Vender para comprar. Esto es lo que ocurre en la mayoría de las ocasiones, cuando alguien vende su vivienda habitual.
Aunque la crisis inmobiliaria del 2008 trajo otros escenarios, como el de vender para quitarse deudas, y, luego, alquilar, lo más común es que quien vende su residencia habitual, reinvierta en otra residencia habitual.
Pero, no siempre se trata de una venta encadenada.
Este tipo de compraventas se da en menos casos, y tiene que ver con vendedores que venden más por necesidad que por gusto. Suelen ser casos de propietarios que no pueden seguir pagando una letra alta, o que necesitan más espacio, o casos en los que hay que repartirse un capital (divorcio, herencia) y, por lo general, tienen fondos limitados, de modo que no pueden permitirse dar un adelanto en una vivienda, sin haber vendido la propia antes. Además, tampoco pueden entregar la vivienda actual, pues no tienen ni a dónde ir, ni a dónde enviar sus pertenencias. ¿Suena a complicado, no?
Esto es lo que llamamos, una venta encadenada (del inglés: Property chain). Son dos transacciones, o más, que dependen entre sí para llegar a buen puerto.
El principal miedo de quienes venden de forma encadenada es que consigan un comprador para su vivienda y que, luego, no consigan una vivienda que les guste. O que, entre el tiempo que transcurre entre la venta y la compra, el mercado suba, y su capital se vea licuado.
Para realizar este tipo de transacciones, un agente inmobiliario profesional será imprescindible, ya que no se trata solamente de comprar o vender, en términos generales, sino de gestionar los tiempos y los contratos, de modo tal que no se incumplan compromisos como la firma en notaría, lo que podría tener graves consecuencias para quien fallase.
El vendedor debe saber que si el trabajo se realiza correctamente, no corre ningún peligro económico, ni se va a quedar en la calle y sin comprar a tiempo.
Para realizar una compraventa encadenada, lo primero es poner en venta la vivienda habitual. Antes que nada, se deben revisar bien los números:
- ¿Qué se debe?
- ¿Cuándo se compró la propiedad y qué plusvalía municipal tendrá?
- Costes de preparar la propiedad para la venta (si hay que reparar, pintar o arreglar cualquier cosa).
- Costes de los profesionales que intervendrán en la compraventa (abogados, contables, agentes inmobiliarios).
- Si corresponderá o no pagar IRPF (impuesto a la renta de personas físicas).
Normalmente, no habrá que pagar impuesto a las ganancias (IRPF), si se produce una diferencia positiva entre la compra y la venta, siempre que sea vivienda habitual (en la que los propietarios hayan estado empadronados, al menos, durante los 3 años previos a la venta) y que todo el importe recibido de la compraventa se reinvierta en otra vivienda habitual, dentro de los 2 años entre transacciones (antes o después - lo normal es que ocurra después, pero podría ocurrir antes, si se cuenta con un importe igual al de la venta, y se lo usa para comprar una nueva primera residencia, antes de vender la actual).
Una compraventa tiene 3 pasos decisivos:
- La oferta y su aceptación, rechazo o contraoferta.
- La firma del contrato de compraventa con arras penitenciales (adelanto del 10% como mínimo).
- La firma de la compraventa y el cobro del saldo restante, en notaría.
Una vez que la vivienda habitual está en venta, hay que hacer un seguimiento detallado del interés que la propiedad despierta en el mercado. Si tiene muchas visitas en poco tiempo, seguramente recibirá ofertas pronto. Por el contrario, si no tiene visitas, es probable que esté fuera de precio (más cara de lo que la gente está dispuesta a pagar).
Si se ve mucho interés por la vivienda, lo correcto sería comenzar a ver viviendas para comprar. En este punto, es vital la ayuda de un agente especializado en compradores, que realizará un trabajo de selección y filtro, con el que el comprador ahorrará tiempo, dinero y, tal vez lo más importante, estrés y mucha angustia.
El trabajo del agente del comprador es indagar a fondo en las necesidades, gustos y posibilidades del cliente, y así buscar la mejor selección de propiedades disponibles en el mercado, que le permitan al comprador avanzar con la compraventa encadenada, sin sobresaltos ni sorpresas de último minuto.
Además de buscar propiedades que encajen con las necesidades del comprador, este agente especializado revisará la documentación de aquellas propiedades seleccionadas, y, una vez que se haya elegido la que se desea comprar, supervisará la inspección técnica, a cargo de un arquitecto, que revisará la propiedad y hará un informe en el que se detallará cualquier desperfecto que hubiera y su coste de reparación.
Y, aquí, viene el encadenamiento. Cuando se encontró la propiedad para comprar, y se recibe una oferta por la vivienda habitual, si se acepta, se pacta un tiempo suficiente, para que el vendedor pueda ofertar y comprar la siguiente vivienda.
Ahí, el vendedor hace la oferta en la segunda vivienda, y pone como condición de compra que su venta salga adelante, según condiciones pactadas.
Para el segundo paso, antes de entregar dinero a cuenta de arras por la segunda casa, se lo debe recibir por la propia, y este importe debe ser igual o mayor que el que se entregue por la segunda vivienda. De este modo, si el comprador de la primera vivienda falla, y no se puede completar la cadena, se pierden las arras entregadas, pero se queda con las recibidas, y no pierde nada.
Es importante tener en cuenta si alguno de los compradores necesita una hipoteca, pues esto hará que los tiempos necesarios para completar la cadena sean considerablemente más largos. No es un problema, sólo que hay que ser cautos en el articulado del contrato de reserva y en el de compraventa.
En este paso, siempre es recomendable la participación de un abogado especializado en documentación inmobiliaria, así como en derecho civil, que es el que regula las compraventas inmobiliarias. Es un pequeño gasto que produce mucha tranquilidad y seguridad jurídica.
En Comprarcasa Hernán Bustos hemos hecho muchas compraventas encadenadas, y siempre han sido exitosas. Si crees que esta es tu situación, contacta con nosotros, y te haremos una evaluación de situación, gratis.
.