Lors de la planification d’un achat immobilier, il existe une différence substantielle entre le pouvoir d’achat perçu et la viabilité financière réelle. En 2026, les entités bancaires ont sophistiqué leurs modèles de Scoring (évaluation des risques) grâce à l’analyse avancée des données, éliminant pratiquement la marge discrétionnaire qui existait autrefois dans les agences.

La réponse à la question de savoir pourquoi une banque pourrait refuser une opération aujourd’hui est purement technique : le profil du demandeur ne correspond pas à la matrice de risque de l’entité.

Pour garantir le succès de l’opération, il est impératif de comprendre les cinq paramètres fondamentaux que les départements des risques auditent avant d’approuver tout financement.

Les 5 Piliers de l’Analyse de Risque Bancaire

Le non-respect de l’un de ces critères déclenche automatiquement des alertes d’insolvabilité dans les systèmes bancaires.

1. Taux d’Endettement (Capacité de Remboursement) C’est l’indicateur financier le plus critique. La réglementation de prudence bancaire établit que le montant de la mensualité hypothécaire, ajouté aux obligations financières préexistantes (prêts personnels, financement automobile, cartes de crédit), ne doit pas dépasser 30 % ou 35 % des revenus nets mensuels du foyer.

• Implication : Si les revenus nets sont de 3 000 € et qu’il existe déjà des engagements de paiement de 400 €, la capacité d’emprunt maximale pour le nouveau logement est considérablement réduite, indépendamment de l’épargne disponible.

2. Stabilité et Continuité Professionnelle Dans le contexte actuel, disposer d’un contrat à durée indéterminée (CDI) est une condition nécessaire, mais non suffisante. Les entités analysent l’historique professionnel complet à la recherche de continuité.

• Le critère : Les changements d’emploi récents (même avec une augmentation de salaire), les périodes d’essai non validées ou une activité indépendante avec moins de deux ans d’historique fiscal consolidé sont sévèrement pénalisés dans le scoring.

3. Historique de Crédit et CIRBE La Centrale d’Information des Risques de la Banque d’Espagne (CIRBE) est l’empreinte financière du demandeur. La banque vérifie non seulement l’absence d’impayés, mais aussi le comportement global de l’endettement.

• Le facteur critique : Un dossier « vierge » est non négociable. De même, l’utilisation excessive de cartes revolving ou l’accumulation de microcrédits, même s’ils sont à jour de paiement, indiquent un profil de consommateur désordonné que les entités préfèrent éviter.

4. Le « Loan to Value » (Quotité) et l’Apport Personnel Sauf pour des profils de solvabilité premium ou des fonctionnaires, la norme de financement en 2026 reste à 80 % de la valeur d’expertise ou d’achat (la plus basse des deux).

• La réalité : L’opération est irréalisable si le demandeur ne dispose pas de fonds propres pour couvrir les 20 % restants plus 10-12 % supplémentaires pour les frais et impôts (ITP, Notaire, Registre). Demander un financement externe pour couvrir cet apport est un motif direct de refus.

5. Le Binôme Âge – Durée d’Amortissement La politique de risque limite la date de fin du prêt. Généralement, l’âge du titulaire le plus jeune plus la durée de l’hypothèque ne peut dépasser 75 ans.

• L’impact : Un demandeur de 50 ans verra sa durée d’amortissement limitée à un maximum de 25 ans. La réduction de la durée augmente la mensualité, ce qui impacte négativement le Taux d’Endettement mentionné au premier point.

Stratégie de Préparation Financière

En tant que conseiller patrimonial, ma recommandation est d’aborder la demande de prêt avec la même rigueur qu’un audit d’entreprise. Pour maximiser les chances d’approbation, je suggère :

• Assainissement de la CIRBE : Des mois avant la demande, il est stratégique de solder les petits prêts ou cartes de crédit. Réduire la charge financière préalable augmente directement la capacité d’emprunt pour le logement.
• Consolidation Professionnelle : Il est déconseillé d’effectuer des changements professionnels pendant le processus de recherche de logement. L’ancienneté est un actif que la banque valorise.
• Transparence Documentaire : Toute tentative de dissimulation d’informations est détectée par les systèmes de croisement de données. L’honnêteté et la présentation ordonnée de la documentation (Déclarations de revenus, fiches de paie, relevés bancaires) prédisposent positivement l’analyste des risques.

Chez Hernán Bustos – Real Estate Experts, nous ne gérons pas seulement des actifs immobiliers ; nous structurons l’opération dès le début pour que la viabilidad financière soit garantie avant la signature du contrat de réservation.

Hernán Bustos CEO Hernán Bustos – Real Estate Experts