Existe una estrategia que ha sido la reina de las inversiones inmobiliarias en la Costa del Sol durante los últimos años: comprar para reformar y vender aprovechando el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) súper reducido del 2%. Sin embargo, si estás pensando en entrar en este negocio o eres un profesional del sector, debes saber que el tablero de juego ha cambiado drásticamente con los nuevos Presupuestos de la Junta de Andalucía para 2026. Lo que antes era una autopista ancha y cómoda para invertir, ahora se ha convertido en un carril rápido que exige mucha más precisión y velocidad.
La administración ha decidido ajustar las tuercas de este beneficio fiscal para enfocarlo en la vivienda media y evitar la especulación a largo plazo. La primera gran novedad es un golpe de realidad para el mercado de lujo: a partir de ahora, el tipo reducido del 2% tiene un tope de precio. Sólo podrás beneficiarte de él si la vivienda que adquieres cuesta hasta 500.000 euros. Si tu objetivo son las villas de alto standing o propiedades por encima de ese valor, tendrás que asumir el tipo general del 7%. Esto cambia radicalmente los números para los grandes inversores, que deberán recalcular sus márgenes, pero sigue siendo una oportunidad de oro para quienes operan en el mercado de pisos y apartamentos en zonas como Benalmádena o Fuengirola.
Pero el cambio que realmente te va a quitar el sueño no es el precio, sino el tiempo. Hasta ahora, la ley permitía un plazo generoso de cinco años para revender la propiedad y mantener la bonificación. Eso se acabó. El nuevo plazo límite para 2026 se reduce a sólo 2 años. Tienes 24 meses exactos desde que firmas la compra ante notario para reformar, comercializar y firmar la venta definitiva con un tercero. Si el reloj marca el mes 25 y no has vendido, Hacienda te exigirá devolver la diferencia del impuesto ahorrado más los intereses de demora.
Este nuevo escenario elimina a los aficionados y premia a los verdaderos profesionales. Con sólo dos años de margen, ya no puedes permitirte el lujo de una reforma que se eterniza o una estrategia de venta pasiva esperando a que «llegue el cliente ideal». Necesitas comprar con el proyecto de obra casi definido y, sobre todo, necesitas tener la salida al mercado garantizada desde el minuto uno. Aquí es donde la figura del «inversor solitario» se vuelve peligrosa. Intentar gestionar los gremios de la reforma y la venta por tu cuenta en un plazo tan ajustado es un riesgo enorme.
Ahora más que nunca, el éxito de la operación depende de tu socio inmobiliario. Necesitas una agencia que sea capaz de vender tu producto terminado en tiempo récord, alguien que conozca la demanda real y tenga compradores en lista de espera. En este nuevo contexto de comprar para reformar y vender, la agilidad no es un extra, es la única forma de asegurar tu rentabilidad fiscal.
A pesar de las restricciones, el mensaje de fondo es positivo: la oportunidad sigue ahí para la vivienda residencial, que es donde hay más demanda real. Convertirse en profesional (dándose de alta en el epígrafe empresarial correspondiente) sigue siendo la llave para acceder a este 2%, pero ahora exige rodearse de expertos que entiendan que el tiempo es, literalmente, dinero.
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