Prix au plus haut, transactions en baisse et acheteurs étrangers à un niveau record simultanément. L’explication ne réside pas dans le marché immobilier dans son ensemble. Elle tient à l’identité de ceux qui achètent.

Dans notre article Sommes-nous face à un changement de cycle ?, nous avions observé que le pouvoir de négociation basculait en faveur de l’acheteur. Cette fois, nous analyserons cette évolution sous un autre angle : non plus à travers le marché dans sa globalité (les biens), mais à travers le profil des acquéreurs (les personnes). Tous les acheteurs ne sont pas exposés de la même manière au marché, et ce même marché n’est pas impacté de façon uniforme par tous les profil d’acheteurs. Le coût de l’argent (les prêts immobiliers) pèse en effet bien plus lourdement sur certains.

L’analyse de la Corporation des Registrateurs

Selon la Corporation des Registrateurs de la Propriété, 167 934 transactions ont été signées en Espagne au deuxième trimestre 2026, soit une baisse de 5,7 % par rapport au trimestre précédent. En revanche, le prix moyen au mètre carré a grimpé à 2 487 euros, atteignant ainsi son plus haut niveau historique. Parallèlement, la demande étrangère a représenté 15,98 % de ces opérations, signant là aussi un record trimestriel.

Ces trois indicateurs, en apparence contradictoires, prennent tout leur sens dès lors que l’on scinde le marché en deux profils distincts. D’un côté, l’acheteur dépendant d’un crédit immobilier, de plus en plus vulnérable au coût de l’emprunt. De l’autre, l’acheteur disposant de fonds propres, souvent étranger, pour qui ce coût pèse nettement moins. Le marché ne freine pas : il se divise.

L’Euribor redistribue les cartes pour les emprunteurs

Lorsque la BCE a amorcé son cycle de baisse des taux, le consensus du secteur prévoyait que l’Euribor continuerait de reculer tout au long de l’année 2026. Cette prévision ne s’est vérifiée qu’en partie. L’indice a touché un plancher pluri-annuel en juillet 2025 à 2,077 %, avant d’entamer une remontée, malgré de légères corrections en janvier, février et juin 2026. Dès le mois de mars, ce rebond s’est accéléré : en l’espace de deux mois, l’Euribor est passé sous la barre des 2,3 % pour franchir le seuil des 2,7 %.

Voici le bilan des derniers mois, établi sur la base des données mensuelles définitives publiées par Fotocasa Life d’après les taux officiels de l’Euribor :

• Juillet 2025 (point bas de la série) : 2,077 %
• Décembre 2025 : 2,267 %
• Janvier 2026 : 2,221 %
• Février 2026 : 2,221 %
• Mars 2026 : 2,565 %
• Avril 2026 : 2,747 %
• Mai 2026 : 2,804 %
• Juin 2026 : 2,798 %
• Juillet 2026 (dernière donnée mensuelle clôturée) : 2,855 %

De juillet 2025 à juillet 2026, l’Euribor a augmenté de 0,78 point de pourcentage. Il ne s’agit ni d’une trajectoire linéaire ni d’une tendance garantie : un revirement reste possible si les anticipations concernant la BCE évoluent. Toutefois, l’impact est d’ores et déjà bien réel.

Il y a huit mois, dans notre article Attendez-vous toujours le moment idéal pour déménager ?, nous tablions sur une fourchette de référence située entre 2,1 % et 2,6 %. Le chiffre de juillet 2026 dépasse désormais nettement cette projection. Lorsque les données évoluent, les prévisions s’ajustent en conséquence ; nous sommes précisément dans cette configuration.

En prenant pour repère une hausse d’environ 0,8 point de pourcentage sur douze mois, la mensualité d’un prêt type de 167 000 euros sur 25 ans (avec une marge d’Euribor +0,75 %) augmenterait d’environ 69 euros par mois, soit près de 828 euros par an. Dans le cadre d’un prêt révisable tous les six mois, l’ajustement représenterait environ 61 euros par mois pour le semestre concerné.

Note méthodologique : cet exemple a une valeur illustrative et ne s’applique pas tel quel à tous les prêts. Le montant exact dépend du capital restant dû, de la durée résiduelle, de la marge convenue, de la fréquence de révision et du taux mensuel précis retenu par votre établissement bancaire.

Ce phénomène survient au moment même où l’endettement hypothécaire moyen par logement atteint 176 453 euros (selon la Corporation des Registrateurs), un niveau jamais observé auparavant après treize trimestres consécutifs de hausse. L’emprunteur paie ainsi plus cher chaque euro prêté, sur des biens dont les prix atteignent eux aussi des sommets. C’est une pression qui s’exerce simultanément sur deux fronts.

L’acheteur étranger évolue selon ses propres règles

À l’échelle nationale, 15,98 % des ventes réalisées au deuxième trimestre ont été conclues par des ressortissants étrangers ou non-résidents, selon la Corporation des Registrateurs.

S’agissant de la province de Malaga, et plus particulièrement du littoral, le portail Pisos.com indique que la part des acquéreurs étrangers ou non-résidents s’élève à 34,30 % depuis le début de l’année 2026. Cela place la province au deuxième rang national pour les ventes aux étrangers, derrière Alicante (44,65 %) et devant les Baléares (28,89 %). Le même rapport souligne que le prix moyen de l’immobilier sur la côte de Malaga a bondi de 73,14 % en cinq ans, passant de 280 497 à 485 645 euros.

Il s’agit de deux réalités distinctes qu’il convient de ne pas confondre, dans la mesure où elles ne mesurent pas les mêmes paramètres. Prises ensemble, elles confirment néanmoins une dynamique claire : Malaga attire une demande internationale bien supérieure à la moyenne nationale, dont une part significative dispose de sources de financement indépendantes du marché bancaire local. Pour un acquéreur au comptant, les variations de l’Euribor ont une incidence nettement moindre. Il convient toutefois de nuancer : certains acheteurs étrangers ont également recours au crédit bancaire en Espagne.

Ce profil d’acquéreur, disposant d’une capacité supérieure à concrétiser ses projets sans dépendre d’un prêt immobilier, avait déjà été documenté sur le segment du luxe dans notre article Les prix continuent de grimper. Les ventes, non. Les données relatives à Malaga confirment désormais que ce phénomène s’étend au-delà du marché du haut de gamme.

Ce que cela implique pour Benalmádena

Pour fixer un prix de vente à Benalmádena, il demeure essentiel de se fonder sur les données réelles du marché local plutôt que sur les grandes orientations nationales, comme nous l’avons analysé en détail dans À Benalmádena, le ralentissement gagne aussi le marché résidentiel. À cette estimation financière s’ajoute aujourd’hui une interrogation clé : à quel profil d’acheteur le bien doit-il plaire ? De plus en plus souvent, la cible correspond à un acquéreur préservé des fluctuations mensuelles de l’Euribor.

Trois profils, trois stratégies

• Si vous vendez : Le prix demeure le levier que vous maîtrisez, mais le profil des acheteurs en capacité de se positionner s’est diversifié. Une stratégie commerciale ciblant exclusivement les acquéreurs sous prêt s’inscrit dans un marché plus lent qu’une démarche pensée pour séduire également les investisseurs en fonds propres.
• Si vous achetez avec un financement : Évaluez votre capacité de remboursement sur la base de l’Euribor actuel et non sur les taux d’il y a un an avant de fixer votre budget. L’écart constaté n’est plus une simple marge d’erreur, mais un coût réel à assumer chaque mois. Gardez à l’esprit que l’Euribor ne constitue qu’un élément de l’équation : la banque examinera également votre taux d’endettement, la stabilité de votre situation professionnelle ainsi que le ratio âge-durée d’emprunt, des critères détaillés dans notre étude Analyse des Risques 2026 : Critères déterminants pour l’octroi d’un prêt immobilier.
• Si vous investissez : La conjonction de prix élevés, d’un crédit plus coûteux et d’une demande internationale qui représente désormais plus d’un tiers du marché côtier à Malaga démontre l’existence d’un réservoir d’acheteurs disposant d’une solide capacité d’acquisition, même dans un contexte de financement plus rigoureux. S’il ne s’agit pas d’une garantie de plus-value, cela constitue le signal d’une confiance soutenue des investisseurs.

À Benalmádena, connaître la valeur financière d’un bien ne suffit plus. Il est désormais indispensable d’analyser qui a la capacité de le financer, qui est prêt à l’acquérir et d’où provient cette demande. C’est la précision de cette analyse, appliquée à votre propriété ou à votre recherche, qui fera toute la différence.

Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés pour votre projet d’achat ou de vente, prenez rendez-vous dans notre agence de Benalmádena ou planifiez une visioconférence.

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