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A la hora de vender una propiedad en España, existen algunas diferencias de impuestos si no eres residente en España.

Antes vamos a definir en qué consiste ser residente para la Agencia Tributaria, ya que hay extranjeros que sí lo son.

  • Aquellas personas que permanezcan en España 183 días o más a lo largo del año.
  • Tienen el núcleo de sus actividades económicas en territorio español, directa o indirectamente.
  • El cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependen de esa persona son residentes en el territorio español.

Aclarado esto, te contamos de qué impuestos se trata.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes- IRNR:

En el caso de que se haya obtenido una ganancia patrimonial en la venta de la vivienda, será necesario tributar por ello.

En principio, hay que determinar la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. Este cálculo no es tan sencillo como parece a simple vista. Se deben tener en cuenta los gastos inherentes a la adquisición (como notaría, gestoría, etc.) y los gastos por inversiones y mejoras justificados con las correspondientes facturas. También se debe descontar la amortización fiscalmente deducida si el inmueble estuvo arrendado.

Una vez obtenida la diferencia, se le aplica un tipo del 19% para residentes de la EU, Noruega e Islandia, y de un 24% para el resto como norma general.

En ocasiones el comprador tendrá que aplicar una retención del 3% sobre el valor pactado de la venta para evitar que el no residente deje sin pagar el impuesto ya sea por desconocimiento, por dificultad para localizarlo, etc.

Cabe agregar que desde 2015, para ciudadanos de la UE, Islandia y Noruega, se pueden excluir de gravamen las ganancias obtenidas de la venta de una vivienda siempre que el importe total se invierta en adquirir una nueva vivienda habitual en el país en el que resida .

A esta regla general se aplica la siguiente excepción: el comprador no deberá llevar a cabo una cabo dicha retención en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades (IS).

El comprador deberá entregar el comprobante y justificante del ingreso al vendedor a fin de que éste, en un plazo no superior a 4 meses, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210, y en su caso, se le pueda devolver parte del mismo o abone lo que quedase pendiente de tributación.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana/Plusvalía municipal - IIVTNU:

La plusvalía, o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, es un impuesto que tienen que pagar tanto residentes como no residentes a la hora de vender su casa, y asume que el suelo de todo inmueble aumenta de valor durante los años que ha sido propiedad del vendedor.

Como no residente, es posible que el comprador o su representante te retengan el valor de la plusvalía para garantizar que sea pagada, así como el IBI y el impuesto de residuos urbanos. En el caso de que el vendedor no liquidara el Impuesto de Plusvalía, la vivienda vendida respondía del pago del impuesto, lo que perjudicaría al comprador.

Es importante que todas estas cuestiones consten en el contrato privado de compraventa (llamado, también, contrato de arras) que firman ambas partes previas a la firma en notaría, para evitar problemas posteriores.

Si tienes dudas y quieres consultarnos, contacta con nosotros a través de la web o directamente por teléfono. Y recuerda que en nuestro equipo hablamos varios idiomas.

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