Le marché immobilier sur la Costa del Sol continue de progresser, mais il ne le fait plus au rythme effréné des deux dernières années. Si vous envisagez d’acheter, de vendre, ou si vous cherchez simplement à comprendre la situation avant de prendre une décision, voici un état des lieux réel : adossé aux chiffres, épuré de tout titre alarmiste et sans fioritures.

Comment a débuté l’année 2026 : Les records derrière nous, la modération devant nous

L’année 2025 a été exceptionnelle pour l’immobilier espagnol. Un total de 714 237 transactions de logements a été enregistré à l’échelle nationale — le deuxième chiffre le plus élevé de l’histoire, surpassé uniquement par les 775 300 opérations de 2007. Dans la province de Málaga, l’année s’est clôturée avec plus de 36 800 ventes, portées principalement par le secteur du neuf qui a affiché une croissance de 10,7 % par rapport à l’année précédente.

Cependant, le premier trimestre 2026 a envoyé un signal totalement différent. Selon les dernières données de l’INE, Málaga a cumulé 8 837 ventes de logements entre janvier et mars, contre 9 741 sur la même période en 2025. Cela représente une baisse interannuelle de 9,3 %, soit près de quatre fois la baisse moyenne nationale (qui s’établit à 2,6 %).

Faut-il s’alarmer ? Pas nécessairement. Une partie de ce recul s’explique par « l’effet de base » : le début de l’année 2025 avait été anormalement fort, enregistrant des hausses de ventes supérieures à 20 %. Comparer une période standard à un trimestre exceptionnel laisse toujours apparaître des chiffres inconfortables. Néanmoins, la tendance est claire : après deux années où pratiquement tout se vendait, le marché commence à prendre son temps. Même avec un repli de 6,5 % en mars, l’Andalousie continue de faire la course en tête en Espagne avec 12 494 transactions — le moteur tourne toujours, mais il n’accélère plus comme avant.

À l’échelle nationale, le mois de mars 2026 a vu les ventes dans le neuf chuter de 10,2 % sur un an, tandis que l’ancien a progressé à peine de 0,2 %. Cela inverse complètement le scénario de 2025, où la construction neuve était le principal moteur du marché. Sur la Costa del Sol, les grands projets destinés aux acheteurs internationaux et aux revenus moyens-supérieurs maintiennent leur dynamique, mais les acquéreurs locaux, étouffés par des prix records, commencent à se retrouver exclus de certaines zones.

Les prix vont-ils monter o descendre ?

La réponse courte : ils vont continuer à augmenter, mais à un rythme plus lent.

Les prévisions de CaixaBank et Bankinter tablent sur une croissance nationale de 5 % à 7 % en 2026. Dans les zones premium de la Costa del Sol, la fourchette estimée se situe entre 5 % et 9 %, dépendant fortement du type de produit et de son emplacement exact.

Le prix moyen affiché sur la Costa del Sol oscille actuellement autour de 5 120 €/m², révélant de fortes disparités entre les communes : Manilva se situe à 3 640 €/m², Benalmádena à 4 724 €/m², Fuengirola à 5 395 €/m², et Marbella à 6 000 €/m². Dans les secteurs ultra-prime comme Puente Romano ou Sierra Blanca, les prix demandés dépassent facilement les 17 000 €/m² et atteignent, dans certains cas exclusifs, jusqu’à 30 000 €/m².

Pourquoi los prix ne baissent-ils pas ? Trois raisons majeures l’expliquent :

• Un manque structurel d’offre : Le déficit de logements en Espagne est estimé à 700 000 unités. Bien que l’on construise plus qu’il y a cinq ans, le rythme est loin de satisfaire la demande. À Málaga, près de 9 500 permis de construire ont été accordés en 2025, mais seulement 335 concernaient des logements sociaux. Le neuf ne parvient pas à suivre, et l’ancien se fait rare car beaucoup de propriétaires refusent de vendre à des prix qu’ils jugent insuffisants — ou n’ont tout simplement pas de besoin financier urgent.
• La pression de la demande internationale : Selon l’Association des Conservateurs des Hypothèques, 34,75 % des achats de logements dans la province de Málaga en 2025 ont été réalisés par des non-résidents étrangers. L’Espagne a clôturé l’année avec un record de 97 480 transactions internationales. Dans le Triangle d’Or (Marbella-Benahavís-Estepona), cette proportion dépasse 60 %, et frôle les 90 % sur le segment du luxe. L’acheteur international moyen dispose d’un pouvoir d’achat supérieur de 80 % à celui d’un acheteur local. Tant que cette demande persistera — et tous les indicateurs le confirment —, les prix sur le littoral ne reculeront pas.
• Un faible recours à l’endettement : Contrairement à 2007, le marché actuel n’est pas soutenu par un crédit irresponsable ou facile. Au premier trimestre 2025, 34,5 % des transactions immobilières ont été réalisées intégralement au comptant. Ce pourcentage élevé d’acheteurs en fonds propres (cash buyers) confère au marché une remarquable résilience face à la hausse des taux. Si vous n’avez pas besoin de financement, l’Euribor n’a aucun impact sur votre transaction.

Plusieurs analystes bancaires, dont BBVA Research et Bankinter, qualifient le marché actuel de « surchauffé » en raison de la pénurie d’offre, mais soulignent qu’il ne s’agit pas d’une bulle spéculative comme celle de 2007. La différence est fondamentale : en 2007, il y avait un excès d’offre combiné à un manque total de prudence bancaire. Aujourd’hui, nous faisons face à une pénurie sévère de stocks face à une abondance de demande réelle.

Prêts immobiliers : L’Euribor et votre portefeuille

L’Euribor a clôturé le mois d’avril 2026 à 2,747 %, et la moyenne provisoire pour le mois de mai oscille autour de 2,82 %. Cela représente une hausse de 0,74 point de pourcentage par rapport à mai 2025, où il se situait aux alentours de 2,08 %.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Pour un prêt moyen de 150 000 € sur 25 ans avec un différentiel de 0,99 %, la mensualité augmente d’environ 59 € par rapport à l’année dernière, soit un surcoût de près de 700 € par an. Ce n’est pas catastrophique, mais c’est une différence notable.

La Banque Centrale maintient ses taux d’intérêt à 3,25 %, mais le contexte économique s’est complexifié ces dernières semaines. Philip Lane, économiste en chef de la BCE, a récemment indiqué que lors de la prochaine réunion du 11 juin, les prévisions d’inflation allaient probablement être revues à la hausse — et qu’un nouveau relèvement des taux n’était pas exclu. En cause : les tensions au Moyen-Orient qui ont poussé le baril de pétrole brut autour des 100 dollars, renchérissant les coûts de l’énergie plus vite que prévu. Bien que Philip Lane ait appelé au calme en décrivant cette éventuelle hausse comme « limitée » et non comme le début d’un cycle de resserrement agressif, le message est clair : ceux qui espéraient une baisse rapide des taux devront patienter. Si la crise énergétique s’installe, le coût du crédit pourrait grimper avant de redescendre.

Avec une inflation à 3.4 % en Espagne en mars 2026 et des conflits géopolitiques qui pèsent sur l’énergie, les prêts à taux fixe s’imposent comme le choix de la prudence. Les meilleures offres du marché pour mai 2026 débutent à un taux d’intérêt fixe (TIN) de 2,30 %, sous réserve des conditions de domiciliation d’usage (salaires, factures, assurances). Les taux variables démarrent quant à eux autour de Euribor + 0,49 %, et les formules mixtes sont disponibles dès 1,75 % pour la période initiale.

Pour les propriétaires actuels disposant d’un prêt à taux variable, le moment est idéal pour auditer vos conditions et évaluer l’opportunité de renégocier vers un taux fixe ou mixte. Chaque dossier est unique, mais rester immobile par simple inertie pourrait s’avérer coûteux si les taux d’intérêt s’orientent à la hausse en juin et que l’Euribor poursuit sa progression.

Par ailleurs, concernant le Plan National du Logement 2026-2030, approuvé en mai avec un budget de 7 milliards d’euros : bien qu’il s’agisse d’un jalon politique notable — marquant la première fois que toutes les communautés autonomes ont voté en sa faveur —, ses effets concrets sur l’offre de logements mettront des années à se matérialiser. Cela ne modifie en rien le paysage à court terme pour les personnes qui achètent ou vendent aujourd’hui.

Si vous envisagez de vendre

Les conditions de marché restent très favorables. Les prix se situent à des niveaux historiquement hauts et la demande, bien que beaucoup plus sélective qu’il y a un ans, demeure robuste. Toutefois, une nuance importante s’impose : l’acheteur de 2026 n’est plus celui de 2024. Aujourd’hui, les acquéreurs comparent davantage, prennent plus de temps pour se décider et affichent une tolérance zéro face aux prix surévalués.

Le délai moyen de vente d’un bien s’est allongé. Les logements qui entrent sur le marché avec un prix réaliste, une présentation professionnelle et un dossier administratif parfaitement à jour continuent de se vendre dans des délais raisonnables. À l’inverse, ceux lancés à des prix « aspirationnels » — en attendant que « le marché rattrape le prix » — stagnent. Or, une annonce qui stagne perd très rapidement sa crédibilité numérique sur les principaux portails immobiliers.

Mon analyse : vendre en 2026 est une excellente décision si vous en avez le souhait ou le besoin, mais votre stratégie de prix est plus cruciale que jamais. Fixer le bon prix dès le départ n’est pas une posture conservatrice — c’est faire preuve de professionnalisme.

Si vous envisagez d’acheter

N’attendez pas une baisse généralisée des prix. Les fondamentaux du marché (pénurie d’offre, demande internationale soutenue, faible endettement) ne permettent tout simplement pas d’envisager ce scénario. En revanche, vous pouvez vous attendre a trouver une marge de négociation nettement plus importante qu’il y a un an sur certains segments et emplacements, en particulier pour les biens de seconde main installés sur le marché depuis un certain temps.

Si vous prévoyez d’emprunter, validez votre capacité d’emprunt maximale avant de tomber amoureux d’une propriété. L’Euribor ne va pas s’effondrer demain — et avec les signaux de la banque centrale qui évoquent une possible hausse des taux en juin, le coût du crédit pourrait se détériorer avant de s’améliorer. La mensualité que vous pouvez confortablement assumer aujourd’hui est le seul chiffre qui compte. Si votre budget ne tient qu’en spéculant sur des taux d’intérêt à 1,5 %, vous n’achetez pas un logement — vous achetez un risque financier.

Et si vous achetez au comptant, votre pouvoir de négociation est plus fort que vous ne le pensez — particulièrement si vous ciblez des biens qui cumulent un nombre important de jours sur le marché.

Ce qui nous attend : Toutes les agences ne travaillent pas de la même manière

Dans notre prochain article, nous aborderons de front un sujet qui impacte directement les acheteurs comme les vendeurs, et qui est pourtant rarement expliqué avec transparence : les différences opérationnelles concrètes entre le choix d’une agence immobilière boutique et celui d’une franchise d’entreprise traditionnelle.

Il ne s’agira pas de décréter quel modèle est universellement « meilleur » de manière abstraite, mais de comprendre quelle structure correspond le mieux à votre situation personnelle, à votre type de propriété et à vos objectifs financiers. Sur un marché où la précision du prix et de la stratégie dicte la différence entre une vente réussie et un échec, le professionnel choisi pour vous accompagner revêt une importance capitale.

Avertissement : Cet article est partagé à titre purement informatif et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal formel. Pour toute orientation spécifique concernant vos décisions immobilières sur la Costa del Sol, nous vous recommandons de toujours consulter un professionnel qualifié.