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Lo primero que debemos aclarar es que el contrato de reserva y el contrato de arras no son iguales, aunque a veces se confundan. Por eso vamos a definirlos y diferenciarlos.

Si bien ambos sirven para garantizar la compra de la vivienda deseada, la diferencia principal es que el contrato de reserva es un contrato, mientras que el de arras es una especie de acuerdo legal. Por ello, el contrato de arras tiene la opción de anular el acuerdo una vez que se haya pagado lo firmado, mientras que el de reserva no.

Contrato de reserva

Su finalidad es garantizar la venta de una vivienda. Esto involucra tanto al comprador como al vendedor. A través de este contrato el comprador reserva la vivienda a cambio de pagar una señal y el vendedor se compromete a traspasarla. La señal suele rondar entre el 1% y el 5% del precio de la venta.

Es de obligatorio cumplimiento, por lo que no se puede rescindir salvo que en él aparezca explícitamente una cláusula que lo permita.

La principal ventaja del contrato de reserva es la seguridad, tanto para el comprador como para el vendedor, de que se va a realizar la transacción. En él se incluyen una serie de puntos bien detallados, como el plazo para firmar las escrituras, el importe de la señal o el procedimiento de pago, que son de obligado cumplimiento para ambas partes.

Es importante saber que, una vez firmado, ni comprador ni vendedor se podrán echar atrás.

En líneas generales debe incluir: datos personales del comprador y del vendedor; descripción del inmueble (Referencia catastral, dirección completa y superficie, propiedades anexas si las hubiera, como garaje o trastero); importe de la señal; forma de pago; cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor; opcionalmente cláusulas de rescisión.

Contrato de arras

El contrato de arras, al igual que el anterior, se firma para garantizar la compra de la vivienda y también se entrega una señal.

Encontramos tres modalidades diferentes de este tipo de contrato:

  • Arras confirmatorias: tiene consecuencias idénticas al contrato de reserva. Ambas partes están obligadas a cumplir con lo firmado. Si no ocurriera así, se podrá reclamar a nivel legal por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Arras penitenciales: está representado en el artículo 1454 del Código Civil y supone un compromiso de compraventa y, en este caso, sí se puede romper. Si lo hace el comprador, perderá el dinero entregado como arras. Si es el vendedor el que decide no seguir adelante, deberá devolver al comprador el doble de las arras entregadas. Es el modelo de contrato más utilizado.
  • Arras penales: funciona igual que el de las penitenciales, pero con este además se podría exigir el cumplimiento del contrato, por lo que no permite desligarse del acuerdo.

La mayor ventaja del contrato de arras es que dentro de sus modelos existe la posibilidad de reservar la casa y luego rescindir el contrato pagando la respectiva indemnización. Ten en cuenta que esto supone también que el vendedor tiene la posibilidad de encontrar un mejor comprador y/o echarse atrás de la venta y rescindir el acuerdo.

Por último, el contrato de arras a diferencia del de reserva está recogido en el Código Civil, por lo que ofrece mayor seguridad jurídica.

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