Il existe une stratégie qui a été la reine des investissements immobiliers sur la Costa del Sol ces dernières années : acheter pour rénover et revendre en profitant de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) super réduit de 2 %. Cependant, si vous envisagez d’entrer dans ce business ou si vous êtes un professionnel du secteur, vous devez savoir que le plateau de jeu a changé radicalement avec les nouveaux Budgets de la Junte d’Andalousie pour 2026. Ce qui était auparavant une autoroute large et confortable pour investir s’est transformé en une voie rapide qui exige beaucoup plus de précision et de vitesse.

L’administration a décidé de resserrer les boulons de cet avantage fiscal pour le concentrer sur le logement moyen et éviter la spéculation à long terme. La première grande nouveauté est un retour à la réalité pour le marché du luxe : désormais, le taux réduit de 2 % a un plafond de prix. Vous ne pourrez en bénéficier que si le logement que vous acquérez coûte jusqu’à 500.000 euros. Si votre cible sont les villas de haut standing ou les propriétés au-dessus de cette valeur, vous devrez assumer le taux général de 7 %. Cela change radicalement les chiffres pour les gros investisseurs, qui devront recalculer leurs marges, mais cela reste une opportunité en or pour ceux qui opèrent sur le marché des appartements dans des zones comme Benalmádena ou Fuengirola.

Mais le changement qui va vraiment vous empêcher de dormir n’est pas le prix, mais le temps. Jusqu’à présent, la loi permettait un délai généreux de cinq ans pour revendre la propriété et conserver la bonification. C’est fini. Le nouveau délai limite pour 2026 est réduit à seulement 2 ans. Vous avez exactement 24 mois à partir de la signature de l’achat chez le notaire pour rénover, commercialiser et signer la vente définitive avec un tiers. Si l’horloge marque le 25ème mois et que vous n’avez pas vendu, le fisc exigera que vous remboursiez la différence de l’impôt économisé plus les intérêts de retard.

Ce nouveau scénario élimine les amateurs et récompense les vrais professionnels. Avec seulement deux ans de marge, vous ne pouvez plus vous permettre le luxe d’une rénovation qui s’éternise ou d’une stratégie de vente passive en attendant que « le client idéal arrive ». Vous devez acheter avec le projet de travaux quasi défini et, surtout, vous devez avoir la sortie sur le marché garantie dès la première minute. C’est là que la figure de « l’investisseur solitaire » devient dangereuse. Tenter de gérer les artisans de la rénovation et la vente par vous-même dans un délai si serré est un risque énorme.

Maintenant plus que jamais, le succès de l’opération dépend de votre partenaire immobilier. Vous avez besoin d’une agence capable de vendre votre produit fini en un temps record, quelqu’un qui connaît la demande réelle et qui a des acheteurs sur liste d’attente. Dans ce nouveau contexte d’acheter pour rénover et revendre, l’agilité n’est pas un extra, c’est la seule façon d’assurer votre rentabilité fiscale.

Malgré les restrictions, le message de fond est positif : l’opportunité est toujours là pour le logement résidentiel, là où la demande réelle est la plus forte. Devenir professionnel (en s’inscrivant sous le code d’activité correspondant) reste la clé pour accéder à ce 2 %, mais cela exige désormais de s’entourer d’experts qui comprennent que le temps, c’est littéralement de l’argent.

Les nouveaux délais de 2026 vous inquiètent pour vos investissements ?

Ne jouez pas avec le calendrier. Chez Hernán Bustos – Real Estate Experts, nous sommes spécialistes de la rotation rapide d’actifs. Nous vous invitons à prendre rendez-vous à notre agence immobilière, située au 1 Avenida de la Paz, Benalmádena, Málaga, afin d’élaborer un plan d’action personnalisé qui vous permettra d’optimiser votre investissement tout en bénéficiant d’une exonération fiscale complète.