andalucía aún mostraron un rebote positivo del 2,1% en octubre.
¿Buenas noticias para el sur? No tan rápido. Este desacople es temporal. Históricamente, cuando Madrid se resfría en volumen, la costa entra en neumonía seis meses después.
Málaga: La «Zona Cero» del esfuerzo imposible
La aparente salud de las ventas en el sur esconde una fiebre muy alta. Ya en julio, Diario Sur advertía que la compraventa en Málaga crecía a la mitad del ritmo que el conjunto de España, una señal temprana de agotamiento.
Hoy, ese agotamiento tiene una causa matemática irrefutable: hemos chocado contra el muro del 60%.
Según los últimos datos de Cadena SER, adquirir una vivienda en Málaga ya exige destinar casi el 60% del salario familiar al pago de la hipoteca.
- El límite de seguridad: El Banco de España marca el rojo en el 35%.
- La realidad malagueña: Estamos duplicando el riesgo.
- El dato de alquiler: La situación no es mejor para inquilinos; Málaga es la provincia con mayor esfuerzo para alquilar, exigiendo el 54% de los ingresos del hogar, superando incluso a Baleares (53%) y Barcelona (43%).
Este 60% es una barrera infranqueable. No es que la gente «no quiera» comprar, es que el mercado ha expulsado a la demanda solvente local. En la ciudad de Málaga, se necesitan ya 9,8 años de ingresos íntegros para pagar un piso, una cifra que solo superan Palma (11,8 años) y que roza la insostenibilidad.
La trampa de la liquidez: Menos ventas hoy, precios más bajos mañana
Muchos propietarios se aferran a la subida de precios del 6,7% que aún reflejan las estadísticas nacionales (o el 12% en obra nueva). Pero en el ciclo inmobiliario, el precio es una variable retrasada.
Lo que estamos viendo es la fase de «Sticky Prices» (Precios Pegajosos):
- Fase Actual: En distritos calientes de Málaga, los precios siguen subiendo a ritmos de doble dígito (>17% en algunas zonas), ignorando que el comprador local ya no puede pagar.
- Consecuencia: El comprador desaparece. Madrid ya cae casi un 18%.
- El Futuro Inmediato: El stock se acumula. Una casa que antes se vendía en 30 días, ahora se estanca.
¿Qué esperar en los próximos meses?
La ecuación es simple: menos ventas implican futuras bajadas generalizadas.
Si Madrid ha caído un 14-17% en volumen, Málaga seguirá ese camino en 2026. Con un esfuerzo salarial del 60%, no hay margen para que la demanda absorba más subidas. Veremos un mercado a dos velocidades:
- Lujo/Extranjero: Podrá sostenerse ligeramente mejor.
- Residencial Nacional: Sufrirá una corrección obligatoria.
La conclusión es clara: El mercado ya ha cambiado, aunque los precios de lista aún no se hayan enterado. Si eres vendedor, ten cuidado con las valoraciones basadas en el pasado; el comprador de 2026 no tiene el bolsillo de 2024.
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¿Necesitas claridad en un mercado incierto?
Los datos no mienten, pero interpretarlos mal sale caro. Si estás pensando en vender este año, necesitas un precio de mercado real para no «quemar» tu propiedad en los portales. Si buscas comprar, necesitas saber hasta dónde apretar en la negociación.
No tomes decisiones basándote en titulares; hazlo basándote en datos locales.
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