Si tienes una propiedad en la Costa del Sol y estás pensando en venderla, es muy probable que tu comprador sea extranjero. No es una suposición: es estadística. En Benalmádena y en buena parte de la costa malagueña, el comprador internacional representa una parte significativa y creciente de las transacciones, y en los segmentos de precio medio-alto, es con frecuencia el perfil dominante.

Eso es una buena noticia para el vendedor local. El comprador extranjero, en general, conoce bien el valor de lo que busca, tiene capacidad financiera, y cuando encuentra la propiedad correcta, toma decisiones con más rapidez que el comprador nacional. Pero también llega con preguntas muy específicas, preocupaciones legítimas sobre un sistema que no conoce, y una necesidad clara de contar con alguien que no solo hable su idioma, sino que entienda de verdad las implicaciones legales, fiscales y urbanísticas de lo que está comprando.

En Hernán Bustos – Real Estate Experts llevamos desde 2008 trabajando principalmente con compradores internacionales en la Costa del Sol. Estas son las preguntas y preocupaciones que escuchamos de forma más consistente, y las respuestas que damos.

1. ¿Cómo funciona el sistema legal, urbanístico y fiscal aquí?

Es la preocupación de fondo que está detrás de casi todas las demás. El comprador extranjero llega a España con un sistema de referencia completamente distinto —en materia registral, urbanística, fiscal y notarial— y necesita entender las reglas del juego antes de comprometerse.

El problema es que muchos agentes que hablan idiomas extranjeros pueden mantener una conversación fluida sobre la propiedad, pero no tienen la formación ni la experiencia para abordar con rigor las cuestiones que realmente condicionan la seguridad y viabilidad de la inversión: ¿está la propiedad correctamente registrada? ¿Hay cargas no canceladas? ¿Existe alguna irregularidad urbanística? ¿Cuáles son las implicaciones fiscales de la compra y de la posterior tenencia?

Un agente que no puede responder a esas preguntas con datos y criterio no está protegiendo al comprador. Y un vendedor cuya propiedad no está bien representada desde ese ángulo, pierde operaciones que podrían haberse cerrado.

2. ¿Cómo sé que la propiedad no tiene problemas ocultos?

Esta es quizás la preocupación más legítima del comprador extranjero, y la que más operaciones ha echado por tierra. No por mala fe necesariamente, sino por desconocimiento: propiedades vendidas con hipotecas no canceladas registralmente, con ampliaciones sin legalizar, con afecciones fiscales heredadas, o con servidumbres que nadie mencionó.

El comprador que compra sin revisar bien acaba descubriendo esos problemas años después, cuando quiere vender o reformar. Para entonces, el agente que intermedió hace tiempo que pasó página.

Lo esencial es revisar la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y saber leerla: quién es el propietario real, qué cargas existen, si hay hipotecas pendientes, embargos o afecciones fiscales. Una nota simple bien interpretada responde la mayoría de las preguntas críticas antes de dar cualquier paso.

3. ¿Cómo funciona el proceso de pago y cuánto tengo que tener disponible en total?

En España, una compraventa estándar se articula en tres momentos:

Reserva. Una cantidad inicial —habitualmente entre 3.000 € y 6.000 €— que retira la propiedad del mercado mientras se realizan las comprobaciones previas. Es reembolsable si la operación no avanza por causas imputables al vendedor o si la revisión legal revela problemas.

Contrato de arras. El compromiso firme. El comprador entrega normalmente el 10% del precio de compraventa. A partir de aquí, si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble. Es el momento en que ambas partes están realmente comprometidas.

Firma en notaría. El pago del resto del precio, mediante cheque bancario o transferencia verificada, simultáneamente a la firma de la escritura pública de compraventa.

En cuanto al coste total, el comprador debe tener disponible, además del precio de compraventa, entre un 10% y un 13% adicional en concepto de impuestos y gastos:

• ITP (segunda mano): 7% en Andalucía sobre el precio escriturado.
• IVA (obra nueva): 10% más 1,2% de AJD.
• Notaría, registro y gestoría: entre 1.500 € y 3.000 € según el precio.
• Tasación bancaria si hay hipoteca: 300-600 €.

4. ¿Puedo pedir hipoteca en un banco español siendo extranjero no residente?

Sí, es posible. Pero las condiciones varían según el origen del comprador:

• Residentes en la UE: financiación de hasta el 70% del valor de compra o tasación (el menor de los dos).
• Europeos no comunitarios (británicos, noruegos, suizos, etc.): hasta el 60%.
• Compradores de fuera de Europa: hasta el 50%.

Hay nacionalidades que los bancos españoles no financian, entre ellas Argentina, Chile y Brasil, entre otras. El motivo es técnico: la ley hipotecaria española permite al hipotecado cambiar la divisa de la deuda a la de su país de residencia, y los bancos no aceptan como garantía monedas que consideran inestables.

En todos los casos, la documentación requerida es más exigente que para residentes: declaraciones fiscales del país de origen, extractos bancarios, justificación de ingresos y patrimonio. El proceso lleva más tiempo y conviene iniciarlo antes de comprometerse con arras.

5. ¿Necesito contratar un abogado?

Depende de quién te representa y de la complejidad de la operación.

Cuando trabajamos con compradores internacionales, en la mayoría de los casos asumimos directamente la revisión legal de la operación: nota simple, cargas, situación urbanística, comprobación de pagos al corriente, coordinación con notaría y gestoría. Para una operación estándar, eso es suficiente.

Hay casos en los que derivamos a despachos especializados en derecho inmobiliario español: operaciones con implicaciones sucesorias complejas, compras a través de estructuras societarias extranjeras, propiedades con incidencias urbanísticas que requieren resolución legal previa, o herencias con varios herederos en distintos países.

La clave no es si contratar abogado o no: es tener claro quién está revisando qué, y con qué nivel de conocimiento. Un agente que no puede responder a esa pregunta con precisión es una señal de alerta.

6. ¿Qué documentación necesito aportar para comprar?

Para una compra estándar como persona física:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero) — imprescindible, sin excepción.
• Pasaporte en vigor.
• Cuenta bancaria en España — necesaria para el pago y para domiciliar gastos posteriores.
• Justificación del origen de los fondos — los bancos y notarios están obligados a verificarlo en el marco de la normativa antilavado.
• Si hay hipoteca: declaraciones fiscales de los últimos dos años, extractos bancarios, nóminas o justificantes de ingresos.

Si la compra se realiza a través de una empresa (sociedad española o extranjera), se añaden: escrituras de constitución, poderes de representación debidamente apostillados y traducidos, y acta de titularidad real. Las implicaciones fiscales difieren respecto a la compra personal y conviene analizarlas con detalle antes de decidir la estructura.

7. ¿Puedo alquilar la propiedad para corta temporada?

Depende. La normativa andaluza sobre viviendas con fines turísticos (VFT) ha evolucionado significativamente en los últimos años y se ha vuelto más restrictiva.

Para alquilar legalmente una vivienda por períodos inferiores a dos meses, es necesario obtener el registro de VFT en la Junta de Andalucía, cumplir requisitos técnicos mínimos (ventilación, equipamiento, capacidad) y declarar los ingresos correspondientes.

Cada municipio tiene además sus propias ordenanzas. En algunos, como ciertas zonas de Málaga capital, se han establecido moratorias o restricciones adicionales. En Benalmádena, Fuengirola, Mijas y Marbella el alquiler vacacional sigue siendo viable, pero conviene verificar la situación concreta de cada propiedad antes de asumir que la licencia es automática.

Una propiedad que ya cuenta con licencia turística activa —como ocurre con algunas de las propiedades que tenemos en cartera— tiene una ventaja real: elimina el trámite más incierto y permite generar ingresos desde el primer día.

8. La propiedad que me interesa tiene metros no registrados. ¿Es un problema?

No necesariamente, pero hay que gestionarlo antes de la compra o aclararlo bien en el contrato.

En España, las construcciones o ampliaciones con más de seis años de antigüedad que no hayan sido objeto de expediente de disciplina urbanística pueden acogerse a la figura de la prescripción urbanística. Eso permite regularizarlas mediante un certificado de antigüedad expedido por un técnico competente (arquitecto o aparejador), que acredita que la construcción existe desde antes de que prescribiera la posible infracción.

Es un proceso que lleva tiempo —varios meses, en función del Ayuntamiento y del Registro— pero que en la mayoría de los casos se resuelve satisfactoriamente si se gestiona bien desde el inicio. El comprador debe saber exactamente qué superficie está registrada, cuál no lo está, y cuál es el plan para regularizarla: antes de la compra, como condición de la misma, o asumida por el comprador con descuento en precio.

Lo que nunca es aceptable es comprar sin saber que el problema existe.

9. ¿Qué obligaciones fiscales tendré en España una vez que sea propietario?

El comprador extranjero suele centrar su atención en los costes de la compra y olvidar que la propiedad genera obligaciones fiscales anuales en España, independientemente de si reside aquí o no.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): obligatorio para cualquier propietario, residente o no. Se paga al Ayuntamiento anualmente.

Modelo 210 (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes): si el propietario no reside fiscalmente en España, debe declarar anualmente la renta imputada de la vivienda (si no la alquila) o los ingresos obtenidos por el alquiler (si la alquila). La renta imputada es un porcentaje del valor catastral, y aunque el importe suele ser modesto, la obligación es real y su incumplimiento genera recargos.

Si alquila la propiedad: los ingresos tributan en España al tipo general del IRNR (19% para residentes en la UE, 24% para el resto), con posibilidad de deducir gastos en el caso de residentes comunitarios.

Plusvalía municipal y ganancia patrimonial: en el momento de la futura venta, el vendedor no residente tributará por la ganancia obtenida, y el comprador estará obligado a retener el 3% del precio como pago a cuenta del impuesto del vendedor.

Conocer estas obligaciones de antemano permite planificar, y en muchos casos, estructurar la compra de la forma más eficiente.

10. ¿Es mejor visitar con muchas agencias o trabajar en exclusiva con una?

Esta es la pregunta que más condiciona la experiencia completa del comprador extranjero, y la que más diferencia hace en el resultado final.

Visitar con múltiples agencias parece dar más opciones. En la práctica, suele generar lo contrario: duplicidad de propiedades, mensajes contradictorios sobre precios, pérdida de tiempo en visitas mal filtradas, y ningún agente con incentivo real para dedicarle atención prioritaria a un cliente que está hablando con diez más.

El modelo del personal shopper inmobiliario —un agente o equipo que representa exclusivamente al comprador, con un encargo firmado— cambia completamente la dinámica. El agente trabaja para el comprador, no para el vendedor. Filtra el mercado completo (incluyendo propiedades que no están publicadas), organiza visitas solo a las que realmente encajan, negocia desde el lado del comprador, y acompaña todo el proceso legal y administrativo hasta la firma.

Para un comprador extranjero que no conoce el mercado local, que no habla español con fluidez, y que toma una decisión de inversión importante desde la distancia, ese modelo no es un lujo: es la forma más eficiente y segura de comprar.

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