Cela porte un nom : le découplage. Et dans le segment immobilier de luxe sur la Costa del Sol, ce découplage est d’ores et déjà visible.

L’acheteur international à fort pouvoir d’achat n’a pas disparu. Cependant, son attitude a changé. Il visite davantage de propriétés avant de se décider. Il met plus de temps à formuler une offre. Et lorsqu’il le fait, il négocie.

Il y a 18 mois, une villa bien située dont la valeur oscillait entre 1,5 et 3 millions d’euros recevait des visites sérieuses en l’espace de quelques semaines. Aujourd’hui, elle peut rester des mois sur le marché sans susciter de véritable offre.

Pourquoi ?

Parce que le prix de présentation n’est plus le prix du marché. Il s’agit du prix que le vendeur estime mériter, basé sur la vente de son voisin il y a deux ans — dans un cycle qui a désormais évolué.

Les données nationales le confirment : en janvier 2026, les transactions immobilières ont chuté de 11,4 % en glissement annuel et l’octroi de prêts hypothécaires a baissé de 6,8 %. Et cela concerne le marché global. Dans le segment haut de gamme, où il n’y a aucune urgence financière, l’acheteur peut patienter indéfiniment.

Ce qui nous attend :

• Davantage de réductions sur le prix d’affichage. Non pas parce que les propriétaires souhaitent baisser leurs prix — mais parce que le temps passé sur le marché les y contraint. Six mois sans offre est le signal le plus clair qui soit : le prix est inadapté.
• Un inventaire visible plus important. Les propriétés qui se vendaient autrefois avant même d’être publiées restent désormais sur les portails immobiliers pendant des semaines, puis des mois. Déjà au cours du premier trimestre, 14 % des logements en vente en Espagne ont dû revoir leur prix de présentation à la baisse. Dans le secteur du luxe, ce pourcentage est amené à augmenter.
• Moins de transactions conclues — non par manque d’intérêt, mais par absence d’accord sur le prix.

Nous traversons un changement de dynamique du marché.

Un passage d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. Aujourd’hui, l’acquéreur dispose de plus d’options, de plus de temps et d’un plus grand pouvoir de négociation — tant sur le prix que sur les conditions. Chaque mois qui passe vient renforcer cette position.

Ce n’est pas la première fois que cela se produit. Entre 2012 et 2014, à la fin du cycle post-crise, certains propriétaires espéraient encore vendre aux prix de 2007. Beaucoup étaient accablés par des prêts hypothécaires écrasants. Malgré cela, ils restaient figés, refusaient de s’ajuster et ont fini — dans de trop nombreux cas — par perdre leur bien.

La situation actuelle est différente. La grande majorité des vendeurs d’aujourd’hui ne risquent pas de perdre leur bien immobilier. Cependant, il y a une chose qui se perd inévitablement, et qui est rarement évoquée avec clarté : le temps. Et avec le temps, le véritable objectif de la vente.

Chaque semaine, nous rencontrons des propriétaires qui souhaitent se rapprocher de leurs enfants ou petits-enfants. Qui désirent retourner dans leur pays d’origine. Qui cherchent à laisser derrière eux une maison avec des escaliers pour vivre de plain-pied. Qui ont un projet de vie qui les attend de l’autre côté de la signature.

Et pourtant, lorsqu’il s’agit d’analyser les chiffres du marché actuel, ce projet passe au second plan. Le prix devient l’objectif principal, et le véritable but — la raison fondamentale de la vente — disparaît de l’équation.

C’est un paradoxe. Rien n’a plus de valeur que le temps. Mais lorsque l’argent entre en jeu, les priorités sont bouleversées.

La leçon pour le vendeur :

Si votre propriété est sur le marché depuis plus de 90 jours sans offre sérieuse, le problème n’est pas la propriété. C’est le prix.

Le marché n’est pas brisé. Il se recalibre.

Les vendeurs qui comprendront cela plus tôt concluront la transaction. Ceux qui attendent que le marché leur donne raison patienteront longtemps. Et ils vendront finalement à un prix encore inférieur.

Chaque mois passé sans offre concrète n’est pas un mois neutre. C’est un capital érodé et un temps précieux perdu. Si vous souhaitez savoir exactement combien cette attente vous coûte, appelez-moi au +34 692 62 19 19.

Hernán Bustos Directeur