El anuncio te dice cuánto cuesta la propiedad. Las actas de la comunidad te dicen cuánto te va a costar vivir en ella.
En Benalmádena, buena parte de las propiedades en venta están en urbanizaciones con piscina, jardines, ascensores y, a veces, conserjería. Todo eso se paga entre todos los propietarios y se decide en la junta de vecinos. Cuando compras, entras en esa comunidad, con sus deudas, sus obras pendientes y sus normas. Y casi nada de eso figura en el anuncio.
Las deudas del vendedor pueden quedarse con la propiedad
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e, establece que quien compra responde con la propia vivienda de las cuotas que el anterior propietario dejó sin pagar. El límite es lo vencido en el año de la compra y en los tres años naturales anteriores.
Para protegerte, la misma ley obliga al vendedor a declarar en la escritura si está al corriente y a aportar un certificado de deudas emitido por el administrador, y firmado por éste y por el presidente de la comunidad, salvo que el comprador lo exonere expresamente. El administrador tiene siete días naturales para emitirlo desde que se solicita, así que no hay excusa para firmar sin este certificado. Si no se aporta, o no podrás comprar sin exonerar al vendedor, lo cual significa que, si hay deudas de comunidad, serás el responsable de ellas.
La derrama aprobada que todavía no se ha cobrado
El certificado acredita las cantidades vencidas que consten como deuda, pero no necesariamente te revela una derrama ya aprobada cuyo pago todavía no sea exigible. Una derrama votada hace tres meses, con el primer cobro previsto para después de tu escritura, no figura como deuda.
Y esa derrama puede acabar en tu cuenta. El artículo 17.11 de la misma ley dispone que las derramas para mejoras corren a cargo de quien sea propietario cuando el pago se vuelve exigible. Si ese momento llega cuando la propiedad ya es tuya, la comunidad te lo reclamará a ti, aunque se aprobara antes de que compraras.
Puedes pactar con el vendedor que la asuma él, o negociar que se haga cargo de una parte. Ese pacto os obliga a vosotros dos, pero no a la comunidad, que reclamará al propietario que figure en el momento en el que el cobro se haga efectivo. Si el vendedor no cumple, pagas tú y después le reclamas. Lo más simple es pactar un descuento en el precio, a cuenta del pago futuro de la derrama pendiente.
Las actas cuentan lo que el certificado calla
Por eso la lectura de las actas de las últimas juntas es el paso que más dinero ahorra. Pide las de los tres últimos años y busca:
- Obras aprobadas o en debate: fachada, impermeabilización de cubiertas, ascensor, piscina, accesibilidad.
- Pleitos de la comunidad, como demandante o como demandada.
- Morosidad alta entre vecinos, que tarde o temprano se traduce en más cuota para quien paga.
- Acuerdos sobre alquiler turístico.
Junto a las actas, pide el presupuesto del año, el último estado de cuentas y los estatutos. El presupuesto te dice qué cubre la cuota. Las cuentas, si la comunidad tiene colchón o vive al día.
Si piensas alquilar a turistas, la comunidad decide
Este punto cambia el cálculo de muchos compradores en la Costa del Sol. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige que cualquier nueva vivienda de uso turístico en un edificio en propiedad horizontal cuente con la aprobación expresa de la comunidad. Hace falta el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Las viviendas que ya ejercían la actividad legalmente antes de esa fecha conservan su situación. Pero si compras pensando en alquilar por semanas, no basta con que la vivienda pueda tener licencia turística. Necesitas saber si tu comunidad lo ha aprobado, lo ha prohibido o nunca lo ha votado. Y la respuesta está en las actas.
Una cuota baja no siempre es una buena noticia
Compara la cuota con lo que incluye. Dos urbanizaciones con piscina pueden cobrar cantidades muy distintas por razones legítimas: tamaño de jardines, conserjería, número de vecinos.
Mi lectura: una cuota llamativamente baja en un edificio con décadas de antigüedad merece una pregunta incómoda. ¿La comunidad está aplazando un mantenimiento que alguien tendrá que pagar? Las actas suelen dar la respuesta: obras que se debaten año tras año y nunca se aprueban.
Qué pedir antes de firmar las arras
Pídelo antes de las arras. Una vez entregada la señal, descubrir una derrama importante te deja con poco margen.
- Certificado de deudas con la comunidad, o al menos la declaración del vendedor.
- Actas de los tres últimos años.
- Presupuesto, último estado de cuentas y estatutos.
- Información escrita sobre obras o derramas aprobadas pendientes de cobro.
- Situación respecto al alquiler turístico, si es parte de tu plan.
- Situación de morosidad. Una comunidad con alta morosidad puede convertirse en un quebradero de cabeza.
Y una cláusula en el contrato de arras que deje claro quién asume las derramas aprobadas antes de la firma.
Si estás buscando propiedad en Benalmádena y quieres revisar la documentación de una comunidad antes de comprometerte, llámanos: +34 661 41 01 38.
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