La mayoría de los propietarios sabe que hay que pagar algo, pero no sabe sobre qué base ni cuánto

Cuando alguien me pregunta cuánto va a pagar de IRPF por vender su propiedad, la respuesta casi nunca es un porcentaje fijo. Depende de tres cosas: cuánto ganó realmente (no lo que vendió, lo que ganó), en qué tramo cae esa ganancia, y si aplica alguna exención. Vamos por partes.

Qué es exactamente lo que se grava

El IRPF no se aplica sobre el precio de venta. Se aplica sobre la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión (lo que cobras al vender) y el valor de adquisición (lo que te costó comprar). Si compraste por 150.000 € y vendes por 150.000 €, no hay ganancia y no hay impuesto, aunque haya pasado el dinero de una cuenta a otra.

Cómo se calcula el valor de adquisición

No es solo el precio que figura en tu escritura de compra. Se suman también los impuestos y gastos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, gastos de gestoría si los hubo, honorarios de inmobiliarias que hayas pagado tú, si los hubo) y el coste de las mejoras que hiciste después, no de las reparaciones. Una reforma de cocina o la instalación de un ascensor cuentan como mejora y aumentan el valor de adquisición. Cambiar una tubería rota o pintar una pared no cuenta, eso es mantenimiento, no mejora. 

Siempre tiene que estar todo documentado para que sea deducible (facturas, escrituras, justificantes de la reforma). De este modo, la ganancia que tributará la compraventa será menor ante Hacienda.

Cómo se calcula el valor de transmisión

Es el precio de venta, menos los gastos que pagaste para vender: notaría (si corrió por tu cuenta), plusvalía municipal, certificados (energético, de comunidad, técnico, arquitectónico, etc.), honorarios de contable o gestor necesarios para la venta, abogado y agencia inmobiliaria.Todo eso reduce la ganancia sobre la que se calcula el impuesto.

Los tramos que se aplican sobre la ganancia en 2026

La ganancia patrimonial entra en la base del ahorro, que tributa por tramos, no con un tipo único sobre todo el importe:

• Hasta 6.000 €: 19%
• De 6.000 € a 50.000 €: 21%
• De 50.000 € a 200.000 €: 23%
• De 200.000 € a 300.000 €: 27%
• Más de 300.000 €: 30%

Esto funciona igual que el IRPF del salario: cada tramo se aplica sólo a la parte de la ganancia que cae dentro de ese rango, no al total. Una ganancia de 40.000 € no tributa toda al 21%, tributa al 19% los primeros 6.000 € y al 21% los 34.000 € restantes.

Es importante destacar que el IRPF por la venta de un inmueble tributa por separado del IRPF salarial o empresarial.

Un cálculo simple para ver el mecanismo

Supongamos una propiedad comprada en 200.000 € (incluyendo impuestos de compra) y vendida en 260.000 € (descontando gastos de venta). 

La ganancia patrimonial es de 60.000 €. 

Sobre esos 60.000 €: los primeros 6.000 € tributan al 19% (1.140 €)

Los siguientes 44.000 € (hasta llegar a 50.000 €) tributan al 21% (9.240 €)

Y los últimos 10.000 € tributan al 23% (2.300 €). 

Total: 12.680 €, sobre una ganancia de 60.000 €, un tipo efectivo de poco más del 21%, no el 23% del último tramo.

Las dos exenciones que pueden anular el pago

Si la propiedad vendida es tu vivienda habitual (residencia efectiva de al menos tres años, con algunas excepciones puntuales), existen dos vías para no pagar nada de este cálculo: reinvertir el importe total en una nueva vivienda habitual dentro de un plazo determinado de dos años antes o después de la compraventa, o, si tienes 65 años o más, la exención directa sin necesidad de reinvertir en nada.

Ninguna de las dos exenciones es automática, hay que declarar la operación igual y marcarla correctamente en la Renta, aunque el resultado sea cero.

Una aclaración, si dos personas, co-propietarias de un inmueble, en partes iguales, venden y una de ellas es mayor de 65 años, ese 50% queda libre de tributar IRPF. Sin embargo, el otro 50% sí que debe tributar.

Desde cuándo se cuentan los tres años: un matiz que casi nadie tiene claro

Aquí hay una confusión frecuente que vale la pena resolver antes de seguir. El plazo de tres años de residencia efectiva no se cuenta desde la fecha de la escritura de compra, ni desde la fecha de empadronamiento. Se cuenta desde que empieza la residencia efectiva y continuada, que Hacienda comprueba con varios indicios a la vez: consumos de luz y agua, domicilio fiscal, correspondencia, y el empadronamiento como uno más de esos indicios, no como prueba única ni como fecha de referencia.

Hay además un segundo requisito que suele pasarse por alto: la vivienda debe ocuparse de forma efectiva dentro de los doce meses siguientes a la compra o a la finalización de obra. Esto importa en casos como el siguiente: si la escritura se firma en diciembre pero el empadronamiento (y la mudanza real) ocurre recién en junio del año siguiente, ese hueco de seis meses entra dentro del plazo permitido de doce meses, así que no invalida nada. Lo que sí determina el inicio del cómputo de los tres años es el momento en que arranca esa residencia efectiva, no la fecha de la escritura.

La consecuencia práctica: dos propietarios que compraron el mismo día pueden tener fechas distintas de cumplimiento de los tres años, según cuándo empezaron a vivir ahí de verdad.

Si estás cerca de cumplir los tres años, esto puede cambiar tu decisión

Este es el análisis que más vale la pena hacer antes de fijar una fecha de venta, y el que menos se hace: calcular qué tan cerca está la propiedad de cumplir los tres años de residencia efectiva, y comparar el resultado fiscal de vender ahora contra el de esperar.

• Vendiendo antes de los tres años: la ganancia tributa en su totalidad, sin exención por reinversión ni por edad, aunque se cumplan todas las demás condiciones. Sobre una ganancia de 60.000 €, como en el ejemplo anterior, esto significa pagar 12.680 €.
• Esperando a cumplir los tres años: si el propietario reinvierte en una nueva vivienda habitual, o si tiene 65 años o más, esa misma ganancia puede terminar tributando 0 €.

La diferencia entre ambos escenarios no es un matiz, es el monto completo del impuesto. Si a un propietario le faltan, por ejemplo, cuatro o cinco meses para cumplir los tres años, y no hay una urgencia real de vender ya (una oferta que se va a perder, un problema de liquidez), el análisis numérico casi siempre favorece esperar esos meses antes de firmar. La pregunta que hay que hacerse no es «¿puedo vender ya?», sino «¿qué me cuesta vender ya en lugar de esperar unos meses?».

Esto no aplica igual en todos los casos: si el motivo de la venta es una de las excepciones reconocidas (traslado laboral, separación, dependencia), el plazo de tres años puede no exigirse de la misma manera, y ahí el cálculo cambia.

La exención por reinversión: qué pasa si no reinviertes todo

Esta exención no exige reinvertir el precio bruto de venta, sino el importe neto: el precio de venta menos la parte de la hipoteca pendiente que se cancele con ese dinero. El plazo es de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta, y la nueva propiedad tiene que constituirse también como vivienda habitual.

Si se reinvierte el 100% de ese importe neto, la ganancia queda exenta por completo. Si se reinvierte solo una parte, la exención es proporcional, siguiendo esta fórmula: ganancia exenta = ganancia total × (importe reinvertido / importe neto de venta). El resto tributa por los tramos que ya vimos.

Volvamos al ejemplo anterior: propiedad vendida en 260.000 €, con una ganancia patrimonial de 60.000 €. Supongamos que sobre esa propiedad quedaban 50.000 € de hipoteca pendiente, que se cancelan con el dinero de la venta. El importe neto disponible para reinvertir es de 210.000 € (260.000 € menos esos 50.000 €).

• Si se reinvierten los 210.000 € completos en una nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años, la ganancia de 60.000 € queda exenta al 100%, y no se paga nada por este concepto.
• Si se reinvierten solo 150.000 € de esos 210.000 €, la proporción reinvertida es del 71,4%. La ganancia exenta es de 42.857 € (60.000 × 71,4%), y los 17.143 € restantes tributan por tramos: 1.140 € por los primeros 6.000 € (19%) y 2.340 € por los siguientes 11.143 € (21%), un total aproximado de 3.480 €.

La diferencia entre reinvertir todo y reinvertir parcialmente no es menor, y muchas veces se decide sin hacer este cálculo, simplemente por cuánto dinero hace falta para la nueva compra. Vale la pena hacer la cuenta antes de decidir cuánto destinar a la nueva propiedad y cuánto quedarse en liquidez.

Qué reunir antes de vender, para calcular esto con precisión

Escritura de compra, justificantes de impuestos pagados en esa compra, facturas de reformas (no de reparaciones), los gastos previstos de la venta, y una fecha clara de cuándo empezó la residencia efectiva (no la de la escritura ni la del empadronamiento por separado). Con eso, el cálculo deja de ser una estimación y pasa a ser un número real, y la decisión de vender ahora o esperar unos meses se toma con el dato correcto delante.

Si quieres que revisemos juntos cómo se aplicaría esto a tu propiedad concreta, hablemos: +34 692 62 19 19.